Новини за недвижими имоти
През миналата година България е била най-активният пазар на бизнес имоти в Югоизточна Европа
Рубрика: Анализи Източник: Investor.bgАктивността на инвеститорите в бизнес имоти в България, Сърбия и Хърватия през тази година се очаква да достигне нивата си от предходната, а в Словения - да нарасне значително, прогнозира консултантската компания CBRE в свой доклад за пазара на бизнес имоти в Югоизточна Европа.
През миналата година България е била най-активният пазар сред четирите страни с дял от 44% от общия обем на трансакциите. Изминалата 2018 г. е била рекордна и за Сърбия, въпреки че тя е имала дял от едва 15% от общия инвестиционен обем. Хърватия е имала дял от 27% от общия обем трансакции, а делът на Словения е достигнал 14%.
Началото на тази година беше белязано от придобиването на десет актива в Словения на местната верига за бързооборотни стоки Mercator от австрийската компания Supernova на цена от 116,6 млн. евро. Друга голяма трансакция от началото на годината е придобиването на офис сградата City Tower в София от гръцкия фонд NBG Pangaea REIC за около 78 млн. евро.
Въпреки че първите месеци на 2019 г. не бяха особено активни и има малко финализирани сделки, редица други трансакции ще бъдат осъществени до края на годината, отбелязва CBRE. Компанията очаква двигател на инвестиционния пазар да бъдат търговските площи, но благодарение на развитието на нови офис проекти този сегмент също ще привлече по-голям интерес от инвеститорите.
Вижте още: Николай Неов, MBL: Пазарът на бизнес имоти е стабилен, очаква се да остане такъв до края на годината
Свиването на доходността на четирите основни пазара в Югоизточна Европа е продължило и през 2018 г. макар и с по-бавен темп. Доходността от първокласни търговски центрове в Сърбия и Хърватия е останала непроменена, а в Словения и България е отчетен спад с между 25 и 50 базисни пункта. Доходността от първокласни офиси е останала стабилна в целия регион с изключение на Словения, където е отчетен спад от 25 базисни пункта. Доходността от първокласни индустриални имоти се е свила на всички пазари, като в Сърбия и България е намаляла с 25 базисни пункта, а на останалите два пазара – с половин пункт.
Данните на CBRE сочат, че доходността от търговски центрове у нас е била 7% миналата година, а от офиси и логистични имоти – съответно 7,75% и 9%.
34% от чуждестранните инвестиции в бизнес имоти миналата година са дошли от южноафрикански компании, а 15% - от местни инвеститори. Испания и Полша имат дял от съответно 13% и 8%.
Офис пазар
След значителното строителство през последните няколко години развитието на офис пазарът се забавя през 2018 г. и пазарите от Югоизточна Европа са отбелязали скромен ръст на наличностите от модерни площи.
В унисон с тенденцията в последно време най-голямо повишение е отбелязано в София, която се превърна в основна аутсорсинг дестинация в Европа, отбелязва CBRE. Въпреки че миналата година на пазара излязоха около 100 хил. кв. м, обемът от офис площи беше по-малък от очакванията, тъй като строителството и издаването на разрешение за редица проекти беше отложено, пише консултантската компания.
Най-големият завършен проект в София миналата година беше сграда 15 от Бизнес парк София, следвана от първата сграда на комплекса Garitage Park. И двете сгради бяха завършени през последното тримесечие на годината, а общата им площ беше около 25 хил. кв. м, съобщава CBRE.
Вторият по активност пазар от гледна точка на завършено строителство е бил Белград, където наличностите са нараснали с 2,3%. За разлика от предходни години, когато строителната дейност е доминирана главно от големи проекти в централния бизнес квартал, през 2018 г. са преобладавали по-малки проекти в центъра на града, като в повечето случаи е ставало дума за стари сгради, притежавани в миналото от държавата. През първото полугодие на 2019 г. е било завършено строителството на Business Garden, най-големия модерен спекулативен проект в центъра на Белград.
Докато офис пазарът в Любляна не е отбелязал завършването на големи сгради, в столицата на съседна Хърватия - Загреб, са финализирани редица по-малки проекти.
Вижте още: Една трета от инвеститорите в офиси поглеждат към пазари извън София
Търсенето и на четирите пазара е останало силно. Традиционно най-големите наематели миналата година са били компании от IT сектора и фармацевтичната индустрия. Освен това благодарение на високите нива на строителната дейност предварителните договори за наем са имали значителен дял от наемната дейност.
През миналата година нивото на свободните площи е продължило да намалява с минимални колебания. CBRE отчита средно понижаване с близо 2 базисни пункта на общото ниво на свободните площи на всички четири пазара. Най-голям спад е регистриран в Любляна в резултат на ограниченото ново предлагане през последните няколко години.
През миналата година наемните нива са останали предимно стабилни, като повишение е отчетено в София и Любляна. Най-високите наеми за първокласни офис площи са били регистрирани в Белград – 16,5 евро на кв. м на месец. Любляна отбелязва най-голямото повишение на наемите на първокласни офиси, които достигат средно 16 евро на кв. м месечно. Наемните нива в София са се повишили леко до 15,5 евро на кв. м месечно, а тези в Загреб са останали стабилни на ниво от 15 евро на кв. м, сочат данните на CBRE.
До края на 2019 г. се очаква да бъдат завършени около 240 хил. кв. м офис площи в София, Белград и Загреб, като София има дял от около 70% от проектите в строеж. Ако всички планирани проекти бъдат завършени, общите наличности от офис площи в София се очаква да нараснат с близо 10%. Общите наличности в Загреб ще се увеличат с близо 5%, което е над два пъти повече спрямо регистрирания ръст през предходните две години, сочат данните на CBRE. Въпреки че пазарът в Белград ще отбележи скромен ръст на наличностите тази година, редица проекти на етап строеж трябва да бъдат завършени догодина.
Заради големия обем площи, които ще излязат на пазара, може да се очаква известен натиск към понижаване на наемните нива в средносрочен план, предупреждава CBRE. Въпреки това, предвид силното търсене и отличното представяне на първокласните активи на тези пазари, средните наеми се очаква да останат стабилни в краткосрочен план.
Новото предлагане ще повлияе и на нивото на свободни площи, които се очаква да нараснат. Ръст на незаетите площи може да се очаква в София и Загреб, а Любляна и Белград не се очаква да бъдат засегнати преди 2020 г., прогнозира CBRE.
Търговски площи
През 2018 г. строителството в столиците на четирите страни от Югоизточна Европа се забавя, а инвеститорите са били съсредоточени предимно върху второстепенните градове. Но през 2019 г. активността в столиците се е ускорила със завършването на търговския център Ada Mall в Белград от полската компания GTC, чиято обща площ достигна около 34 хил. кв. м. През 2018 г. пък беше завършен най-големият мол в страната, Promenada, на южноафриканския фонд NEPI с обща площ от около 48 хил. кв. м. Той се намира във втория по население град в Сърбия, Нови Сад. Наред с търговските центрове в страната е продължило строителството и на ритейл паркове.
Загреб също регистрира ръст на първокласните търговски площи с разширяването на Arena Centar, който е друг проект на NEPI. Нарастване на активността е регистрирано и във второстепенни градове като Пула, където е завършено строителството на търговски център Max City с площ от около 30 хил. кв. м.
Активността в България беше съсредоточена също извън столицата със завършването на строителството на Delta Planet във Варна и Plovdiv Plaza, чиято обща площ достига около 75 хил. кв. м.
В Словения не са били завършени големи търговски центрове.
Целият регион е продължил да регистрира силно търсене, като съществуващите търговци на дребно са разширили пазарното си присъствие, а нови брандове са навлезли на пазара. Мнозинството от новите пазарни участници са навлезли в търговски центрове, а малък дял от брандовете са отворили първите си магазини в ритейл паркове и на търговски улици. Сред новите марки, които са навлезли на пазарите в четирите страни, са The Body Shop, Urban Decay, Kigili и Miniso.
Нивото на свободните площи в търговските центрове в столиците на четирите страни е останало под 10%, като при първокласните активи са били отчетени свободни площи под 5%.
Вижте още: Къде трябва да се строят небостъргачи в София?
Наемните нива и на четирите пазара са останали стабилни през последните няколко месеца. Най-високи са наемите в търговските центрове в Белград заради ограничените наличности на модерни търговски площи. Там те достигат 60 евро на кв. м на месец. На второ място по ниво на наемите в търговски центрове е Любляна с 45 евро на кв. м на месец, следвана от Загреб с 40 евро и София с 35 евро на кв. м на месец.
Строителната дейност в София, Любляна и Загреб се засилва, като търговските центрове на етап строеж са с обща площ от 120 хил. кв. м, отбелязва CBRE. От трите града най-голям ръст е регистриран в Любляна, която е и градът с най-голяма покупателна способност на човек от населението в Югоизточна Европа.
В Любляна на етап строеж е един нов търговски център, а друг мол е предприел разширение, като общата площ на двата проекта достига 50 хил. кв. м. В Загреб също се строи нов търговски център, а в София се развиват проекти със смесени функции и се разширяват съществуващи търговски центрове.
Новите проекти и проектите за разширяване се очаква да подложат на натиск наемните нива основно в Белград. Те ще засегнат и нивото на свободни площи. С увеличаването на наличностите може да се очаква появата на нови марки на пазара, които забавиха навлизането си заради липсата на налични площи, прогнозира CBRE.
Както и в предходните години най-активният пазар в сегмента на търговските площи ще остане Белград, където строящите се търговски центрове са с общ обем от около 150 хил. кв. м. и трябва да бъдат завършени до 2020 г. Въпреки че наличностите на търговски центрове в сръбската столица ще нараснат с над 50%, гъстотата им ще остане под регистрираното ниво в Букурещ, допълва консултантската компания.
Вижте още: Офис пазарът в София с един от най-силните ръстове за последното десетилетие