Новини за недвижими имоти
Записки по търговските въстания
Рубрика: Цените Източник: Капитал Неформалната сбирка на търговци от мола е опит заедно да намерят решение на проблема си. Всички присъстващи в даден момент са подписали договор за наем на площи в мола до хотел "Хемус". За разлика от оборотите им обаче нивата, заложени в него, не падат. И, по думите на част от събралите се от месеци работят на загуба. Първият чувствителен отлив на клиенти идва веднага след започването на строителните работи по софийското метро буквално пред входа на мола. Второто отдръпване на клиенти е веднага след отварянето на "Сердика център" на бул. "Ситняково" и The Mall на бул. "Цариградско шосе", което се случи през последните два месеца. Към всичко това трябва да добавим и увеличилата се конкуренция от нови марки точно когато потреблението се свива.Така след повече от три часа, прекарани в емоционални разговори, се стигна до единодушното решение търговците да спрат да плащат дължимите по договор наеми, докато исканията им не бъдат чути. И докато представители на международния инвестиционен фонд Heitman, собственик на мола, не започнат преговори за намаляване на наемите или обвързването им с приходите на търговците (тоест фиксиран процент от оборота). Не толкова единодушно беше взето и решение четири дни след събранието, тоест на 4 май, магазините да не работят, а на витрините им да бъдат разлепени плакати "предупредителна стачка". Ако исканията им не бъдат чути в идните няколко седмици, ще последва затварянето им за цял ден, а после и за седмица, планират недоволните компании.
Докато фалитът ни раздели
Най-логичният изход от новата ситуация за търговците е просто да затворят магазините си. Той обаче е възможен само за малка част от тях. В договорите, които навремето са подписвали, изрично е записано, че дори и да не ползват помещенията, дължат наемите до изтичане на фиксирания в споразумението период. За малък процент от наемателите това ще се случи идният юни. За по-голямата част - след още 3 или 6 години, считано от днешна дата.
В допълнение още при отваряне на обектите си те са инвестирали значими суми за оборудването им и ако напуснат центъра, ще трябва да забравят вложената сума. Най-показателният пример в това отношение е киното в мола. По думите на Христо Дионисиев, който е един от собствениците на "Синеплекс", до момента компанията е вложила в оборудване на залите близо 6 млн. лв. Ако прекратят договора си, за тях това автоматично значи да загубят голяма част от вече вложено. Причината е, че в голямата си част оборудването и мебелите са изработени за специфичните размери на залите в мола.
Кратка разходка из CCS обаче показва, че затварянето на магазини явно е възможно. От няколко месеца са празни 10 от общо 95 магазина, а още няколко марки като спортната Nike и тази за обувки Bata предстачно говорят, че ако не се вземат мерки, ще направят същото.
Макар и все още да има останали малко стоки по рафтовете, отскоро не работи и магазинът на Lee Cooper, който се намира на едно от най-атрактивните места в мола (близо до централния му вход). Има и друга подобна ситуация при един от най-големите по площ магазини - този за стъкло Pasabahce - обектът работи, но щандовете са почти празни. В продължение на близо половин година няма наемател и на мястото на затворения през ноември магазин на веригата за обувки Leonardo. От управата на мола не навлизат в детайли, но обясняват, че в единия случай договорът е прекратен по взаимно съгласие, а в другия е затворен по инициатива на търговския център.
По думите на Асен Лисев, изпълнителен директор на дружеството MBL, което управлява мола, проблемът е силно преувеличен. Той твърди, че в момента свободните площи в търговския център са едва 4%, а до 2-3 седмици в тях ще се настанят нови наематели.
Затворените магазини обаче изглеждат много по-голям процент в очите на търговците, чийто бизнес е в съседство. По думите на изпълнителния директор на марката за мъжка мода Andrews, след като са затворили два от магазините на нивото, на което се намира и неговият, оборотите са паднали наполовина, а посетителите са започнали да подминават целия ъгъл.
"Без нас, търговците, това е просто една голяма сграда и е крайно време собствениците на търговския център да чуят предсмъртните ни вопли", коментира ситуацията един от организаторите на провелия се протест, Йорго Инциадис от веригата за бижута Oxette.
Déjà-vu
Стратегията за действие на наематели в CCS съвсем не е новаторска. Напротив. През последните три години "стачката" се превърна в устойчив стил на водене на бизнес преговори между търговците и собствениците на молове. Тактиката вече проработи във варненските Мall Varna и Phoe Mall, където сега тече нова вълна на намаление на наемните нива. Без да се стига до протести, намаление имаше и в Mall Plovdiv, Mall Stara Zagora, както и в Burgas Plaza. От старите молове изключение от тази тенденция правят само Mall Sofia и CCS.
По думите на маркетинг мениджъра на Mall Sofia Валери Рафаилов в момента се обсъжда каква да е стратегията в това отношение. Част от наемателите на магазини обаче твърдят, че вече са започнали преговори в посока намаление.
Политиката на CCS в това отношение е малко по-различна. Непосредствено след като започна корекцията на наеми на магазини в морската столица, от управляващото дружество на CCS разпратиха до наемателите писма, с които им съобщават, че наемите им ще бъдат индексирани с отчетената инфлация, което всъщност е записано и в договорите. Тъй като нивата й през 2008 бяха високи, а повишението дойде във вече кризисната 2009 г., това накара част от търговците да се вдигнат на бунт. За изразно средство на недоволството си отново бяха избрали стачката. По думите на повечето от тях ефект от нея е нямало и наемите им все пак са били повишени.
Асен Лисев обяснява, че през последните три години заради клаузата за актуализация на наемите с процента на инфлация наемите на магазините са се увеличили с максимум 15.2% (по груби изчисления). Мениджърът отбелязва, че има и много по-ниски проценти.
Наистина, договорите на всички търговци са различни и естествено са търговска тайна. Затова ще дадем няколко примера. Собственикът на веригата за обувки Adams Shoes Райчо Цеков разказва, че за неговия магазин тази индексация е означавала увеличение на разходите за наем с 50 хил. за 2009 г. Разликата оттогава досега за него, както и за повечето му колеги е, че сега търговците сравнително лесно могат, или вече са наели, магазини в някой от новите софийски молове. При това на значително по-ниски нива. Например според неофициална информация за магазина си в CCS веригата за парфюмерия и козметика Beauty zone плаща месечен наем от 65 евро на кв.м. За другите си обекти в Mall Sofia и Serdika Center плаща съответно 40 и 35 евро за кв.м. Има и по-фрапиращи примери. Наемът на киносалоните. За квадрат операторът на киното в CCS - "Синеплекс", дължи след индексациите над 10 евро/кв.м на месец. Конкурентите му в Mall Sofia - Cinema City, плащат 3.5 евро/кв. м, а според източници на "Капитал" "Александра филмс" са наели помещенията за залите си в Тhe Mall на нива от 6 евро за кв.м.
Представители на пазара на търговски площи коментират, че CCS е единственият мол в България, където са сключвани договори на нива около и над 120 евро на кв.м. Като сравнение те посочват Mall Sofia, където няма договор за наем на магазин над 60 евро.
Стачкоизменниците
Въпреки че недоволството срещу високите наеми е всеобщо, по-малко от половината присъстващи на петъчната "завера" се включиха в стачните действия във вторник. В крайна сметка статистиката на протеста е следната: от общо 95 магазина 17 бяха затворени за час-два, а още 2 имаха плакат, че протестират. По думите на Асен Лисев от MBL дори договорът за наем на един от протестиращите магазини е бил прекратен доста преди да започне бунтът.
Причината е, че част от търговците смятат, че "стачката" не е най-правилният подход. Най-малкото защото вече е доказано, че в случая със CCS, бунтът не дава резултат. Още по време на петъчната среща имаше търговци, които открито завиха, че не са доволни от начина на управление и условията, но в затварянето на магазини виждат протест срещу клиентите си, а не срещу собствениците на мола.
Макар и единици, имаше и такива, които се обявиха против идеята да не се плащат наеми. Логиката им е, че от една страна, първото което ще направят управителите на търговския център, е да вземат банковата гаранция, която всеки от наемателите е внесъл. И така реално спад на приходите, който да стресне собствениците на мола, ще се усети след няколко месеца. От друга - неплатените наеми не значат, че те не са дължими и рано или късно може да се стигне до запор на сметки и дела. Единственият положителен ефект ще е, че "спестеният разход" ще влее временно малко ликвидност в бизнеса им.
Логиката на собствениците на молове е друга и разбираема - те си имат изрядни договори за наем, от които да получат приходи. Тези постъпления често са гаранция за вече отпуснати банкови заеми. Само че има подробност - сумите трябва да са събираеми, при това навреме. А по време на криза и при увеличаваща се конкуренция от нови играчи това няма как да стане.
В конкретния казус със CCS явно сега се търси балансът. "Наемните нива се диктуват от пазара, а исканията на протестиращите наематели за подоходен наем са доста нереалистични. Самият начин на водене на диалог от тяхна страна е непрофесионален и неадекватен на ситуацията. Останалите магазини, които са с пъти повече, срещат същите трудности на пазара, но водят нормален диалог с търговските си партньори, наемодатели, банки и клиенти", казва Лисев. Дискусията наистина е част от решението. Но другата задължителна съставка е тя да не продължава до безкрай, а да има и решения.