Новини за недвижими имоти
Увеличеният обем на предлагането на жилища е удължил времето за избор на имот
Рубрика: Анализи Източник: Investor.bgУвеличеният обем на предлагането на жилища у нас в края на 2019 г. е удължил времето за избор на имот от купувачите. Те са се нуждаели от един до три месеца и от седем до осем огледа, за да осъществят покупка на жилище, сочи доклад на компанията за недвижими имоти Форос.
Отстъпките от обявената цена са останали на относително ниски нива от около 5%-7%, но очакванията на компанията са през следващите години коментарите в цената да бъдат по-чувствителни поради големия брой нереално високи оферти на пазара в момента.
80% от имотите за продажба в София - ново строителство
В края на миналата година пазарът е бил наситен с многобройни и разнообразни жилища, което е накарало купувачите да избират по-внимателно и да бъдат по-взискателни към бъдещия си имот. Продължават да се предпочитат жилища на среден етаж с южно и източно изложение, което обуславя и по-високата им цена. Малко по-ниски са цените на северните и западни апартаменти на първи и последен етаж.
"Голяма част от имотите, закупени през 2009 - 2012 г. с цел инвестиция, бяха пуснати в продажба през изминалата година, тъй като пазарните цени достигнаха до желаните от инвеститорите нива. По този начин много от тях реализираха добри печалби от разликата между покупната и продажна цена", отбелязват авторите на доклада.
По данни на Форос на вторичния пазар се предлагат предимно собствени имоти – около 65%, 15% са имотите с проблем при плащането на кредит, а по 10% си разделят наследствените и придобитите от банки жилища.
Вижте още: Покупката на жилищен имот остава една от предпочитаните инвестиционни алтернативи
В София предлагането през 2019 г. отново е било съсредоточено в кварталите Младост, Люлин, Надежда, както и в новозастрояващите се Витоша и Манастирски ливади. Във Варна най-силно е било предлагането в кварталите Бриз, Левски, Чайка и Възраждане, а в Бургас – в Славейков, Братя Миладинови, Лазур, Изгрев и Възраждане.
Малко над 80% от предлаганите имоти в София миналата година са били ново строителство, следвани от старите тухлени имоти с дял от 15%. Едва около 5% от имотите за продажба в столицата са били панелни жилища. Подобна е ситуацията и в останалите големи градове – Пловдив, Варна и Бургас, където новите тухлени жилища са имали дял от 55%, следвани от старите тухлени имоти с 30% и панелните жилища с 15%.
Най-голям е делът на предлаганите жилища в страната с една или две спални и площ от 70 до 140 кв. м.
Броят на предлаганите жилища на търг в сайта на частните съдебни изпълнители е 1159, като през последното тримесечие броят им се е увеличил с около 2,5%. "Делът им от общия пазар е незначителен, за да окажат влияние на ценообразуването и поведението на останалите продавачи и купувачи", отбелязват авторите на доклада.
Манастирски ливади, Витоша и Овча купел - все по-предпочитани от купувачите
Двустайните и тристайните апартаменти са останали най-търсени от купувачите и през 2019 г., като предпочитаната площ е между 70 и 90 кв. м за първите и 100-140 кв. м за вторите. Търсенето на по-големи жилища е било съсредоточено почти изцяло в София от семейства с повече от едно дете.
Ателиета, студиа и гарсониери са били търсени най-вече по Черноморието и в големите планински курорти, както и около големите университети. Целта на купувачите на подобни имоти е била препродажба или отдаване под наем, тъй като търсенето им на вторичния пазар все още е силно. За лично ползване малки жилища са търсели семейства с едно дете или млади двойки.
80% от търсенето в София е било съсредоточено в нови тухлени жилища, построени след 2014 г. Причината за това е, че основният недостатък на новото строителство, а именно лошото разпределение, вече е преодолян. Проектирането на новите сгради е съобразено с изискванията на купувачите за по-голяма функционалност на жилищата. По този начин новите тухлени жилища успяват да привлекат и част от почитателите на старото строителство, за които доброто разпределение е основен приоритет.
Вижте още: 49% ръст на нововъведените в експлоатация жилища през 2019-та
Не липсват и купувачи на стари жилища, които продължават да предпочитат качествените дебели стени, осигуряващи тишина и спокойствие през нощта. Купувачите на панелни жилища пък са били хора с по-ограничен бюджет, желаещи да прехвърлят разхода за наем към кредит на приблизително еквивалентна стойност.
Сред главните подбуди за покупка на имот през 2019 г. са останали миграционните процеси сред населението. "Движението на хората от малките към големите населени места е един от основните двигатели на имотния пазар", се казва в доклада.
По отношение на локацията все по-търсени са жилищата в развиващите се квартали на София Манастирски ливади, Витоша, Овча купел. Там се фокусират най-вече млади семейства с деца, очакващи инфраструктурата в близко бъдеще да се подобри. Към момента очакванията са това да се случи в рамките на 5-10 години в зависимост от квартала.
Миналата година българите са завоювали стабилни позиции като купувачи на имоти по Черноморието, а най-търсени са били едностайните и двустайни апартаменти на цена между 25 хил. и 30 хил. евро, както и студия на цена между 16 хил. и 18 хил. евро, сочи докладът.
Засилен интерес сред купувачите през миналата година е регистриран и към жилища от по-високия клас на цена около и над 100 хил. евро. При къщите тенденцията през 2019 г. обаче е била обратна – търсели са се предимно по-евтини имоти до 150 хил. евро в малките населени места около София.
Вижте още: Над 1 млн. кв.м. новозапочнати жилища в София през 2019-та
"Покупките „на зелено“ продължават да заемат голяма част от пазара, тъй като хората възвръщат доверието си в строителите, виждайки завършването на множество замразени след финансовата криза строежи", констатират авторите на доклада. „Ценовото предимство, което дава липсата на готова сграда или дори на Акт 16, остава сериозен аргумент сред купувачите. Въпреки настъпилото на пазара спокойствие в това отношение, търсещите следва да бъдат предпазливи при покупка на имот „на зелено“, тъй като рисковете, които крие подобна сделка, понякога са трудно предвидими за непрофесионалист в областта“, съветват от Форос.
Данните на компанията сочат, че 80% от търсените жилища са за лично ползване, а около 20% се търсят с цел вторична продажба или отдaване под наем. Втората група е фокусирана най-вече в големите областни центрове.
Половината от купувачите разчитат на ипотечен кредит при покупката на жилище, като влагат в покупката между 20% и 30% собствени средства. Останалите 50% предпочитат да закупят имот изцяло със собствени средства.
Панелните и тухлените жилища поскъпват най-бързо
Към края на 2019 г. пазарните цени на жилищните имоти са останали стабилни с леки ръстове. Очакванията на Форос са темпът на растеж да продължи да се забавя и през следващите няколко години.
През миналата година цените на жилищата в страната са нараснали с 1,4%, сочат данните на компанията. В София ръстът е с 1,91%, в Пловдив – с 0,26%, във Варна – с 1,36%, а в Бургас – с 2,07%. Към края на декември средните офертни цени в София са достигнали 1160 евро на кв. м, а във Варна и Бургас са съответно 845 евро на кв. м и 870 евро на кв. м. В Пловдив средните офертни цени достигат 760 евро на кв. м.
Според типа строителство най-голямо повишение на годишна база е отчетено при панелните и тухлените жилища в страната съответно с 1,65% и с 1,60%. Монолитните жилища остават на сравнително стабилни цени с леко повишение от 0,98%.
Покупателната сила на средната работна заплата, измерена в кв.м. жилищна площ средно за страната към края на декември 2019 г., достига 1,51 кв.м. Стойността на този показател за София, Варна, Бургас и Пловдив е съответно 1,59 кв.м., 1,48 кв.м., 1,27 кв.м. и 1,54 кв.м.
Покупателната сила на минималната работна заплата в кв.м. жилищна площ средно за страната към края на декември 2019 г. е 0,63 кв.м.
Средната доходност на жилищните имоти в по-големите градове към края на миналата година е между 4% и 5% на годишна база. В София доходността е най-висока – 5,1%, във Варна и Бургас тя е съответно 4,8% и 4,3%, а в Пловдив – 4,6%. Подобни са стойностите в почти всички областни градове.
В по-малките населени места, където икономиката е по-слаба и населението намалява, доходността е по-ниска.
Охлаждане на наемния пазар
Тенденцията на засилено предлагане на имоти под наем се е запазила и през миналата година, като предимство са имали дребните инвеститори, които предлагат собствени жилища с цел доходност и спестявания.
Данните на Форос сочат, че почти 70% от предлаганите под наем жилища през годината са били ново строителство, 30% - панелни жилища, а едва около 4%-5% - стари тухлени апартаменти Това важи за големите областни центрове като София, Пловдив, Варна и Бургас.В по-малките населени места старите тухлени жилища имат превес с близо 45% от общия брой на предлаганите имоти под наем.
Времето за търсене и наемане на имот е средно около месец, като през този период са нужни 3-4 огледа. До сделка се стига сравнително бързо, като отстъпката, която се прави от офертната цена, е в рамките на не повече от 3%-5%. Срокът, за който се сключват договорите, обикновено е една година.
Вижте още: Георги Павлов: Цените на имотите ще продължат да нарастват
Сред чуждестранните наематели като най-многобройни се открояват студентите, търсещи жилище в близост до учебните заведения. Търсенето им е фокусирано върху по-високия ценови диапазон, тъй като обикновено разполагат с по-голям бюджет.
"Очаквано през втората половина на 2019 г. наемните нива запазиха стабилност, като ентусиазмът на наемодателите започна да се охлажда и нереално високите оферти почти изчезнаха от пазара", се казва в доклада.
Към края на 2019 г. наемните цени на предлаганите едностайни и двустайни жилища в столицата са между 300 и 500 евро. Във Варна, Бургас и Пловдив наемите за същия тип имот са между 150 и 350 евро.
Все по-млади хора теглят ипотечен кредит
И през 2019 г. е продължила тенденцията на спад при броя на сключените ипотеки в цялата страна, който е достигнал 45 968, или спад с 26%. В София отчетеното понижение е с 14%, а в Пловдив, Варна и Бургас – със съответно 17%, 21% и 24%.
Към края на 2019 г. се наблюдава пореден ръст в номинално изражение на задлъжнялостта, придружен с понижение на средната възраст на хората, теглещи ипотечни кредити. В процентно отношение заемите продължават да представляват под половината от размера на спестяванията, което затвърждава настроението на спокойствие и готовност за теглене на по-големи кредити сред населението, констатират авторите на доклада.
Вижте още: По-млади купувачи са навлезли на жилищния пазар у нас през миналата година
Все по-млади семейства се решават на покупка на собствено жилище, като вече водеща е групата 25-35 години, която взема първенството от 30-40 годишните при предходните години. От една страна това е обосновано от ръста на доходите на населението. От друга – от повишаващите се цени на имотите. И двата фактора работят в посока на теглене на по-големи кредити и покупка на по-големи и луксозни жилища в по-качествени сгради на предпочитани локации.
Основна цел на теглещите ипотечни заеми остават двустайните и тристайни апартаменти ново строителство. Като най-предпочитани се открояват жилищата около и над 90 кв.м. Най-често самоучастието в покупката на подобен имот е около 25-30%, а месечната вноска, която кредитополучателите предпочитат, е в размер на около една трета от нетния им доход.
Забавяне на ръста на цените и през следващите години
Ниските лихви по ипотечното кредитиране, покачването на доходите на гражданите, миграцията, породена от икономическите дисбаланси, политическата стабилност, покачващата се инфлация, очакваното участие на България в механизма за обменните курсове ЕРМ-2 ще са сред основните фактори, които ще продължат да катализират пазара на жилища, очакват от Форос.
Компанията прогнозира, че темпът на растеж на цените на жилищата ще продължи да се забавя през следващите месеци, а наемите ще останат стабилни с леки колебания нагоре.
Търсенето на имоти с цел инвестиция ще е относително слабо заради изоставащия ръст в наемните нива спрямо покупните цени на жилищата. "През 2020 г. вторичният пазар ще се саморегулира, като някои собственици ще бъдат принудени да преразгледат нереално високите офертни цени на имотите си, които се предлагат твърде дълго", прогнозират авторите на доклада.
Строителството на жилища се очаква да остане високо и през идните месеци.
За повече актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube