Новини за недвижими имоти
С една трета са се увеличили ипотекирани имоти за продажба
Рубрика: Кредитиране Източник: Дневник Случаите на увеличаване на просрочията на ипотеките започват в края на миналата година и продължават през тази, показват данните на Агенцията по вписванията. Те съвпадат и с наблюденията на брокери, съдия-изпълнители и банкери. Според представители на банковия сектор, пожелали анонимност, увеличение на изкарваните от банките ипотекирани имоти за публична продан е имало от края на миналата година до първите два месеца на тази. По думите им от март се наблюдава забавяне на темпа. Според Георги Дичев, председател на Камарата на частните съдебни изпълнители, има увеличение на изкарваните за продажба ипотекирани имоти, но то не е драстично. Той прогнозира, че ако кризата се задълбочи, нарастването ще бъде по-голямо.Ако се вземе за сравнение обаче най-ниската база на наложени възбрани на имоти през трето тримесечие на миналата година спрямо първото на тази, увеличението е над 50%. Въпреки стряскащите данни този пазар обаче заема само 2% от пазара на имоти и няма нищо обезпокоително, смятат брокери. При 300 хиляди сделки с имоти годишно близо 2000 ипотекирани имота месечно изкарани на пазара са незначителен брой от сделките, коментира Тихомир Цаков, собственик на агенция "Аристо".
Другата тенденция, която се очертава, е забавяне на този сегмент от пазара и малко продажби на обявени ипотекирани имоти, показват наблюденията на частни съдебни изпълнители, които провеждат търговете с обявени от банките имоти, ипотекирани като обезпечения. Само около 10% от обявените имоти се продават, посочи Георги Дичев. Причината за това, от една страна е, че банките на този етап предпочитат да предоговарят условията по кредити с клиенти, които имат временни затруднения, вместо да пристъпват към крайната мярка - взимане на обезпечението. Вариантите за временно облекчаване в обслужването на заема са различни. Може да се договори разсрочване на кредита, като се удължава срокът му и така се намалява размерът на погасителната вноска. Друга възможност е договарянето на гратисен период, през който се плаща само лихвата или само главницата, като лихвата се капитализира. Кредитополучателите е добре да имат предвид, че когато имат просрочия или техен заем се обяви за необслужван, това се отразява в кредитното им досие в Централния кредитен регистър. До него достъп имат всички банки.
От друга страна, банките изискват по-високи цени при оценките на имотите преди пускането им за публична продажба, коментираха съдебни изпълнители. По думите им така имотите се въртят на първа, втора и т.н. продажби и това забавя пазара, обясняват те. Ипотекиран имот, изкаран за публична продажба, стои на пазара, докато не се продаде. Банката е тази, която изисква от съдебния изпълнител нова продажба. При втора продажба цената на имота е с 20% по-ниска от тази при първия търг. Ако не се продаде и при втория опит, се прави нова оценка и имотът се пуска с нова начална цена. По думите на съдебни изпълнители исканата по-висока начална цена от банките не уврежда интересите на длъжника, тъй като е и в негова полза реализираната цена да е по-висока. За времето до продажбата на имота лихвите по кредита продължават да се начисляват за сметка на кредитополучателя.
Представители на банковия сектор потвърдиха, че има такава практика. Но исканите по-високи цени са с цел със средствата от продажбата да се покрие цялата сума на неизплатения кредит. В противен случай длъжникът кредитополучател трябва да покрие разликата между сумата на кредита и получената цена при реализацията на обезпечението, обясниха банкери. Освен това, ако получената от продажбата сума превишава покритието по кредита, остатъкът се връща на длъжника. Банките, както и длъжниците имат интерес на търговете да се явяват повече кандидат-купувачи, защото така е по-голям шансът продажбата да се реализира при по-добра цена и да бъдат покрити и кредитът, и дължимите лихви по него от получената цена. За времето до продажба на имота лихвите по кредита продължават да се начисляват за сметка на кредитополучателя.
Брокерите нямат единно мнение дали ипотекираните жилища се продават на изгодна цена. Водеща е характеристиката на имота, коментира Таня Галчева, собственик на агенция "Доверие". Според нея там, където няма предлагане на много имоти, пазарът държи цените, докато в райони с голям избор цените падат. Например жилище в Докторската градина купено със заем преди 3 години за 100 хил. евро сега е препродадено за 220 хил. евро. Според друг брокер, който не пожела да бъде цитиран, в района на НДК наскоро е реализирана сделка с ипотекиран апартамент, обявен за публична продан в отлично състояние за 1000 евро на квадратен метър.
Два типа са купувачите на ипотекирани жилища. Едните са прекупвачите, които целят след това да го продадат по-скъпо. Според брокери именно те сега купували такива имоти, защото са по-евтини и имат пари в брой. Според съдебни изпълнители обаче интересна тенденция на пазара е именно "изчезването" на т.нар. прекупвачи. В момента пазарът е в застой, а прекупвачите - в изчакване. Това е добре и за кредитора, и за длъжника, тъй като прекупвачите "натискат" за по-ниска продажна цена, коментират съдебните изпълнители. Другият тип купувачи са тези, които купуват за собствени нужди. Според съдия-изпълнители в момента над 90% са именно директни купувачи.
До края на този месец Камарата на частните съдебни изпълнители ще има специален сайт, който ще съдържа всички обяви за публична продан. Сайтът ще бъде безплатен. Така хората ще имат много по-лесен достъп до информацията за публична продан на имоти, посочи Дичев. В момента някои банки също обявяват на интернет страниците си имотите, които са пуснати за публична продажба.
Варианти
Ако и предоговарянето на кредита не спаси ситуацията с проблемен заем, банките съветват клиента първоначално сам да се опита да намери купувач за имота. Така се спестяват съдебни разходи и време. Това е предпочитана практика и винаги е актуална - и сега, и преди кризата, коментират от банките. Ако кредитополучателят не успее сам да намери купувач, се пристъпва към публична продажба със съдебен изпълнител. Преди кризата е имало и практика банките да отпускат заем на купувач на обявен за продажба от тях ипотекиран имот. Това е било възможно, тъй като тогава случаите се били единични, а пазарът е работел при нормални условия. В момента няма такава практика.
Наддаването
Според Гражданския процесуален кодекс при публична продан на недвижими вещи (важи и за движими) наддаването започва от 50% от обявената цена - стойността на имота се определя от оценител и продажбата започва от 50% от тази цена. Например ако един имот е оценен за 100 000 лв., търгът ще започне от 50 000 лв. Но ако кредитът е за 80 000 лв., а достигната при наддаването цена е 60 000 лв., разликата от 20 000 лв. ще трябва да се погасява от длъжника, както и дължимите лихви за периода до реализирането на обезпечението.