Imoti.net
Новини за недвижими имоти
За какво да внимаваме при покупка на ново строителство в криза
Рубрика: Актуално Източник: Пари - Причините да не се завърши една сграда може да бъдат както липса на финансиране, така и субективни - развод, раздяла на съдружници и т.н. Затова, преди да пристъпите към покупка, проверете компанията - нейните капитали, оборота за последните години, имуществото, историята. Отидете на място и вижте как вървят строителните работи, поговорете с работници и охрана. Може да разгледате и обекти, които компанията вече е завършила, а ако в тях вече живеят хора - да ги разпитате за качеството на строителството (появили ли са се течове, мухъл, проблеми с инсталациите и т.н.). Не се доверявайте на разговора си само с един човек, тъй като той може да има субективни причини да е недоволен или да е неизправна страна в отношенията си с предприемача.- Когато вземете решение за покупка, трябва добре да обмислите условията в предварителния договор (хубаво е да се консултирате с адвокат или брокер). В него трябва да са залегнали крайни срокове за завършване на сградата, както и междинни за достигане до определени фази (Акт 14, Акт 15 и т.н.). След изтичането им имате право да прекратите договора или да потърсите неустойки за забава. Ако такива не са уговорени, може по съдебен ред да търсите размера на преките вреди, произтичащи от забавата (обикновено вредата се приравнява на пазарния наем към съответния момент). Можете да търсите и пропуснати ползи, както и да се откажете от сделката и да искате връщане на платените вноски и натрупаните неустойки или вреди. Такова дело обаче може да продължи години. Ако се стигне до това, за да бъде гарантирана събираемостта на дълговете, трябва да се погрижите за предварително обезпечение на иска си чрез налагане на възбрана върху недвижимия имот и запор на банкови сметки на предприемача.
- Важно условие в предварителния договор са схемата и сроковете за плащане на вноските по придобиване на собствеността. Те трябва да са обвързани не само с изтичането на определен период, но и с достигането на определен етап от строителството.
- Обсъдете с компанията строител в кой момент ще придобиете собственост върху имота. Често това става при изплащане на последната вноска, когато получавате и нотариален акт. Ако сградата остане недовършена и разполагате само с предварителен договор обаче, рискът за вас е по-голям, тъй като още не сте собственик. Нотариален акт може да бъде получен на всяка фаза от строежа, но в случай че държите това да стане на ранен етап, строителят обикновено иска по-висок процент от цената още в началото. Ако не разполагате с необходимата сума, трябва да знаете, че по закон, дори да нямате нотариален акт, а само предварителен договор, имате право по съдебен ред да обявите този договор за окончателен, ако строителят/предприемачът откаже да прехвърли собствеността. В този случай съдебното решение ще замести нотариалния акт.
- Ако няма право на собственост върху земята, а само право на строеж и сградата погине (или въобще не бъде започната), правото на строеж се прекратява след петгодишна давност. Ако междувременно градоустройственият план се промени и се предвиди възможност за надстрояване, също има значение дали имате собственост върху земята.
Ако нямате, е необходимо да поискате съгласието на всички собственици на отделните обекти в сградата, както и съгласието на собственика на земята и да се учреди ново право на строеж. При собственост върху земята процедурата е доста по-улеснена.
- Някои клиенти питат доколко строителят/предприемачът отговаря с имуществото си за сградата. Само ако е едноличен търговец (ЕТ), отговаря и с личното си имущество. Това бе честа практика през 90-те години, но днес е рядкост и не можете да разчитате за събираемост на дългове извън имуществото на фирмата.
Имайте предвид, че това са общи съвети, които няма да ви направят специалисти. Всеки договор трябва да се подготви от професионалисти (брокери и адвокати).
