Новини за недвижими имоти
Предварителен план на Софийска община - Териториално- организационна структура
Рубрика: Градоустройство Източник: imoti.netНа територията на София съществуват 26 промишлени зони и голямо количество дисперсни обекти и предприятия. При новите социално- икономически условия, когато се осъществява много динамична трансформация на производствата по функция и големина, помощните и обслужващите обекти в много случаи са ликвидирани. Очевидна е необходимостта да се създаде нова организация на производствените територии и от разкъсаните промишлени зони да се създадат единни териториални организми с обединена обслужваща и помощна структура. По тази причина тези територии, в зависимост от техните площни и производствени характеристики, следва да се организират в:
· Индустриални райони
· Индустриални подрайони
· Дисперсно разположени индустриални групи
· Самостоятелни производствени предприятия и обекти
Производствени структури в компактен град
В компактния град се обособяват три индустриални района, няколко подрайона и отделни териториални групи от предприятия. Ясно обособени са два: Северен и Източен. Третият индустриален район е система от индустриални подрайони и жилищни образувания- Западен индустриално- жилищен район.
Редица съществуващи производствени предприятия в компактния град са несъвместими със санитарно- хигиенните изисквания:
· Производства за синтетични лекарствени препарати (1000 метра защитна полоса)
· Автобази отстоящи на най- малко от 300 метра от жилищни зони
· Производство и регенерация на гуми (500 метра)
· Бази за производство на строителни елементи, асфалт, и бази за насипване, съхранение и извозване на цимент и други материали (300- 500 метра защитн ивица)
· Производство на синтетичен каучук и синтетични полимери (1000 метра)
Такива производства трябва да приведат своята дейност към санитарно- хигиенните изисквания или поетапно да се изнесат от компактния град. Във всички случаи обаче трябва да се изгради защитен зелен пояс от 50 метра ( с възможни звена на комплексно обществено обслужване) между промишлеността и границите на жилищните зони. В някои места това ще бъде неосъществимо, тъй като ограничителната вътрешна линия към промишлената територия ще преминава през съществуващи сгради и съоръжения. На такива места тя е със зелен пунктир, което означава че се забранява ново строителство на сгради на основното производство в тази ивица.
Северен индустриален район
Този район се образува от индустриалните подрайони: “Задгаров подрайон”; “Илиенци-изток”; “Военна рампа-изток”; “Военна рампа-запад”; “Хаджи Димитър- Малашевци” и “Сгуроотвала”.
Една част от територията на района е с негоден сграден фонд от екологична и архитектурна гледна точка и подлежи на благоустрояване (20-25% от територията).
“Задгаров подрайон”
Прогнозната специализация на подрайона е производство на машини, транспортни средства и оборудване, както и третичен сектор (услуги). Като съпътстваща дейност се предвижда енергетиката. Ограничава се развитието на строителство, автотранспорт, химическа проимишленост и металургия.
Порайон “Военна рампа- Изток”
Предвижда се развитие главно на производство на машини и електро, оптично и дрго оборудване, както и лека промишленост и услуги. Предлага се ограничаване на развитието на строителни бази, химическа промишленост и металургия.
Подрайон “Военна рампа- Запад”
Прогнозира специализация в производството на машини и оборудване, лека промишленост и услуги. Ограничава се производството на хранителни продукти, напитки и тютюневи изделия, химическа промишленост и металургия.
Подрайон “Илиенци- Изток”
Предвижда се главно за леки и високотехнологични производства. В неусвоената част на подрайона се предлага изграждането на техно-парк, включващ:
· Сектор за научни изследвания
· Експериментални бази
· Жилищно- обществена част
По този начин ще се създаде безконфликтен преход от традиционната промишленост през богато озелените пространства на технологичния парк по терените за обитаване- съществуващи и перспективи. Ограничава се развитието на други производства.
Подрайон “Илиенци- Запад”
Прогнозата за специализация на зоната е производство на електро, оптично и друго оборудване. Като съпътстващи дейности се предвижда складово стопанство, търговия и услуги. Ограничава се развитието на строителство, химическа промишленост (без фармацевтично- парфюмерийно) и металургия.
Подрайон “Хаджи Димитър- Малашевци”
Предвижда се развитие на лека промишленост и услуги. На тази територия се намира “историческата” произвидствена сграда, която трябва да се реставрира като паметник на културата, реконструктурира и адаптира като музей с атрактивно производство и рекреация. Като съпътстващи дейности се допускат бази на складово стопанство и транспорта и производството на машини и оборудване. Не се допускат бази на строителството, химическа промишленост и металургия.
Подрайон “Сгуроотвала”
Предвижда се развитие на малки и средни производства и услуги, както и складово стопанство. Ограничава се развитието на строителството и тежката промишленост.
Югоизточен индустриален район
Той обединява подрайони “Христо Ботев- Слатина”, “Искър- Север”, “Искър- юг”, “Изток” и “Горубляне”
Подрайон “Христо Ботев- Слатина”
Този подрайон запазва смесения си характер. Предвижда се развитие на лека промишленост, малки и средни предприятия, комунално стопанство, складово стопанство, търговия на едро и услуги. Не се допускат бази на строителството, химическата промишленост, металургия и металообработка.
Подрайон “Искър- Север”
Приоритетно развитие на производство на машини и електро, оптично и друго оборудване, лека промишленост. В неусвоената част от зоната се предлага техно- парк и складово- стопанска зона в близост до летищния комплекс. Ограничава се развитието на строителни бази, химическа промишленост и металургия.
Подрайон “Искър- Юг”
Прогнозната специализация на зоната е производство на машини и оборудване и лека промишленост. Съпътстващи дейности са енергетиката, комуналното стопанство и бази на транспорта. Ограничаване на развитието на химическата промишленост.
Подрайон “Изток”
Предлага се за развитие на високотехнологични производства, услуги и научно- изследователски центрове в областта на електрониката, приборостроенето и информационната индустрия. В близък контакт се намират двата комплекса на БАН и Университетският град, които представляват част от веригата за разработване на високи технологии, иновации и бизнес инкубатори. Съпътстващи дейности са полиграфическата промишленост и медии. Не се допускат други производства и бази на транспорта и строителството.
Подрайон “Горубляне”
Предвижда се за производство на електро, оптично и друго оборудване, хранително- вкусова промишленост, бази на транспорта, складово стопанство, търговия на едро и услуги. Не се допускат бази на строителството, химическата промишленост, металургия и металообработка.
Западен индустриално- жилищен район
Този район се състои от територии с предимно жилищни структури и такива с дисперсно разположени индустриални подрайони:
Подрайон “Захарна фабрика”
Предвижда се за високотехнологични производства (електроника и телекомуникационно оборудване) и услуги. Ограничава се развитието на други производства.
Подрайон “Орион- Връбница”
Прогнозна специализация- производство на електро, оптично и другу оборудване и лека промишленост. Ограничава се развитие на бази на строителството, химическата промишленост, металургия и металообработка.
Подрайон “Люлин”
Този подрайон се предвижда за бази на транспорта, лека промишленост и услуги. Ограничава се развитието на бази на строителството, химическата промишленост, металургия и металоообработка.
Освен трите обособени индустриални района, в компактния град са разположени и няколко индустриални подрайона:
Подрайон “Средец”
Предвижда се за производство на машини, транспортни средства и оборудване; енергетика; лека промишленост; бази на транспорта; третичен сектор. Не се допускат бази на строителството, химическата промишленост и металургия.
Подрайон “Югозапад”
Прогнозна специализация- високотехнологични производства. Предвижда се изграждането на техно-парк. Допустими съпътстващи дейности- складово стопанство, търговия на едро и услуги. Не се допускат други производства.
Подрайон “Изгрев”
Подрайонът се предвижда за преструктуриране във високотехнологични производства и услуги.
Подрайон “Витоша”
Прогнозна специализация- лека промишленост (производство на хранителни продукти и напитки; производство на текстил и облекла и др). не се допускат бази на строителството, химическата промишленост, металургия и транспорт.
Подрайон “Бояна”
Предвижда се за специфични произвоства и услуги с културно- информационна насоченост (киноиндустрия). Не се допускат други производства.
Категорична е необходимостта от разделянето на всички производствени зони в компактния град от жилищните територии чрез ивици от зелена санитарно- защитна зона, представляваща т.нар. контактна територия. Необходимо е да се предвидят територии за изграждане на нови пречиствателни съоръжения към фармацевтичните заводи в Илиянци, пивоварните фабрики, нафтовите резервояри и други подобни замърсители, които се обезопасяват с цел минимизиране на аерозолните и течни замърсители.
Производствени структури в околоградския район и зоната на влияние
Разглеждат се 5 основни структури:
· Територии около северната дъга на околовръстния път- “Северна вежда”
· Югоизточен и северозападен високотехнологични комплекси- територии с научно- производствени и обслужващи функции
· Югоизточен и северозападен транспортно- складови комплекси- територии с транспортни, производствено- складови и обслужващи функции
· МК “Кремиковци”
· Бивши стопански дворове
“Северна дъга”
По протежение на околовърсния път в североизточно направление се разполагат няколко типа производствени групи:
- малки и средни предприятия за производство и услуги
- складови бази за търговия на едро и тържища за селскостопанска продукция
- бази на транспорта
- строително- монтажни сгради
- предприятия, свързани с гравитиращия към околовръстния път селища
Тези обекти са дисперсно разположени и разделени със зелени клинове от планината към компактния град.
Тържищата се разполагат в близост до двата пояса за селскостопанско производство “югоизточен” и “северозападен”.
Строителните и транспортни бази са ситуирани към основните комуникационни възли, които свързват централното ядро с националните и международнитранспортни коридори.
Предприятията за производство и услуги, както и гравитиращите към селищата са интегрирани със звена на общественото обслужване и гарантират жизнеспособността на тези територии.
“Югоизточен и северозападен високотехнологични комплекси”
В териториите на съсредоточието около Лозен се намират:
- Производствени предприятия за високотехнологични производства- близка перспектива
- Производствени предприятия за високи технологии- далечна перспектива
- Център за високи технологии информационни призводства в областта на телекомуникациите, електрониката, приборостроене и машиностроене
- Оранжерийно производство на база за геотермални води
- Експериментални полета за интензивно зеленчуково и зърнопроизводство
На териториите на северозападния високотехнологичен комплекс се предвижда:
- Производствени предприятия за пилотни технологии- близка перспектива (хранително- вкусова промишленост, биотехнологии, почвознание).
- Производствени предприятия за пилотни технологии- далечна перспектива (хранително- вкусова промишленост, биотехнологии, почвознание, фармацевтика).
- Експериментални полета за интензивно зеленчуко- и зърно производство.
“Югоизточен и северозападен транспортно- складови комплекси”
на тези територии се изграждат:
- Интермодални транспортни терминали
- Карго селища
- Складови бази
- Производствени бази за малки и средни предприятия
- Обекти на общественото обслужване и услугите
МК “Кремиковци”
Считаме за наложително изясняването на населението на Гара Яна от обсега на МК “Кремиковци” поради невъзможността да се ограничат границите на допустимото вредните емиции. В зоната на комбината максимално да се намалят вредните производства и на тяхно място да се разшири зелената система. Югозападната част на територията на “Кремиковци” се предвижда предимно за развитие на строителната индустрия и бази на строителството. Територията около гара Яна освен строителни бази се развиват и складови стопанства.
Бивши стопански дворове
Териториите на бившите стопански дворове се предвиждат да се преустрят и да се превърнат в зони за малки и средни предприятия за производтсво и услуги. По този начин се създава възможност за реализирането на стопанска инициатива на населението в прилежащите селища и се гарантира икономическата жизнеспособност на околоградския район.
Използване на подземните пространства при развитието на система “Труд”
Анализът на пространствената структура на компактния град и интензивността на застрояванв, моралната и физическата износеност на по- голяма част от индустриалните предприятия и физико-географската среда сочи следните обобщени възможности за активно използване на подземната урбанизирана среда.
Оптимално усвояване на подземното пространство и прилежащата среда при реконструкция и обновяване на индустриалните предприятия в порядъка на 8 до 12% за производствените територии в компактнмя град и основно на Задгаровия район.
Максимално усвояване на подземното пространство за многоетажни паркинги и гаражи до 60%, складове- до 70%, основни производствени мощности- до 10% при нови индустриални предприятия в северозападната и югоизточна складово- производствени зони и транспортни терминали.
Облекчено и ефективно изграждане на полуподземни индустриални обекти и доизграждане на реконструираните такива в характерните за София т.нар. теренни вежди по бул. “Цариградско шосе” и НПЗ “Изток”, в района на “Захарна фабрика”, индустриален подрайон “Орион”, западно от бул. “Цар Борис III” в индустриален подрайон “Средец”.
Естествено, подземното застрояване като скъпо струващо строителство, което може да надхвърли неколкократно стойността на аналогичното надземно, следва да се рпилага за всеки един индустриален обект след задълбочен анализ на хидроложката среда, релефа на терена, търсеният градоустройствен ефект и т.н. с оглед на търсената ефективност в подземната урбанизирана среда следва да намерят част от следните обекти:
· плитки подземни тунели за релсов и гумен транспорт; подземни пешеходни преходи, метростанции с прилежащи пешеходни преходи и обекти на услугите, всичките в контекства на обвързване с прилежащите индустриални зони и предприятия;
· подземни многоетажни подземно- надземни паркинги, гаражи и автобази;
· подземни и многоетажни подземно- надземни борсови складове за хранителни и нехранителни стоки;
· тържищни хранилища за плодове и някои видове зеленчуци като картофи, моркови, цвекло и др.
· подземни и полуподземни резервояри за газ, горива и течности
· лаборатории, цехофе и производства с необходимост от защита от прах, вибрации, температурни разлики и други външни фактори
· идустриални котелни, помпени, препомпващи и топлоразпределителни станции, електроразпределителни подстанции, пречиствателни станции и обекти, подземни колектори и др.
Всички те са подчинени на оптимално вертикално зониране от 0 до 10-12 метра.
Усвояването на подземната урбанизирана среда в индустриалните зони, предприятия и обекри следва да отчита ограничено човешко присъствие и може да се реализира в следните три направления:
· Локално- под земята се изграждат спомагателни цехове, складове и обслужващи помещения смалоброен персонал и без необходимост от естествено осветление. Такава реализация гарантира икономия от около 10% от необходимата надземна площ.
· Комплексно- реализира се пълна блокировка и коопериране на индустриалните мощности в подземното и надземни нива при унифицирана подземно- надземна конструкция. Това гарантира икономия от 30% до няколко пъти от необходимия надземен терен.
· Изцяло подземно- при пълна роботизация, целият индустриален обект може да се изгради подземно. Ефективността от такъв вид строеж е многостранна, като първостепенен е екологическият ефект.
Устройствени режими
В предложеното решение за устройство на териториите за Система “Труд”- Вторичен сектор се предвиждат няколко вида устройствени зони със специфични режими и показатели за максимална плътност на застрояване, максимална плътност на усвояване, минимална озеленена площ и максимален коефициент на интензивност, в зависимост от специфичността на различните производствени дейности.
Обособяват се три основни групи:
· Производствени територии /П/
· Територии за складови и други стопански дейности /Б/
· Отделни терени- за добив на полезни изкопаеми, сметища и хвостохранилища /Т/
Конкретната класификация на същите е представена в табличен вид.
Общите принципи за устройството на производствените и складови зони на територията на гр София и Столична община са както следва:
· В голяма част от съществуващи производствени зони, където се предвижда преоустойство и модернизация на съществуващи мощности, нови производства, в това число малки и средни предприятия, но основното предназначение на територията остава в рамикте на вторични сектор- устройствен режим Пин.
· В бившите стопански дворове, някои зони за труд в околоградския район и отделни територии в компактния град, където се предлага изграждането предимно на малки и средни предприятия с възможности за бърза промяна на технологии и модулно изграждане- устройствен режим Пмс.
· В отделните съшесвуващи производствени територии в близост до центърса (части от “Задгаров подрайон”, ‘Сердика”, “Хаджи Димитър- Малашевци” и др.), които подлежат на саниране и преструктуриране в третичен/четвъртичен сектор и озеленяване- устройствен режим Ппр. Реалистично е разбирането, че възможностите за бързо ликвидиране на сграден и технологичен фонд са ограничени, а често и невъзможни, но това ще представлява директиви за главните архитекти, да не разрешават изграждането на нови индустриални обекти, а само тяхното преустройство и постепенно трансформиране в територии с обществени, жилищни и рекреативни функции.
· В териториите на подрайони “Илиянци- Изток”, “Искър- Север”, “Захарна фабрика”, “Югозападен”, “Изток”, “Изгрев”, както и в околоградския район (на северозапад и югоизток от компактния град) се предвиждат високотехнологични производства в богато озеленена среда- устройствен режим Птп.
· Складовите стопанства, обектите на търговията на едро, тържищата и други, които са предимно по околовръстното шосе и някои зони в компактния град (в подрайони “Илиянци- Запад”, “Искър- Север” и др.)- устройствен режим Бсс.
· Устройствените зони за строителство и транспорт, ориентирани в периферията на компактния град, част от “Кремиковци” и др- устройствен режим Бсс.
· Терените за добив на полезни изкопаеми, сметища и хвостохранилища се определят с устройствен режим Тсм.
- Други терени- на комуналното стопанство Ткс, на градския транспорт Тмб и др.
Приоритетни задачи за реализация във вторичен сектор на Системата “Труд” в краткосрочен план
- Разработване на концепция и подробни устройствени планове за новия транспортно- складов и производствен комплекс между Казичене и гара Елин Пелин
- Разработване на концепция и подробни устройствени планове за техно- паркове в Северния индустриален район и в района на Лозен
- Разработване на концепция за създаване на тържищни комплекси и зони за малки и средни предприятия
- Разработване на подробни устройствени планове на трите индустриални района в компактния град, като се обърне особено внимание на:
· Екологична оценка на съществуващите производства и конкретни предложения за тяхното преустройство, реконструкция и модернизация
· Създаване на защитни зелени полоси между производствените зони на жилищно- обществените структури
· Утвърждаване на краткосрочна програма за преустройство на индустроиален район “Кремиковци”
Благодарим на Софийска община за любезно предоставените материали!