Новини за недвижими имоти
София е световен град по скъпотия на офисите
Рубрика: Интересно Източник: СЕГАОт съседните ни държави в Топ 50 попада единствено гръцката столица Атина, която заема 36-о място. Там годишните разходи са 567.6 долара. Единственият друг град от Централна и Източна Европа в класацията е Варшава. Тя се нарежда непосредствено преди София на 48-о място с годишни разходи от 523.5 долара за квадрат.
Като места с най-скъпите офиси в класацията са все градове в Европа, Близкия изток и Африка. След това се нарежда Азия с 11 града и Латинска Америка - с 3 града. Отчасти обяснението за това е методологията, която се използва. В САЩ се разглеждат разходите за средни площи за офиси от високия клас, докато в другите райони на света стойностите отразяват типичните харчове за най-добрите сгради на пазара. Но дори да се пренебрегне тази специфика, офисите в Европа, Азия и Близкия изток продължават да са значително по-скъпи от тези в повечето градове на Северна Америка.
И през тази година най-скъпите офиси в света са в Лондон, в района на Уест Енд. Годишните разходи за квадратен метър там надхвърлят 2596 долара. На второ място в класацията е Токио, но там разходите са 1744 долара/кв. м в центъра.
Статистиката обаче всява смут сред работещите в имотния бизнес в България. Защото нивата действително са бомбастични, но според мнозина не отговарят на реалната картина. "От началото на годината наемните цени на офисите са се завишили, но трудно постигат цифри от типа на изнесените в класацията", казват от "Colliers-България". Според представителите на компанията за бизнес имоти "Forton" обяснението е във високите цени на предлаганите парцели за строителство и оскъпяването на строителните материали. Съществено значение оказва също нормативната база, според която към продаваната площ се включват и общите части.
"Оживлението в бизнеса след присъединяването на страната ни към Евросъюза доведе до необходимост от промяна на изискванията и критериите за работно място и работна среда. Централите на компаниите търсят все по-често не само стратегическо положение на сградата, но и високо качество. Това доведе до бум в интереса към офис сгради клас А, както и до концентриране в бизнес центрове", коментират от "Forton".
Високата доходност, все още ниските спрямо европейските равнища цени и голямото търсене правят инвестицията в офис площи особено атрактивна за предприемачите. В момента търсенето изпреварва предлагането и се очаква това да продължи поне още две години. Към момента въпреки интензивното строителство на офис сгради пазарът изпитва дефицит. Дали инвазията на предприемачите няма да доведе до пренасищане на този имотен сегмент, както вече се случи с част от ваканционните и жилищните имоти, е рано да се предвиди. Много е вероятно обаче това да се усети след 2009 г., когато се реализират и се пуснат на пазара офисите от големите проекти. Но дори да се стигне до криза, то тя ще засегне само онези инвеститори, които не са успели да поддържат високо качество и не успяват адекватно да отговорят на търсенето.
Част от разчетите на посредниците сочат, че към края на 2005 г. средните наемни нива за квадратен метър офисна площ в централната част на столицата са се движели от 15 до 22 евро. Това са средни месечни цени в специално изградени офис здания, попадащи в т. нар. луксозен сегмент - клас А. В края на миналата и началото на тази година увеличението е от 16 до 35 евро/кв. м.
Най-високи остават цените в центъра на столицата, където има дефицит на качествени офис сгради, отговарящи на изискванията на международните компании, т. е. функционални площи, климатизация, окабеляване и достатъчно паркоместа. Един от основните проблеми в центъра на София са относително малките сгради, които трудно могат да отговорят на търсенето на площи от над 5000-10 000 кв. м.
Значително по-сложно стои въпросът с продажбите, тъй като обикновено на пазара се появяват единични проекти. В същото време не е тайна, че все повече стават фондовете, които желаят за закупят и да управляват цели бизнес сгради. Причината е относително добрата доходност от 6-8% при такъв тип инвестиция. В София търсенето е концентрирано по главните входно-изходни артерии като бул. "Цариградско шосе", бул. "Тодор Александров", бул. "България" и към Околовръстно шосе. Сделките за купуване на такива сгради обаче са по-скоро рядкост.
Иначе търсенето на офис площи в София ще продължи да расте. Преди всичко заради продължаващия наплив на работна ръка и разширяването на бизнес структурите. Което дава основание на посредниците в търговията с недвижима собственост да смятат, че столицата ще остане притегателен център № 1 за инвеститорите. Според прогнозите на международната компания за недвижими имоти "Colliers" в България офисните площи в София от високия и средния клас ще се увеличат със 100% през следващите 3-5 години. Вторият град с такъв потенциал е Варна. Основен генератор на търсенето там остават компаниите, свързани пряко или косвено с туристическия отрасъл, както и тези, развиващи логистика. Пловдив все още изостава, но вече започва да наваксва спрямо Варна. Интерес започва да се проявява все по-сериозно и към Стара Загора, но инвеститорите остават доста предпазливи и се стараят да работят само по проекти за компании, които имат ключови позиции в регионалната икономика.
Без сюрпризи в Топ 10
През последните 12 месеца списъкът на страните, влизащи в Топ 10 по скъпотия на офисите, почти не се е променил. Единственият нов град е Делхи, който за година се е придвижил от 17-о до 7-о място. Там годишните разходи са 1250 долара/кв. м и това е вторият индийски град в Топ 10 след Бомбай. Той обаче се е преместил до 5-ото място в ранглистата на десетте със стойност от близо 1490 долара/кв. м.
Москва заема шестото място с близо 1298 долара/кв. м. В челната десетка са също Париж - с 1202 долара, Дъблин - с 1146 долара, и Хонконг - с 1046 долара. Все по-скъпи стават и пазарите от Близкия изток. Дубай и Абу Даби например заемат съответно 11-о и 17-о място.
Обрат
Малко странна на пръв поглед тенденция се забелязва от два месеца насам на пазара на имоти в София. Търговците твърдят, че малките фирми все по-често се ориентират към покупката на офиси с ипотечен заем, а не към наемане. Все по-често подобни стъпки предприемат дружества, работещи в търговията и услугите. Едно от обясненията е, че предприемачите предпочитат да погасяват ежемесечно вноски към банката и да инвестират в собственост, която се смята за ликвидна, вместо да плащат месечен наем. Защото има леко понижение на лихвените нива по ипотечните заеми и удължаването на възможностите за погасяването им. От друга страна, предстоящото изнасяне на фирмите от жилищните сгради, което се очаква да стане в близките години.
Част от посредниците констатират, че агресивното предлагане на ипотечни и бизнес кредити с ниски лихвени проценти доведе до ориентиране на средни и малки фирми към закупуване на офиси между 50-200 кв. м. Предлагането обаче остава доста слабо, а цените - високи. Затова до сключване на сделки се стига предимно в сгради с общо предназначение, където партерът, първият или вторият етаж са построени за офиси. В големите бизнессгради самите собственици не са склонни да продават на парче.
Според други търговци на имоти малките и средните фирми трудно могат да си позволят покупка на офис, тъй като за тях това е равносилно на блокиране на оборотни средства и може да се окаже фатално. Към подобни стъпки обикновено се ориентират големи компании. При малки и средни фирми или експанзивно развиващи се компании евентуалната покупка на офис сериозно трябва да се претегли. В последния случай например съществува реален риск собствеността бързо да отеснее и да се наложи преместване в по-голям офис. Нерядко в тези случаи собствеността може да се окаже пасив за фирмата. Защото дори да бъде продаден старият офис, това надали ще стане веднага и далеч няма да покрие разходите за покупката на по-голямо помещение.