Новини за недвижими имоти
Строителен застой и отсяване на качествените проекти през 2009 г.
Рубрика: Анализи Източник: Expert.bg Базирайки се на очакванията за спад в бизнеса с недвижими имоти в България, на пазара ще продължи ситуацията на нестабилност и неяснота, на фона на която ще се откроят наистина значимите проекти.Една от тенденциите, която вече се наблюдава и ще се засили през следващата година, е оттеглянето на по-рисковите чужди инвеститори от българския пазар и навлизането на по-консервативните немски и австрийски компании и фондове.
Някои американски компании също проявяват интерес към региона и през есента на 2008 г. станахме свидетели на придобиването на Сити Център София от Heitman European Property Partners. Американската Federal Development също стъпи на българския пазар посредством учредяването на съвместно дружество с Петрол Холдинг, като обявената инвестиция в следващите години бе 3 млрд. долара.
Продължава и сериозният интерес и от страна на гръцките инвестиционни компании, въпреки че се очаква по-голям консерватизъм в тяхната инвестиционна политика.
Пазарът на земя в големите градове в страната все още е силно надценен. Все още има разминаване между ценовите нива на предлагането и насрещното търсене и в резултат редица терени, подходящи за строителство остават свободни. При парцели с проект надценяването е още по-осезателно и на фона на общия ценови застой възвръщаемостта от подобна инвестиция спада значително. Естествено цената на парцелите е пряко обвързана както с оптималната РЗП, която може да се постигне, така и с цените на готовите площи на съответната локация. Затова и понижение на цените на земята през 2009 г. е едно задължително условие за стабилизиране на пазара, като стойността на земята е желателно да бъде около 15% от общата инвестиционна стойност.
При парцелите, предназначени на развиване на логистични проекти, в общия случай един проект би се реализирал успешно при ценови нива на земята до 35 - 40 евро/кв.м.
На жилищния пазар в България цените растяха с бързи темпове през последните две години, докато се достигна етап, в който цената беше в най-голяма степен определящ фактор за сметка на локацията и качеството. Сега пазарът на жилищни имоти изпитва трудности именно от завишените ценови нива, в резултат на което към момента се наблюдава застой на част от цените и спад при други.
Този процес е породен до голяма степен от множеството бързи проекти (без налична инфраструктура и добри условия за живеене), които се появиха на пазара в последната година както и на затегнатите мерки за кредитиране на купувачите на жилищни имоти. Инвеститорите от този тип са склонни да намалят продажните цени, за да реализират проектите си в новите условия на засилена конкуренция и по-ниско търсене.
Силен ефект в посока намаляване на цените на жилищни имоти ще имат и ограничените възможности за финансиране от банките. От Фортън прогнозират, че това положение ще продължи до отсяването на качествените проекти и сериозните инвеститори. По отношение на продажните цени на жилищни имоти очакванията са в посока спад или в най-добрия случай застой на ценовите нива за по-качествените проекти. След първоначалния спад през първото полугодие на 2009, се очаква по-голяма активност на жилищния пазар през втората половина на 2009, когато купувачите ще възприемат новите ценови нива като изгодни и ще започнат отново да купуват.
През 2009 г. е планирано да бъдат завършени най-голям брой молове и търговски центрове в страната, предоставяйки на пазара близо 391 хиляди кв.м. търговски площи. Това значително ще повиши коефициента търговска площ на глава от населението (69,15кв.м./1000 души), като при успешното реализиране на проектите през следващата година България се очаква да настигне Хърватска и Гърция по този показател.
Отново в столицата се планира да излязат на пазара най-много търговски площи - 4 търговски обекта и общо 146 хиляди кв.м., следвана от Пловдив с 69 хиляди кв.м. (Галерия Пловдив и Мол Пловдив) и Русе, където се очаква да бъдат завършени два големи проекта (МегаМол Русе и Дунав Мол).
Така от една страна увеличеното предлагане на търговски площи в страната ще доведе до нарастване на конкуренцията сред моловете и стремеж към подобряване на условията за привличане на по-известни международни и местни брандове. Това ще облагодетелства наемателите, които вече ще имат по-широк избор и по-големи възможности за договаряне на изгодни наемни нива.
От друга страна обаче успехът на новите търговски центрове зависи не само от наемателите, но в основна степен от потенциалните потребители на стоките и услугите в тези обекти. Докато първите молове в страната разчитаха най-вече на факта, че са именно първи, то новите търговски центрове вече трябва да се стремят към по-високо качество на изпълнение, професионално управление на обекта, осигуряване на всички необходими удобства за наематели и посетители и отличителна маркетингова стратегия, ориентирана най-вече към обикновения потребител.
И тъй като потребителският избор не може да бъде строго регулиран или насочван, то именно 2009 г. ще се яви решаваща в сектора търговски площи и ще стане ясно доколко потребителският пазар в България има капацитета на поеме новата вълна молове и съпътстващото ги многообразие от потребителски стоки и услуги.
През 2009 г. в страната се очаква да бъдат завършени и пуснати в експлоатация близо 360 хиляди кв.м. офис площи, като над половината от тях се намират в столицата - 212 хиляди кв.м. Най-мащабните проекти са Хермес Парк в София с 50 000 кв.м. офис площи и Бизнес Таун София (Василев Бизнес Сити) - 53 346 кв.м.
През 2008 г. недостигът на модерни офис площи в центъра на столицата беше изтласкал търсенето към по-крайните райони и се беше наложило убеждението, че новите офис зони ще са разположени около и отвъд Околовръстното шосе. През 2009 г. обаче се очаква завършването на редица проекти по основни булеварди и в района на широкия център, което от своя страна ще преориентира отново търсенето и ще предостави по-широк избор на потенциалните наематели.
Офис пазарът в Пловдив също значително ще се активизира след излизането на 70 хиляди нови офис площи през следващата година. Пловдив винаги се е развивал повече като индустриален център и в тази връзка възниква съмнението дали бизнесът в града на тепетата ще има капацитета да усвои голямото количество нови офис площи.
След понижението на наемните нива на офиси от края на 2008 г., през първата половина на 2009 г. се очаква наемите да запазят текущите си стойности, а за по-неатрактивни локации - да отбележат спад. След средата на годината с излизането на пазара на по-мащабни проекти вече може да очакваме край на застоя и раздвижване както на ценовите нива, така и на инвестиционните сделки.
Като цяло през годината средните наемни нива за нови офиси ще се движат в рамките на 12,00 - 20,00 евро/кв.м. за столицата в зависимост най-вече от локацията и около 9,00 - 13,00 евро/кв.м. за другите големи градове в страната.
Предпочитанията за инвестиции в жилищния сектор и сектора на бизнес имотите поради очакванията за по-голяма възвръщаемост в съчетание с високите цени на земята се очаква да отново да оставят логистичните проекти извън инвеститорския фокус и през 2009 г. Въпреки това стартираните големи проекти в София (София Еърпорт Център) и Варна (Логистичен Парк Варна) предстои да пожънат сериозни успехи и през следващата година.
През пролетта на 2009 г. се планира завършването на първата фаза от Логистичен Парк Варна, включваща три сгради със складови и офис площи, шоуруми и многоетажен паркинг. В София Еърпорт Център нови две логистични сгради следва да получат разрешение за ползване съответно през февруари и април 2009 г. Така до средата на следващата година на пазара на логистични площи само тези два проекта ще предоставят близо 30 000 кв.м.
По отношение на наемните нива в сектора ръстът от последните месеци на 2008 г. дава добър старт през 2009 г., като очакваме средните стойности да се задържат около 6,00 евро/кв.м. за най-добрите локации.
Встрани от фокуса на пазара на логистични площи остава град Бургас. Към момента на територията на града инвестиционната активност в сектора на логистичните площи е слаба, а предлагането - крайно ограничено както в количествено, така и в качествено отношение. С оглед на факта, че над 70% от годишния внос минава през пристанище Бургас считаме, че градът има значителен потенциал за развитие на пазара на складови площи посредством изграждането на модерни логистични паркове.
Отражението на световната криза у нас до голяма степен ще определи границите на развитие на пазара на недвижими имоти в страната през 2009 година. Въпреки очакванията, страната все още има потенциал в сферата на бизнес имотите и е явна нуждата от подобряване на качеството и обема на предлаганите проекти.
В офис площите ще видим голям брой приключващи проекти, което ще предостави липсващия избор на големите наематели. Това се очаква да активизира пазара на офис площи и очакваме да станем свидетели на значими сделки в областта на офис площите. Съществен брой наематели ще потърсят по-ниски наемни нива или по-добри условия за наема, който заплащат.
В търговските площи въпреки замразяването на редица проекти, ще има съществена промяна на пазара с излизането на няколко големи проекта. През годината ще се види ясно точно какво е отражението на финансовата криза върху оборотите и печалбата на наемателите и как това ще се отрази на наемните нива в новите проекти. При всички положения наемателите са в силна позиция да избират между проекти и да договорят добри ценови равнища.
Логистичният сектор най-вероятно ще се движи със същите забавени темпове, тъй като ще отнеме време цената на земята да се понижи до необходимите нива и потреблението да нарасне дотолкова, че да изисква съществено повече нови логистигни площи. Въпреки това, започнатите проекти се очаква да бъдат успешни и да намерят качествени наематели.
В жилищния сектор се очакват по-атрактивни цени и нови гъвкави схеми за плащане, които очакваме да раздвижат иначе забавения ръст на развитие на сегмента.