Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Що е то нормален пазар
Рубрика: Актуално Източник: imoti.net В последните месеци определения като криза, срив на цени, продажби на загуба, липса на инвеститори и пари непрекъснато се използват за характеристика на състоянието на пазара на имоти у нас. Дали обаче днешното положение е извънредно и ненормално или това определение се отнася до случващото се през 2006-2008 година? Ако се замислим,този въпрос може да ни прозвучи и реторично. Нормалното ли беше например безпроблемното раздаване на кредити /имаше, ако си спомняте реклами от сорта „Кредит само срещу лична карта” и „Вашият доход не интересува банката, ние ще ви дадем кредит независимо от това колко печелите месечно”/. Или пък цени от 3000 и нагоре евро на квадрат за стари тухлени жилища, дори и в централната част на София, при условие, че ремонтът им е доста сложен и скъп, а реалната цена на новото строителство с най-качествени материали не надхвърля 350-400 евро на квадрат? А това, че двустаен апартамент от 58 квадратни метра в един от южните квартали на София, оценен през 1998 г. на 15 000 долара, можеше да се продаде без много усилия през 2007-2008 година за 75-80 000 евро? Какво бе променило така драстично цената му-дали Столична община разшири улиците и пусна метро в тези квартали, дали бе подменена на100% остарялата ВиК и ТЕЦ мрежа, дали сградите бяха санирани по съвременни технологии или бяха открити редица нови училища, детски градини, спортни площадки и здравни центрове? Нищо подобно нямаше, а цените скочиха до невероятни висоти-защо тогава никой не изпищя, че това е ненормално положение, че ставащото не може да се обясни с никаква икономическа логика. Вместо това, пиянството на много средни и дребни инвеститори продължи,за да свърши с як махмурлук през 2009 година. Сега пазарът просто се нормализира – като цени, инвестиционни възможности и клиенти. И това е процес, който се наблюдава във всички сегменти на икономиката. Който повярва през 2007 година, че бумът в строителството и продажбите на имоти ще продължи 10 и повече години, сега е под морското равнище. Който разбра, че ставащото не може да издържи по-дълго от година-две и продаде инвестицията си през лятото на 2008 г., сега се вози на яхта. Между другото,това се случи и на някои други пазари, и то в повтарящ се цикъл за последните двайсет години. Вземете фондовия пазар – онези, които са преживели първият бум в търговията с акции през 1993-1995 година със сигурност помнят името ЛЕКС. Компанията, чийто акции стигнаха 223-230 лева за брой, която раздаваше дивидент от140-160% годишно и след това цената и се срина до 4 лева за акция. Маса народ изгоря тогава, а собственика на компанията законно забогатя. Ситуацията се повтори и при валутната търговия през кризисните 1996/97 година. Доларът стигна 3000 лева, но и при тази цена имаше купувачи, коитосмятаха, че нивото на щатската валута ще остане високо. Те загубиха парите си, а малцина добре информирани спечелиха състояние.Подобно развитие имаше и при финансовите пирамиди през 90-те години - хората продаваха апартаменти и внасяха парите си за лихви от140-160% годишно и то без да се замислят откъде идват тези космически проценти и дали има бизнес, който да осигури подобни печалби. Има и още примери от родната икономическа действителност, които направиха едни богати, а разориха други – например масовата приватизация, компесаторните бонове и търговията с тях. Така че защо пазарът на имоти да е изключение? Просто всеки сегмент в пазарната икономика, свързан с търговия, се развива циклично, има изкачвания и спадове. Кой би предположил преди дванайсет години, че щатският долар ще преживее толкова трудни времена и неговата роля на световна валута ще бъде поставена под съмнение? Колко души днес не се съмняват, че еврото влиза в период на спад, който може да продължи седем-осем че и повече години? Въпросът е човек да не се изкушава от състояния, които не могат да бъдат обяснени с проста икономическа логика и да си мисли, че е много хитър и ще прецака всички останали.Сега отново за пазара на имоти. Цените през юни 2010 година са много по-близо до реалните във всички сегменти. Разбира се, те няма да „заспят” на днешните си равнища, ще има движение в двете посоки, но вече само в рамките на икономическата логика. Например, панелките в „Люлин” и „Младост” от седемдесетте години не могат да се продават за 800-900 евро на квадрат, но на ниво 400 евро –да. Ново строителство в район без инфраструктура не може да се предлага за 800-1000 евро на квадрат, но за 300-400 може. Ваканционен апартамент от 60 квадратни метра на трета линия в „Слънчев бряг” няма да намери купувач за 60 000 евро, но за 28 000 евро може и да се продаде. Купувачите няма никога да свършат, търсене на жилища винаги ще има в България, където повече от 95% от имотите са в ръцете на малки собственици, но те ще търсят качествено жилище за средно 20-30 000 евро в областните центрове и за 30-50 000 евро в столицата. От друга страна, миграцията от малките къмпо-големите градове и столицата ще продължи, така че в тези райони търсенето на имот за покупка за продажба остава сравнително високо.Строителите няма да могат да продадат сградата си още преди да изкопаят основите и, но ако мястото е добре избрано,изпълнението на строителните работи – добро, а цените в рамките на разумното имат добри шансове даполучат 25-30% печалба от инвестицията си. Стойностните имоти също ще запазят и ще увеличават цените си – няма шанс да купите в „Иван Вазов” или около Докторската градинка монолитен апартамент за 400 евро на квадрат. Това е положението днес – реализъм и отрезвяване. Но и това няма да продължи вечно, цикличността все някога ще се прояви, дали след пет или след десет години цените отново ще тръгнат нагоре стремителнои пак ще има хора, които ще сметнат това за дълготрайно явление и ще гмурнат рисковано в бизнеса, след което пак ще има вопли и страдания. Нищо ново под слънцето, както казват мъдрите хора.
