Новини за недвижими имоти

Витошка - следващата цел на големите вериги

През септември беше открит търговският център Мега Мол в столичния квартал „Люлин“, а през ноември се очаква да отвори врати и Sofia Ring Mall на Околовръстното шосе, до магазина на IKEA. През следващата година се очаква откриването на Plaza West също в „Люлин“, с което приключва новата вълна молове. „Предвид отварянето само на един мол в София през 2015 г. търговците ще трябва отново да разгледат възможностите да се позиционират на места с постоянен поток потребители и по-ниска конкуренция“, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton. „Търговията на дребно в центъра на София ще има все по-корпоративен облик, доминиран от водещите световни марки – така, както е в повечето европейски страни“, допълва тя.

Големи и малки на „Витошка“

В момента организираната търговия – големи национални и местни вериги – е равнопоставена на самостоятелните концепции на булеварда, според проучването. Малките и средни независими марки заемат 46% от общия брой магазини срещу 44% за български и международни брандове. По размер обаче големите вериги имат превъзходство с 54% от площта на търговските помещения срещу 35% за самостоятелните магазини и 5% за корпоративни наематели като банкови и телеком офиси, посочва се в доклада на консултантската компания.

„Картината ще се промени в полза на големите играчи – така, както стана в сегмента на търговските центрове“, прогнозира Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ във Forton.„В периода 2006-2008 г. бяха въведени и изпробвани множество нови марки и концепции, като местните независими играчи бяха водещи. След 2008 г. обаче профилът на водещите търговски центрове е определен от имена като Zara, H&M, LC Waikiki, Reserved, NewYorker, Humanic, Deichmann и др. От тях единствено първите две марки са представени на основната търговска улица“, допълва той.

През последната година на пазара продължиха да навлизат нови търговски компании като испанските Cortefiel и Mango. Те уплътняват конкуренцията в търговските центрове, което на свой ред прави търговската улица по-привлекателна за бизнес, смятат експертите.

Разнообразие от магазини

Търговският микс на бул. „Витоша“ предлага съществено разнообразие за потребителите – общо 180 магазина с почти 22 хил. кв. м търговска площ по данни на Forton. „Като брой магазини булевардът се сравнява с най-големите търговски центрове в София“, коментира Генев. Булевардът се характеризира с изразена доминация на магазините за мода и обувки, включително спортни – 41% от общия брой и 54% от общата търговска площ. Цели категории обекти отсъстват или са много слабо представени, посочва се в доклада. Сред примерите са супермаркетите, магазините за потребителска електроника и детските магазини, както и в известна степен спортните стоки.

В същото време възможностите за експанзия на този етап остават ограничени. Магазините с площ в достатъчни обеми за големите марки (над 500 кв.м) са само 4% от общия брой налични магазини, макар че съставляват 39% от общата площ. Незаетата площ по протежение на булеварда пък е само 6%.

„Възможностите за развитие са свързани с големи единични имоти, които се освобождават от техните наематели, или разширяване на съществуващи помещения в сутерени или надпартерни етажи, каквито случаи видяхме при H&M и Zara“, казва Росен Генев. Единственият голям свободен магазин в момента е този на номер 16 – бившият магазин на Mango, който има 1 000 кв. м на три нива.

Испанската модна верига се връща в България с два нови магазина, но избра да се позиционира в търговски центрове – The Mall на „Цариградско шосе“ и Sofia Ring Mall на Околовръстното шосе. Помещението на „Витошка“ е свободно, откакто веригата напусна страната заради проблемите с франчайз партньора ѝ. Моментът обаче съвпадна с мащабните ремонти по „Витошка“ и драстичния спад в потреблението заради кризата и вероятно това е основната причина все още да не е намерило наемател.

Наемни равнища и инвестиции

Ниското ниво на незаетост и стабилното търсене доведоха до ръст от 10% на годишна база на наемите на най-предпочитания тип търговски обекти – на партер, с широка витрина и площи от 100-150 кв. м. Така наемните равнища вече достигат до 44 евро на кв.м месечно. „Не смятам, че този растеж е гарантиран за всички имоти. Но със сигурност големите и добре разположени помещения ще се радват на силен интерес от водещите търговци в следващите 12 до 24 месеца“, прогнозира Росен Генев.

От една страна, атрактивните за големите търговци помещения са малко и обикновено са заети. От друга, по-високите наеми трябва да бъдат приети и от търговците, които на този етап не са готови да платят всяка цена, особено предвид наличието на възможности в добре работещи търговски центрове. Не на последно място сделките с по-големи площи предполагат развитие на магазин на етажи, а често и съществени инвестиции.

Същевременно инвестиционният пазар за магазини на главни търговски улици в България е неразвит в сравнение с пазарите за другите видове бизнес имоти като търговски центрове или офис сгради. Малкият размер на отделните активи ограничава интереса за покупка до местни инвеститори, но от друга страна - прави пазара достъпен за относително широк кръг купувачи. Все пак от началото на годината се наблюдава засилване на интереса, което създава натиск за ръст на цените и ограничава възможностите за постигане на нива на доходност, каквито се наблюдават при офис имотите и търговските центрове.

Търсене

Въпреки че търсенето на недвижими имоти в района е традиционно силно, няколко временни и някои постоянно действащи фактори възпрепятстват до момента по-широкото разгръщане на организираната търговия на дребно. Постоянно действащ фактор е ограниченото предлагане на имоти, които да съответстват на изискванията на големите марки за размер, витрина, местоположение и търговски условия. Като постоянен фактор може да се разглежда и липсата на ясен план със срокове и инвестиции за подобряване на публичните пространства, транспорта и паркирането в центъра на София.

Сред временните фактори са продължилите няколко години строителни работи по метрото, превръщането на булеварда в пешеходна зона и поетапната му реконструкция. Това съвпадна с кризата и свиването на потреблението заради кризата и бум в строителството на търговски центрове в София, които привлякоха потребителите със значително разнообразие, наличие на популярни марки в средния ценови сегмент, по-добра транспортна достъпност и възможности за паркиране. Точно заради кризата и отлива на наематели и човекопоток имиджът на булеварда пострада, но това започва да се променя. Очакваното затишие в строителството на молове също се очаква да върне интереса към търговската улица.

По статията работиха: Миглена Иванова, редактор Десислава Попова