Новини за недвижими имоти
Пазарът на земя - сигурен и в криза
Рубрика: Анализи Източник: Дневник "Интересът към продажба не е намалял. Има много заявки от продавачи, но купувачите сме много по-внимателни", обясни ситуацията пред "Дневник" Десислава Йорданова, изпълнителен директор на "Агро финанс", един от водещите играчи на пазара. В момента по оценка на мениджърите в бранша цените на декар в България вървят по 240 - 250 лв. Изключение са окрупнените парцели, чиито цени може да скочат до няколко пъти. Текущите ценови нива са далеч под прогнозите на водещите играчи в сегмента през миналата година, че ще стигнат 450 лв. Съществено намаление има и в сравнение с високите нива през миналата година, когато се сключваха сделки при средна цена 350 лв. Тогава обаче търговията беше плод на огромна доза спекулативни очаквания, които изобщо не отчитаха фактора криза.Кое държи сегмента стабилен?
Световната икономическа криза помете продажбите на фирмите от почти всички отрасли на българската икономика за полугодието, в това число и на компаниите в недвижимите имоти. В същото време финансовите резултати на фондовете за земя не само че не пострадаха, а, напротив, бележат ръст. Приходите на петте големи фонда на този пазар, представени на борсата, се увеличиха със средно над 200% за полугодието. Печалбата им пък достига над 2.4 млн. лв. на фона на загуба за шестмесечието на 2008 г. Добрите резултати на тези дружества, при това от реална дейност, не от преоценки, се откроиха ярко на фона на срива на продажбите на фондовете за имоти, който стига 70-80%. Нещо повече, перспективите са земеделските фондове непрекъснато да растат с евросубсидиите, окрупняването на земята и подобряването на ефективността в земеделието.
Атрактивността на сектора започна да се оценява от инвеститорите в глобален мащаб още през миналата година, когато цените на суровините на международните борси се покачваха стремглаво, не без мощната подкрепа и на спекулантите. Усетили накъде духа вятърът, банкерите бързо започнаха да регистрират специализирани в земеделие инвестиционни фондове. "Нарастването на населението на света с 80 млн. души всяка година и последвалите от това растящи доходи и потребление на храни води до постоянен натиск върху цените на продоволствените култури в посока нагоре. Инвестициите в земеделие са атрактивни в дългосрочен период и те имат място във всеки инвеститорски портфейл", посочва Джонатън Блейк, мениджър на Baring Global Agriculture Fund.
Кой купува и продава земя в България?
Земеделската земя в България е значително разпокъсана в резултат на реституцията в България. Държавата все още е най-големият играч на пазара, като делът на водещото частно дружество в сегмента е по-малък от процент. При това положение предлагането на пазара се формира основно от много на брой малки собственици на земя с няколко дка парцели. Това е и един от факторите за доста по-ниските цени на земята в България спрямо нивата в ЕС. Колкото по-разпокъсана и по-слабо концентрирана е тя, толкова по-евтина е и, обратно. Средните цени на обработваемата земеделска земя в по-развитите държави от съюза са между 500 - 1500 евро/дка (от 1000 до 3000 лв.). Тази с високо качество в страните от Централна Европа (Чехия, Унгария и Полша) също е по-скъпа от аналогични парцели в България.
Структурата на търсенето през последните години се развива много по-динамично покрай набиращите мощ фондове. Именно големите дружества, специализирани в изкупуването, уедряването и отдаването под аренда на земеделски площи, поддържат активността на пазара в момента, макар и в много по-малка степен спрямо времето преди кризата. Повечето са публични и са регистрирани на борсата като дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ). Стриктно регулирани от закона, под контрола на Комисията за финансов надзор, те са задължени да разпределят 90% от печалбата си като дивиденти за акционерите. Това важи, когато положителният краен резултат е постигнат от реална дейност - събиране на ренти от селскостопанските производители. Ако печалбата е от преоценки на земята, които се правят веднъж в годината, то дивиденти не се изплащат.
От началото на тази година фондовете за земя преосмислиха стратегиите си и поохладиха еуфорията. "Кризата при недвижимите имоти се отразява навсякъде и във всеки един сегмент на пазара. Земеделската земя не прави изключение", обясни Радослав Манолов, изпълнителен директор на "Адванс терафонд". Ръководеното от него дружество е едно от малкото, което продължава да увеличава портфейла си и през второто тримесечие на тази година. Само през юни са закупени 10 хил. дка, като средната цена на придобиване за този месец скача до 348 лв./дка, тъй като около една трета от новоприсъединените площи са концентрирани. "Окрупняването на земите повишава качеството им и води до 1-1.5 пъти увеличение на печалбата", коментира Радослав Манолов.
Внимателен, но все пак реален купувач е и фондът "Агрофинанс". "Специално нашето дружество продължава да купува. Разбира се, правим го изключително избирателно - не правим разпокъсани покупки в цялата страна, а само в определени райони, които отговарят на стратегията ни", заяви Десислава Йорданова, изпълнителен директор на "Агро финанс". За периода април - юли фондът за имоти е придобил над 2500 дка нови земи, във фокуса на вниманието на дружеството са парцели в Северна, Централна и Северозападна България.
Определено се чувства липсата на активност от страна на най-големия частен играч в бранша - "Еларг фонд за земеделска земя", който притежава над 293 хил. дка земя. Дружеството не е купило и педя земя от края на миналата година, като това продължава и до днес, макар мениджърите да уверяваха през юни, че ще се включат скоро. "Все още не сме се върнали на пазара. Пазарът не е в равновесие", коментира Стоян Малкочев, изпълнителен директор на "Еларг", визирайки прекалено големите очаквания за високи печалби от търговия с площи.
По-рано тази година компанията овласти съвета на директорите да увеличава основния капитал до 500 млн. лв. и да издава облигации на обща стойност до 500 млн. лв. в срок до 5 години - крупно за мащабите на България финансиране, което към момента трудно може да бъде набрано. За да реализира успешно увеличението на капитала си през миналата година, "Адванс терафонд" например привлече като финансов инвеститор Международната финансова корпорация (IFC), подразделение на Световната банка.
Освен АДСИЦ има и фондове, които развиват дейност като обикновени акционерни дружества. Сред тях по-големи са "Серес" и "Феърплей аграрен фонд". И те обаче са предпазливи в момента. "Купуваме само с дългосрочни стратегически цели", уточни Васил Белморов, изпълнителен директор на дружеството.
Критерии за покупка на земя и цени
Дружествата със специална инвестиционна цел се фокусират основно върху 1-ва до 5-а категория земи, най-вече в Дунавската равнина и Добруджа (над две трети от портфейлите им). Географската концентрация в Северна България е логична на фона на достъпа до много по-големи и концентрирани масиви за разлика от южната част на страната, където заради по-ограничените обеми цените са доста по-високи.
Освен категорията земя водещ критерий за фондовете, за да започнат преговори за покупка на парцели, е и тяхната големина. Приоритет са тези над 10 дка. Предвид силната разпокъсаност на пазара това изискване не е особено лесно изпълнимо. Вариантът да се договори по-висока цена е няколко собственици да обединят усилията си. Следващите два фактора, които имат значение са разположението на парцела - възможност за бъдещо окрупняване чрез покупка на съседни или близки парцели, както и наличието на арендатори в региона. Както се казва - колкото повече, толкова повече.
Колкото до начина, по който фондовете ценообразуват в отговор на офертите от продавачите - това се определя от инвестиционен комитет, като обикновено има тавани в зависимост от приоритетните в стратегията на фондовете землища. Такава представа дават проспектите на публичните дружествата и текущите им отчети и бюлетини, достъпни на интернет страницата. Експертите на дружествата правят или ползват ежемесечни анализи и проучвания на обемите и цените. Резултатите на фондовете за земя се подобряват
Докато икономическата рецесия топи печалбите на почти всички индустрии в България, фондовете за земя не само че остават стабилни, но и успяват да увеличат значително крайния си финансов резултат. Това показват отчетите за първото полугодие на дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), специализирани в покупката и отдаването под аренда на земеделски площи. Освен това повечето от тях тепърва ще засилват дейността си, след като през последните години фокусът им беше насочен към това да трупат земи и да ги концентрират, след което да започнат да ги отдават под наем или продават.
Приходите на петте големи фонда на този пазар, представени на борсата (притежаваните от тях земи достигат над 718 хил. дка, или колкото близо 29 хил. терена като на стадион "Васил Левски"), растат със средно над 200% за полугодието, като само силният спад при най-големия в сектора - "Eларг", задържа общия им растеж. Печалбата им пък достига над 2.4 млн. лв. на фона на загуба за шестмесечието на 2008 г. Принос за това имат понижените оперативни разходи на "Еларг" и увеличените постъпления от основна дейност на останалите дружества.
Мениджърите в сектора прогнозират положителната тенденция в бранша да продължи. "Няма индикации за предстоящо влошаване на резултатите на дружествата в сегмента. Те ще останат стабилни", смята Десислава Йорданова, изпълнителен директор на "Агро финанс". Три са факторите, които подкрепят резултатите на фондовете - големият процент отдадени обработваеми земи, които носят доход под формата на ренти, качеството на отдаваните площи, които увеличават цената им, и събираемостта на паричните задължения на земеделските арендатори.
Впечатление на фона на добрите резултати на АДСИЦ за земя прави слабото представяне на акциите им. В момента книжата им се търгуват на цени, които отговарят на едва 60% от нетната стойност на активите им, измерено през съотношението цена-счетоводна стойност (P/B). Показателят е ключов за това доколко подценени или надценени са дружествата в сегмента, като ниската стойност в момента според експертите на пазара говори за първото.