Новини за недвижими имоти

Сделките с имоти при участие на чужденци имат особености

Преди всичко, самото понятие "чуждестранно лице" не е единно и в различни норамтивни актове може да има различно значение. От гледна точка на сделките с имоти, може би най-удабно е да се използва критерият, даден в
§ 1. от Допълнителните разпоредби на Закона за насърчаване на инвестициите, според който: "Чуждестранно лице" е:
а) юридическо лице, което не е регистрирано в Република България;
б) дружество, което не е юридическо лице и е регистрирано в чужбина;
в) физическо лице - чужденец с постоянно местопребиваване в чужбина."
Веднага трябва да кажем, че съществува общ режим, който е ограничителен, и изключения, отнасящи се само до чуждестранни лица от държави-членки на ЕС.
Не трябва да се забравя, че в стопанския оборот се налага преценка доколко правомерно са придобити от чуждестранни лица недвижимо имущество в страната в предходни периоди. Това е свързано и с вторичния пазар на имоти, при който продавачи ще се явят инвеститорите-чуждестранни лица.
Трябва да се подчертае, че изключителна компетентност по силата на чл. 466 от Гражданския процесуален кодекс за извършване на нотариални сделки с вещни права относно недвижимо имущество на територията на България имат нотариусите, в чиито съдебен район се намира конкретния имот.
Най-често приложимото право ще е националното българско право.
Така при сделка, извършвана от чуждестранно физическо лице, което нотариусът например, ще изиска съгласие на другия съпруг за извършване на сделка с общ имот, придобит по време на брака, необходимите разрешения и съгласия съгласно Закона за закрила на детето за отчуждителна сделка с имот на непълнолетно дете и др. Независимо от декларациите за семейно състояние, практика е нотариусът да изисква и удостоверение за семейно положение, издадено от компетентния за това орган в съответната държава.
Чуждестранното юридическо лице ще трябва да представи документи за регистрацията си и за актуалното състояние по нея, от които да е видно кой представлява лицето. Необходима предпоставка за сделката ще е и представяне на съответно решение за нея от компетентния орган на управление или от съдружниците, когато това е предвидено по националното законодателство по регистрация или в учредителния акт на юридическото лице.
Особеност при участието на чуждестранни лица е необходимостта от участие на преводач съгласно чл. 478 от Гражданския процесуален кодекс, освен ако нотариусът познава езика, с който си служи лицето и това изрично е отбелязано при нотариалното удостоверяване. Важно е да се знае, че едно от основанията за нищожност на нотариалното удостоверяване, изброени в чл. 472 от ГПК, е именно неучастието на преводач.