Новини за недвижими имоти

Стратегията на малките инвеститори

Да участваш на пазара за имоти на друга страна в Европа или Средиземноморието, дори и да си малък инвеститор с 50 000 евро, е нещо съвсем реално, твърдят експерти. Това за европейските стандарти не е голяма сума, не са малко и българите, които могат да си позволят подобен инвестиция. С идеята не само да инвестират, съхранявайки парите си, но и  да спечелят от своята покупка. Изглежда невъзможно, а с правилната стратегия може да стане реално.

На първо място, трябва добре да се знае, че понятието  „евтин имот” не може да бъде дефинирано еднозначно. Всяка европейска страна има своите особености и различни сегменти, които могат да бъдат много различни от познатите в България. Но да се върнем на примера – разполагаме с 50 000 евро и смятаме, че това е достатъчна сума за вложение в имот даже за страни като Германия, Франция, Италия. Пример – за тези пари в италианската област Калабрия може да се купи двустайно жилище, което в момента е в строителство и ще бъде завършено след година и половина. Тогава, по мнението на експерти, запознати с тенденциите на италианския пазар, тези жилища ще струват 10-15% повече от днешната им стойност. Ако Италия не ви харесва, за тези пари можете да купите подобен  апартамент в Турция, Египет и Латвия, като очакваното поскъпване е различно за различните страни.  Ако прогнозите са верни, печалбата ви за 18 месеца от операцията в Италия  ще е 5-7000 евро, в другите региони ще варира съобразно пазара.

При изработването на стратегията си обаче трябва да се отърсите от един стереотип –че ако имате малко пари  /в нашия случай 50 000 евро/ то непременно ще купувате само евтини жилища. Ликвидността на евтините жилища е много малка, те и затова са евтини, независимо на кой пазар сте. За да са евтини, те със сигурност имат проблеми. Трудно ще намерите наемател, ако целта ви е да печелите от наеми, още по-трудно ще продадете имота, ако това ви се наложи.Следователно, ако държите да купите на скъп и растящ въпреки кризата пазар, преминете на следващото ценово стъпало – потърсете вариант за покупка с ипотека за недостигащата ви сума. При това положение с налични 50 000 евро и банков кредит от още толкова достигате до ниво от 100 000 евро и възможност да купите по-скъпо, но качествено жилище, което да ви донесе и повече печалба. Освен това, ако сте избрали стоящ се апартамент със срок например година до завършването поради по-ниската цена, плащанията почти винаги са с разсрочка и последните вноски се плащат, когато вече жилището е готово за експлоатация. Така ще използвате рационално собствения си капитал и ще съкратите срока на плащане на ипотеката. Веднага и пример – студио в Париж в близост до Елисейските полета може да се купи за 109 000 евро с възможност за отдаване под наем за 800 евро на месец. И ако не броите плащанията по ипотеката, такъв имот ще се откупи за 11 години, а лихвата за заетите  срещу ипотека на имота 50 000 евро във Франция е 4.5-5% годишно. Друг вариант – подобно студио в Лондон струва 90 000 евро и може да се откупи за 9 години при наеми в този район от порядъка на 650 паунда на месец. Трети вариант – студио в централната част на Виена струва 50 000 евро и може да се отдаде под наем за 300 евро на месец. Това са сигурни инвестиции, защото става дума за европейски столици, където цените, независимо от кризата и конюктурата са стабилни с тенденция към повишение и търсенето винаги е високо.

Още един важен елемент от стратегията на малкия инвеститор – не се заблуждавайте, че можете да спечелите осланяйки се само на ръста на цените. Това винаги е временно и тренда се сменя задължително на определени периоди. Ще ви дам за пример поведението на големите и печеливши инвестиционни фондове, много активни на пазара за имоти в Западна Европа. Обичайна практика при тях е да започнат да разпродават закупените имоти в момента, когато ръста на цените надвиши 10% на годишна база. Причината – техните анализатори смятат, че пазарът влиза в много рискова фаза и всякакви движения са възможни. Така че по-добре да спечелят 10%, отколкото да загубят толкова или двойно повече.

И последно – когато купувате имот за инвестиция, главното което трябва да ви ръководи е ликвидността, тоест възможността да го продадете, когато личната ви стратегия го налага.  Как обаче да познаете високоликвидния имот от слаболиквидния? Много просто, ползвайте банковите експерти. Ако са готови да ви дадат ипотечен кредит за повече от 50% от стойността на имота, значи това е ликвиден обект. Ако ви предложат финансиране за 10-30% от цената - значи продажбата ще е трудна спрямо парите ,на която купувате и банката се застрахова, отпускайки ви по-малка сума, която лесно ще може да прибере, ако се наложи да продава имота.

В крайна сметка инвестирането в имоти не е привилегия само на богатите. Просто за да спечелиш, трябва да имаш правилна, премислена и съобразена с реалностите стратегия. Ако не искаш риск – отиваш на скъпите и престижни пазари – Франция, Великобритания, Италия. Печелиш по-малко, но имаш сигурност. Ако си рисков играч, отиваш на развиващи се пазари, като българския, но в началото на цикъла поскъпване. И ако не си много лаком и успееш да прецениш момента, се изтегляш със значителна печалба. Но си носиш и риска да останеш горд собственик на апартамент да кажем в Банско ,който си купил за 70 000 евро и който сега струва 25 000 евро.

/Използвани са матеирали от чуждестранни медии/