Новини за недвижими имоти

Покупката на имот и други варианти

Ясно е, че такива „анализи“ могат да бъдат публикувани само от заинтересовани лица, но не могат да бъдат обективни по ред причини. Основната причина е, че парите са  стоков еквивалент, но самите те не са стока. Друга такава причина е, че най-дългосрочните депозити са за 36 месеца, а един недвижим имот – сграда -служи на няколко поколения, друг недвижим имот – земя, служи вечно. Трета причина е, че сравнение между депозити и имоти може да се прави само в отношение доходност и то за много кратък – 1-2 годишен времеви разрез, което пак го прави манипулативно. Авторите, особено напоследък заобикалят отдалеч и на пръсти фактора „сигурност на вложението“.

Смело може да се твърди, че икономическата криза в цял свят беше не криза с имотите или индустрията, а именно банкова криза. Тази криза беше предизвикана изцяло от безотговорното поведение на банкерите при раздаването на кредити, включително и у нас – надценени обезпечения и възможности на кредитополучателя, най-вече надценяване на възможностите на един проект да генерира приходи. Причината е в самата система – кредита се отпуска от служители, които се бонифицират за обем раздадени кредити, а последиците от лошите кредити лежат на плещите на акционерите, вложителите, данъкоплатците и на изрядните кредитополучатели.

Едно цунами в световен мащаб, образувано от виртуални активи изтри цели икономически сектори, доведе до стагнация в редица развити държави, увеличи двойно лихвите, замрази инвестиционните намерения и натовари банковите портфейли с над 20% лоши кредити не само в България. Икономика без основа, която се крепи само на високи лихви, финансови услуги и спекула има твърде съмнителна перспектива. Съвсем закономерно Европа стигна до идеята за реиндустриализация и форсиран банков надзор, макар и по трудния начин.

          Всички банки у нас реагираха първосигнално на кризата като се надпреварваха да предлагат необосновано високи лихви по депозити с цел да се предпазят от декапитализация. Ударното набиране на капитал се разви без ясна мисъл кой ще заеме средства и каква печалба трябва да има за да плати 6,5% лихва, още толкова за банката и нещичко да остане за човека, поел риска да прави бизнес в България. При такива условия тоя КОЙ остана единствено бизнеса, нуждаещ се от рефинансиране на стар дълг и закономерно банките през последните 5 години формират ¾ от печалбите си не от лихви, а от такси. Иначе казано, вместо качествено банкиране и професионален поглед към всеки проект банките набират такси и комисиони на принципа „с малки суми, но редовно“, като масово увеличиха и обогатиха тарифите си. Единствено все още не събират от клиентите входна такса за банковите клонове.

          Стремежът на всички банкери у нас да се разграничат от практиките в КТБ ги отличава от колегите им на Запад. Там поне не излизаха банкови шефове по всички медии да твърдят, че Лемън брадърс примерно е правела нещо по-различно от техните корпорации. Именно банките като едри рекламодатели инспирираха на равни интервали статийки в духа „имат ли алтернатива банковите депозити“ и колко по-приятно е да си получаваш високата лихва вместо да стопанисваш имот. Такива „изследвания“ доказваха като две и две четири, че по-сладко и сигурно от лихвата няма, а други корифеи ни убеждаваха в предимствата на борсовата търговия. Е, сигурното свърши след изчерпване на Фонда за компенсиране на любителите на сладкото. Същият фонд е събиран над 15 години и след първото предизвикателство вече дължи на държавата колкото ще събере през следващите 15 години. Сладкото също свърши при срива на депозитните лихви, обложени и с данък. Съвсем правилно беше въведен данък „лихва“ и неправилно беше намален. Доходът от банков влог е също вид доход и би било крайно несправедливо да се облага доходът от личен труд, но не и лихварството. Още повече, че значим доход от депозит, спестен с честен труд е изключен – при 600 лева средна заплата значителен депозит може да се направи само от нетрудови доходи – наследства, рентиерство, спекула и в някои случаи – незаконна дейност.

За борсовата търговия – чудесна инвестиция за новодомци, които ще избират тапети. Причината е проста – инвеститорите трябва да вземат инвестиционно решение въз основа на отчети, които в много случаи са чужди на счетоводния принцип за честно и обективно отразяване на икономическото състояние на дружествата. Около 18 годишната история на фондовия пазар у нас показва, че печалбата от ценни книжа е възможна в дългосрочен план при разумно инвестиране в индустриални, производствени дружества. В допълнение, през последните месеци усилено се лансира облагането на печалбите от сделки с ценни книги и други права, което ще охлади интереса дори на дружествата, формиращи борсов оборот в самия край на счетоводната година.

Интересен вариант за инвестиции представляват застраховките живот със засилен спестовен елемент. Някои продукти на нашия пазар могат да са атрактивни като доходност, а предлаганите от български застрахователни дружества – и значително по-сигурни от банков депозит. Причината е, че Комисията за финансов надзор /КФН/, която наблюдава тези дружества се управлява значително по-прозрачно от надзора на банките. Правилата на КФН са законово закрепени, налице е ясна нормативна база и цялата дейност обективирана в решения, проверки, принудителни мерки, санкции, доклади, отчети и регистри е публично достъпна. Важно е също, че за разлика от пенсионните фондове приходите на застрахователите не идват с държавна принуда, а на доброволен, т.е. – пазарен принцип, което гарантира тяхната 100%-ва събираемост и наличност в нужния момент.

Класика остават недвижимите имоти. Тяхната стойност е във възможността да бъдат ползвани, да носят приход на собственика си и при необходимост – да бъдат продадени на пазарна стойност. Всеки имот, закупен на разумна цена и с ясната мисъл за какво и как ще бъде ползван е гарантирано вложение. При добро стопанисване всеки имот носи някакъв доход във времето, при това – без риск! Някакви природни или политически фактори могат разбира се да повлияят на размера на прихода от имота, но през целия си жизнен цикъл той носи доход. Пирамидите в Египет са нагледен пример – над 2000 години от построяването си изхранват туристическия отрасъл на цяла държава. Но нека сме по-скромни и гледаме до хоризонта на едно поколение – около 20-25 години. За такъв период в едно жилище се отглежда едно поколение, което може да отгледа своето в същото жилище или да получава поне месечния си разход за храна от него като наем. В същото време жилището може да служи за обезпечаване на заем при спешна нужда, за развиване на малък собствен бизнес – било като офис или ателие за надомна работа.

Всички посочени факти могат да бъдат подкрепени с цифри, но смятам, че интелигентните ни читатели сами са опитали повечето видове инвестиции и са стигнали до същите изводи. Целта на настоящия материал е да обобщи натрупания болезнен опит и да ни даде нов поглед към придобитите имоти или предстоящата им покупка. Този поглед трябва да бъде като към дългосрочна ценност, за която трябва да се полагат своевременно грижи – ремонт, подобрения, осигуряване на ползватели и тогава имотът се превръща в първокласна инвестиция.

Статията подготви Борис Кумпиков