Новини за недвижими имоти

Търговски площи: Презареждане

Снимка: архив, Ройтерс

 Кризата и следкризисният период предизвикаха процес на сериозна трансформация и консолидация на пазара на търговски площи в България. Много от заплануваните проекти така и не се реализираха, а пустеещите терени бяха продадени, за да се изградят други проекти върху тях – най-вече офиси и жилища.

Много проекти, които бяха реализирани въпреки кризата, в крайна сметка затвориха врати и в момента очакват новия си собственик или нов живот под някаква друга форма. Сред тях са молът на открито в Бургас, няколко проекта в Русе и други. Играчите, които успяха да оцелеят при тежките условия на пазара през последните години, преразгледаха концепциите си, за да се адаптират към новите условия и изисквания на наемателите и посетителите. Други прецениха, че по-добрата стратегия за тях е да се оттеглят. Така от България си тръгнаха веригите Merkator, Penny, Praktiker, bauMax и други.

През последните почти две години няма реализирани нови големи проекти в търговския сегмент от пазара на бизнес имоти у нас. От последната вълна търговски центрове непостроен остана само един – Plaza в кв. „Люлин“ в София. Собственикът му обяви наскоро, че най-вероятно ще го довърши до края на годината. Строителство тече и в Пловдив – на търговския център „Марково тепе“.

През последните месеци пазарът явно се стабилизира, макар и проблемните активи да не са малко и реализацията на много от тях да е трудна и да изисква или пълна промяна на концепцията, или промяна на предназначението на имотите. Пазарът стана свидетел на няколко ключови сделки, тръгнаха и мащабни инициативи за препозициониране на някои обекти. Раздвижването като че ли обещава да привлече и други инвеститори на фона на сравнително богатия избор и от работещи и генериращи доход активи, а не само проблемни имоти в търговския сегмент. Основният проблем на инвеститорите си остава обаче генерирането на достатъчно платежоспособно търсене, заради което се изостря и конкуренцията на пазара.

Сделките

Раздвижването на инвестиционния пазар започна през 2014 г., когато опортюнистичният фонд Revetas Capital Advisors придоби първия модерен търговски център в България – City Center Sofia. Компанията започна ремонт на мола и през есента ще го представи под ново име – Park Center.

През същата година няколко по-малки обекта от типа big box смениха не само собственика си, но и предназначението си, след като бяха превърнати в производствени предприятия. Няколко банки придобиха редица търговски активи заради проблем с обслужването на заеми от страна на инвеститорите. Сред тях е търговският център „Парк мол“ в Стара Загора.

През миналата година инвеститорите във веригата болници „Сити клиник“ придобиха мола Galleria във Варна и го превърнаха в лечебно заведение. Пловдивският „Марково тепе“, който се довършва в момента, също смени собственика си, както и един по-малък търговски център във Велико Търново.

През тази година единият от съдружниците в първия мол в Пловдив (Mall Plovdiv) - фондът Avestus Capital Partners, изцяло придоби търговския център от фонда Europa Capital. Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) пък предстои да се произнесе по сделката за Retail Park Plovdiv, чийто купувач е „Баумакс България“, собственикът на веригата магазини от типа „направи си сам“ homeMax (бивш bauMax, след като германската компания се оттегли от страната). Praktiker също намери нов собственик в лицето на „Видеолукс“, собственикът на една от двете големи вериги за техника в страната.

До края на годината се очакват и сделки с работещи и генериращи доход активи от търговския сегмент. Europa Capital например най-вероятно ще реализира и Mall Sofia след Retail Park Plovdiv заради изтичането на хоризонта на инвестиционния ѝ фонд, който е собственик на търговския център.

Търговските центрове – конкуренцията е ожесточена

Въпреки че според международната консултантска компания Cushman&Wakefield България е сред най-ненаситените с модерни търговски площи държави в Европа, в София, Пловдив и другите градове с по повече от един търговски център се вижда, че обектите се задъхват, защото на практика се борят за едни и същи клиенти.

В София например повечето търговски центрове са концентрирани в южните райони, а разстоянията в града не са чак толкова големи и непреодолими, т.е. групата посетители не е особено разнородна, а е концентрирана в едни и същи райони.

Вече е видимо кои от търговските центрове се наложиха като лидери на пазара и кои изостават. Затова и обектите в позиция на изоставащи силно разчитат на нови концепции и други начини да привличат посетители – със събития, инициативи, промоции, както и разнообразяване на микса от наематели и привличане на повече търговци в сферата на забавленията, а не толкова шопинга.

Единственият нов обект в страната от доста време насам е търговската част на комплекса „Сан Стефано плаза“ с площ от около 7 хил. кв. м. До края на годината се очаква да отвори врати и мола в “Люлин“ Plaza West, чието довършване беше отлагано през последните три години.

Стабилното предлагане на площи и поляризирането на пазара се отразява и на наемите. Наемните нива на първокласните площи в София например от няколко тримесечия отчитат леки до умерени ръстове. Все пак заради насищането на пазара по-резки движения на наемите не се очакват.

Хипермаркетите – консолидация, експанзия, ръстове

През последните няколко години динамиката при веригите за търговия с бързооборотни стоки и от типа „направи си сам“ е изключително сериозна. Няколко ключови играча напуснаха българския пазар, а други изпитват тежки финансови проблеми, което доведе и до разместване на пластовете и увеличаване на оборотите на успешните играчи на пазара.

През последните години от пазара изчезнаха словенските вериги Mercator и Ramstore, белгийската Delhaize и Penny, чийто собственик REWE продължава да оперира в България чрез другата си верига Billa. Други вериги значително намалиха обектите си, сред които Carrefour и Picadilly, както и веригата на Христо Ковачки „Европа“, която затвори повечето си обекти и ги продаде или отдаде под наем.

„Проблемите на Carrefour и Picadilly способстваха за увеличаване на пазарния дял и оборотите на техните конкуренти – Billa, Фантастико, Kaufland и Lidl. Това води до още по – агресивна експанзия на стабилните играчи, които уплътняват незаетите пазарни ниши“, коментира за Investor.bg Христо Асенов от MBL.

Подобно мнение изказва и Росен Генев от Forton. “От една страна останалите играчи на пазара се разширяват активно, като според районите, в които отварят магазини, променят и своите концепции, за да отговорят на очакванията. Същевременно може да очакваме поява на нов участник в този сегмент”, прогнозира той.

Сред веригите, които активно се разширяват в последните месеци, са Billa и Т-Маркет. Billa успешно усвои част от освободените обекти на дискаунтъра Penny, като откри и няколко нови обекта в София и страната. Т-Маркет също наскоро придоби 12 магазина на Penny и като че ли започва експанзия в източните части на България предвид факта, че присъствието на веригата е концентрирано в София и Северозападна България.

Що се отнася до хипермаркетите „направи си сам“, явно раздвижването на пазара на имоти от последните две години и смяната на собствеността на две от водещите вериги – Praktiker и bauMax (в момента homeMax) им се отразяват положително.

„Екипът на „Видеолукс“ започна агресивно да преформатира търговската мрежа на Praktiker. Някои от магазините бяха запазени, а други релокирани. Mr. Bricolage също  управлява активно портфейла си, като затвори слаби обекти и отвори локация в South Ring Mall, коментира Христо Асенов.

Модните брандове – новата вълна на експанзията на търговските вериги

Колкото и малък пазар да е България, все пак за много от модните марки – най-вече в средния клас, страната ни представлява интерес. През последните години навлязоха голям набор от нови брандове, някои от които започнаха и сериозна експанзия из по-големите градове на страната.

Пример за разширяването е шведската верига H&M. Според Асенов тя се възползва от трудностите в бранша на модните стоки, за да изгради търговска мрежа с много добро национално покритие както в търговските центрове, така и по главните улици. „Бизнес-моделът на H&M е да сключва сделки с подоходен наем и агресивни контрибуции от страна на наемодателя. По този начин се споделя риска между наемодателя и наемателя“, коментира той.

Според Росен Генев не може да се твърди, че разширяването на модните брандове е заради състезание с конкурентите им. „В момента, в който се появи подходяща площ, отговаряща на изискванията на дадена модна марка, тя не губи време да се нанесе там. Просто обемите, които отговарят на тези изисквания, не са толкова много“, посочва той. Критериите, на които трябва да отговарят локациите, са много стриктни и може би затова изглежда, че по-малко магазини се отварят в последно време, подчертава той.

През последните години на българския пазар навлязоха значителен набор от нови брандове и вериги. Сред тях се открояват Forever 21, ССС, Capella Play, Tommy Hilfiger, Philipp Plane, Alcott, Broadway, Bossini, Mustang, LIST, Oasis, Shana, Silvian Heach и други.

Проблемните активи

Въпреки че намаляха като брой през последните години, броят на проблемните активи в търговския сегмент, най-вече извън София, си остава внушителен. Някои активно се рекламират от собственици и частни съдебни изпълнители, но купувачи още няма. Дали заради цената, или заради трудното им препозициониране и трансформиране – трудно е да се каже.

„Ликвидацията на такива активи е трудна заради икономическата конюктура в по-малките градове“, посочва Христо Асенов. Продажбите на активите, собственост на банки, е чувствителна тема, тъй като това „удря“ директно капитала на финансовата институция, смята той. Затова и банкерите са много внимателни при вземане на решения за продажба на даден имот. Банките управляват активите в очакване на възстановяване на пазара, за да могат да получат по-добра цена, заключава Асенов.

Той дава като пример оттеглилата се верига Penny, която успя да реализира повечето от обектите си в малките градове. Те обаче са с РЗП около 2 хил. кв.м и са подходящи не само за търговия, но и логистика и производствена дейност.

Росен Генев допълва, че в по-малките градове активите, които се продават, най-често са част от пакетна сделка, в която са включени. Същевременно те трябва да отговарят на доста критерии, за да могат да бъдат успешно реализирани след това.

И двамата експерти са категорични, че има активност от страна на инвеститори и че търговският сегмент привлича интереса и на чуждестранни инвеститори, макар че местните са по-активни през последните две години.

По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов