Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Каква беше 2024-та за пазара на имоти?

През 2024 г. цените на жилищата в големите градове в България отхвърчаха рязко нагоре под влияние на възобновения ръст на сделките след година и половина на спад и високите темпове на ипотечното кредитиране. Силното поскъпване на жилищата отново засили усещането за балон на пазара и накара анализатори да призоват за по-балансирано развитие, включително чрез регулаторна намеса. Ниската безработица и ръстът на доходите, които през последните години подкрепяха жилищния пазар, останаха валидни и през 2024 г. и макар засега картината да не изглежда мрачна, все пак не липсват облаци на хоризонта.

Планираното присъединяване на България към еврозоната, за което все още няма официална дата, вероятно ще промени пазара – очакванията са за допълнителен ръст на цените и навлизане на чуждестранни инвеститори, включително институционални. Лихвите по големите депозити, които някои банки вече започнаха да предлагат, може да ги превърнат в алтернатива на имотите за хора, които търсят сигурност за спестяванията си, намалявайки търсенето на жилища.

То може да бъде охладено допълнително и от високите цени, като брокери на недвижими имоти вече съобщават за двойно по-дълъг срок за сключване на сделки - ако преди купувачите са вземали окончателното си решение до три месеца, сега този процес им отнема от три до шест месеца, сочат наблюденията на „Адрес Недвижими имоти“.

Каква е картината с цените в големите градове в страната към края на септември?

По данни на имотния портал Imoti.net, част от Investor Media Group, офертните цени на двустайните и на тристайните апартаменти в София надхвърлят 3000 евро на кв. м в трите най-скъпи квартала в столицата – „Изток“, „Изгрев“ и „Лозенец“, а жилища на цена под 2000 евро на квадрат вече могат да бъдат намерени само в пет от анализираните 19 столични квартала.

По данни на агенцията за имоти Bulgarian Properties средните цени на жилищата в София вече достигат 2000 евро на кв. м. При завършените жилища на вторичния пазар цените, на които се сключват сделки, варират между 2300 и 2500 евро на кв.м, а в най-престижните райони на София стойностите доближават 4 хил. евро на квадрат.

Над 3000 евро на кв. м са и офертните цени на жилищата във варненския квартал „Морска градина“, а в още два те надхвърлят 2000 евро на квадрат. Малко по-достъпни са цените на жилищата в другия голям морски град Бургас, но те са нараснали двуцифрено на годишна база във всички основни квартали в града през деветмесечието и в най-скъпите – център и „Лазур“, са малко над и около 2000 евро на кв. м.

На този фон малко по-достъпни изглеждат офертните цени на жилищата в Пловдив, като в най-скъпите квартали в града – „Мараша“ и „Каменица 1“, те все още са под 2000 евро на квадрат.

Вижте още:  Какви жилища търсят модерните млади хора?

На национално ниво по данни на Националния статистически институт (НСИ) цените на жилищата се повишаваха с между 15% и 16% на годишна база във всяко от тримесечията до края на септември. Това е чувствително ускорение спрямо миналата година, когато жилищата поскъпваха с годишен темп от около 10%. В София, Варна и Бургас цените на жилищата са нараснали двуцифрено през първото, второто и третото тримесечие. Само в Пловдив сред големите градове те са се увеличили по-умерено, което обяснява и малко по-ниските им нива, отразени в данните за офертните цени.

Силният ръст на цените на жилищата накара някои анализатори да предупредят, че той се намира в началото на процес на деформиране на ценообразуването и надценяване. „За пазара е по-добре да се върне още сега, дори с цената на намаляване на сделките, към по-умерени ръстове на цените и по-балансиран път на развитие, защото надценените пазари не завършват добре“, коментира д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на „ЕРА България“, по време на форум на Imoti.net.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, очаква, че поради натиска от планираното влизане в еврозоната цените на жилищата ще продължат да растат и през 2025 г. Това покачване ще отказва поетапно част от купувачите от намерението им за покупка сега, допълва тя.

Според нея при евентуално забавяне на покупките пазарът на наеми ще се засили. Особено предпочитани ще бъдат по-малките апартаменти, които ще се търсят от млади семейства, които все още не могат да си позволят собствено жилище. Това ще окаже натиск на техните наемни нива, докато тристайните или по-големите апартаменти ще претърпят по-малка корекция в цената, прогнозира Тенекеджиева.

Според Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“, имотите, обявени на цени, по-високи от пазарните, ще срещнат предизвикателства при откриването на купувачи през следващите 12 месеца. Ако досега пазарът е бил доминиран от продавачите и част от тях са успявали да реализират сделки на по-високи нива в резултат на общата еуфория, то през 2025 г. това ще е трудно постижимо, счита той. „Правилната оценка на имота ще бъде ключова за реализацията на сделките”, отбелязва Пейчев.

Силният ръст на цените на жилищата вече започва да влошава достъпността им, показаха данни на Bulgarian Properties. При средна брутна месечна заплата в София от 3100 лв. към края на третото тримесечие за закупуване на 1 кв. м жилищна площ в столицата е нужна малко повече от една средна заплата. Все пак този показател засега остава на добро ниво. За сравнение, при предходната връхна точка на пазара през 2008 г. са били нужни 3,4 заплати за същата площ, сочат данните на компанията.

2024 г. беше още една година на бурно ипотечно кредитиране,

в която лихвите по жилищните заеми останаха на ниските си нива. Кредитната експанзия беше толкова силна, че предизвика намеса на регулатора в лицето на БНБ с цел затягане на стандартите при отпускането на жилищни заеми. Трите ограничения, които влязоха в сила от 1 октомври, предвиждат:

• размерът на кредита да не е над 85% от стойността на имота, използван за обезпечение;
• съотношението между месечната вноска по кредита и месечния доход на кредитополучателя при отпускане да не надвишава 50%;
• максималният срок по договора за кредит да не бъде по-дълъг от 30 години.

След обявяването на мерките гуверньорът на БНБ Димитър Радев побърза да уточни, че тяхната цел не е стагнация на пазара на жилищни кредити, а овладяване на експанзията. Анализатори определиха мерките като твърде меки, за да окажат съществено въздействие на пазара, и изглежда са прави, ако се съди по данните за жилищното кредитиране на централната банка за октомври, първия месец от влизането в сила на ограниченията. Годишният ръст на жилищното кредитиране дори се е ускорил до 26,5%. В абсолютно изражение жилищните заеми са нараснали до 24 млрд. лв. към края на октомври, или с над 500 млн. лв. повече спрямо септември и с над 5 млрд. лв. повече спрямо октомври миналата година. Средната годишна лихва по новите жилищни заеми, договорени в левове, към октомври беше 2,51%, като дори леко се понижи спрямо септември.

Вижте още:  Real Estate Business Forum: Средната цена на жилищата в София достигна 2000 евро на кв. м

Високите цени на жилищата карат все повече хора, особено в големите градове, да прибягват до банково финансиране за покупката си. Според проучване на Forton Homes, специализирано звено за жилищни имоти на консултантската компания Cushman&Wakefield Forton, 80% от купувачите в София, които търсят жилищен имот за собствено ползване, смятат да използват банков кредит, за да финансират сделката си. Същото важи и за 63% от купувачите на жилища с инвестиционна цел.

Към края на деветмесечието на тази година над половината (62,1%) от сделките с имоти в София, където са най-високите цени в България, са били финансирани със заем, сочат изчисления на Investor.bg на база данните на Агенцията по вписванията. На национално ниво обаче техният дял е под една трета (27,4%) – при 152 316 вписани сделки за периода броят на законните и договорни ипотеки е 41 782. В Пловдив, Варна и Бургас делът на финансираните с ипотечен кредит покупки на имоти е малко над една трета, съответно 34,7%, 37,6% и 33,9%.

Активността на купувачите, която по данни на НСИ е започнала да расте още от края на миналата година, също допринася за силното покачване на цените, на фона на ограничено според брокери на недвижими имоти предлагане, особено на вторичния пазар. През първото полугодие на тази година Бургас се очерта като лидер в страната по ръст в броя на новопостроени и съществуващи жилища, закупени от домакинствата. През второто тримесечие той е нараснал с почти 77% на годишна база. В София покачването през първото и второто тримесечие също е двуцифрено, а сред шестте най-големи града у нас само Варна и Русе отчитат лек спад в броя на закупените жилища през второто тримесечие след две поредни тримесечия на ръст. На национално ниво покупките на жилища от гледна точка на броя им са се увеличили съответно с 8,7% и 9,9% през първите две тримесечия на годината.

Поскъпването на жилищата води до още по-забележителни ръстове при продажбите от гледна точка на стойност – с 41% и 30,2% съответно през първото и второто тримесечие на национално ниво. На регионално равнище София и Бургас са лидери в страната по този показател.

Според Гергана Тенекеджиева въпреки очакванията за успокояване на пазара и по-слаба активност на купувачите, драстичен спад в броя на сделките догодина няма да има. „Хората купуват за лично ползване и докато имат добри доходи, покупки ще се случват. Въпреки спекулациите, че достъпността на жилищата ще се влоши, не бива да забравяме, че от 1 януари минималната работна заплата отново нараства”, допълва тя.

Явор Пейчев отбелязва, че факторите, които биха оказали стопиращо влияние върху движението на пазара, биха били увеличение на лихвите по депозитите в банките до по-високи нива - над 3%. Това ще накара част от купувачите да се откажат от покупка на имот с цел възвръщаемост. Активността им ще се охлади и при промяна в условията при ипотечното кредитиране, счита той. Друг фактор биха били законови промени и данъчно облагане, касаещо собствеността на имоти и придобиването им.

Според брокери вялият вторичен пазар се дължи на изчаквателното поведение на продавачите, които очакват да реализират жилищата си на по-висока цена след присъединяването на България към еврозоната. „Препоръчително е да се замислят дали тогава ще успеят да открият подходящ купувач за имота си, особено ако той не е достатъчно атрактивен”, казва Тенекеджиева.

2024 г. беше още една силна година за жилищното строителство

по данни на Националния регистър за ново строителство и реконструкции. Стартиралото жилищно строителство от началото на 2024 г. е с общ обем от над 5,6 млн. кв. м и нараства с почти 4% спрямо рекордната минала година. Над половината от стартиралите жилищни проекти се намират в София и Пловдив, съответно с 2,4 млн. кв. м и 1,1 млн. кв. м. В столицата жилищното строителство леко намалява, докато в града под тепетата нараства с над 57%. Малко над 488 хил. кв. м е общата площ на новозапочнатите жилища във Варна и тя нараства с 27,7% на годишна база. 310 хил. кв. м жилищни площи са стартирани в Бургас, което е леко понижение спрямо 2023 г.

Вижте още:  Как ще се повлияе на цените на имотите влизането ни в Еврозоната?

„Хладилника“, „Малинова долина“ и „Манастирски ливади – Изток“ са най-активните квартали за жилищно строителство в София през тази година, а в Пловдив най-активно се строят жилища в „Тракия“, „Остромила“ и „Смирненски“. Във Варна квартал „Владислав“ оглавява градската класация по най-голям обем стартирало жилищно строителство, следван от „Изгрев“ и „Аспарухово“. В Бургас топ три се оформя от кварталите „Хоризонт“, „Славейков“ и „Сарафово“.

Що се отнася до издадените разрешения за строеж, които са показател за бъдещите намерения за строителство, предприемачите в София гледат най-предпазливо в по-дългосрочен  хоризонт със спад от 31% на строителните разрешения от гледна точка на обща разгъната застроена площ, по данни на НСИ. В Пловдив, Варна и Бургас те нарастват на годишна база, а на национално ниво остават почти непроменени спрямо същия период на 2023 г.

Какво ще се случи с търсенето, предлагането и цените на жилищата през 2025 г. ще бъде по-трудно предвидимо

в средносрочен и дългосрочен план, считат от „Адрес Недвижими имоти“. "Факторите, които го формират, навлизат в процес на плавно изменение, но не се очакват съществени и резки сътресения, а по-скоро постепенно напасване на всички участници към променящите се условия", допълват от компанията.

„Пазарът, доминиран от продавача, на който сме свидетели вече няколко години, ще се измени. Търсенето и предлагането ще се балансират, а купувачите ще вземат по-бавно решението си за покупка. Основната причина за това са въпросителните, свързани с влизането на България в еврозоната, както и новите условия по депозитите, които някои банки започват да предлагат”, коментира Гергана Тенекеджиева.

Явор Пейчев очаква през 2025 г. повечето хора със заделени средства да станат по-предпазливи. Това според него ще повлияе на пазара на имоти и в двете посоки - част от по-консервативните потребители ще преустановят покупките на жилища с цел инвестиция и ще изберат да съхраняват парите си в банка. Други, които към момента са правили вложения в по-слабо популярни у нас активи - акции, злато, криптовалути, е вероятно да заложат на по-предвидими и по-малко рискови инвестиции, каквито са тези в недвижими имоти, счита той.

Банковото кредитиране ще продължи да бъде достъпно поне в първите шест месеца от новата година, което ще стимулира допълнително сделките, очаква Пейчев и допълва, че влизането на страната в еврозоната може да предизвика ново покачване на цените.

За още актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница.

Източник на изображение: pixabay.com