Новини за недвижими имоти
Пазарът на жилища се раздвижва с пари от депозитите
Рубрика: Актуално Източник: 24 часаПоложителната тенденция се наблюдава от около 1 г. и се засилва през последните 6 месеца, отчита Страхил Иванов, генерален мениджър на "Явлена". Основният начин за финансиране на сделките са собствени средства, натрупани в последните години в банките, допълни Иванов.
Изчисленията на "Явлена" на база данните на Агенцията по вписванията показват, че броят на сделките през третото тримесечие на 2013 г. се е повишил с 9% спрямо същия период на 2012 г. А броят на ипотеките се е увеличил само с 1,72%. Т.е. те не следват ръста на пазара.
"От 2008 г. досега в банките бяха вложени много средства на физически лица, голяма част от които бяха вкарани с цел събиране на средства за покупка на жилище. Този капитал не е изхарчен", обясни Младен Митов, главен анализатор на "Явлена". И въпреки че все още някои хора се колебаят дали да продължат да получават доходност под формата на лихви, или да ползват парите, има все повече такива, които пристъпват към покупка на жилище.
И от "Адрес недвижими имоти" отчитат като основна тенденция в последните месеци засилващата се активност на имотния пазар. Отдават го на няколко фактора, включително и поведението на банките, които започват да предлагат по-изгодни условия по кредитите.
Младен Митов описа няколко типа клиенти. Първата и най-голяма група са купувачите, които ползват собствени средства. Ако не им достигат, се обръщат за заем от приятели и роднини. Когато и те не могат да помогнат, се насочват към теглене на потребителски кредит. Предпочитат го, защото с него допълват недостига си на средства, без да утежняват жилището с ипотека, и получават парите за кратък срок - кредитите се отпускат за 1-2 дни, защото банките са доста оперативни в момента. На трето място с много малък дял идват купувачите, които търсят ипотечен кредит. Той обикновено е в рамките на 60-70% до 80% от стойността на жилището.
Анализаторът на "Явлена" прогнозира, че интересът към ипотечното кредитиране ще се засили, когато намалеят спестените средства, икономическата обстановка в страната се успокои и се появи ново строителство, при което вече се усещал недостиг.
Според "Адрес" продължават да се търсят квартали с добра инфраструктура и комуникации, често по линиите на метрото. Южните квартали, широкият център, "Младост", "Люлин", "Надежда", "Изток" и "Гео Милев" остават сред най-популярните. Пазарът е много специфичен - търсят се апартаменти за задоволяване на жилищните нужди на хората, обобщават от "Явлена". Най-масовата група клиенти купуват апартаменти, в които могат да живеят. Най-търсени са 2- и 3-стайните. По-малко се купуват 1- и 4-стайните. Рядко има сделки с инвестиционни имоти. Достатъчно са клиентите за хубави имоти на стратегически места.
Според "Адрес" купувачите са предимно работещи в IT сектора, туризма, търговията, хранително-вкусовата промишленост, бързооборотни стоки и сектори, ориентирани към износ. От компанията отчитат, че отстъпките продължават да са фактор с все по-малко значение на пазара на жилища. 23% от сделките се сключват без отстъпка, а при 33% тя е 2000 евро. При 10% се прави компромис над 10 000 евро. И въпреки раздвижването при жилищата пазарът в този сегмент остава все още сравнително слаб. През 2012 г. 67% от всички сделки са били със земеделска земя, показват изчисленията на "Явлена" на база статистиката от Агенцията по вписванията.
Т.е. покупко-продажбите с всички останали видове имоти, включително и жилищните, са били едва около 30%. В последните години техният дял е намалявал. Високият дял на сделките със земеделски земи води и до покачване на цените - през 2012-а спрямо 2011 г. те са се увеличили с 20%, отчита Младен Митов. По данни на САПИ ръстът е средно 11,4%.
При жилищата цените са почти замръзнали. Статистиката на НСИ показва, че номинално има минимални изменения до около 1% нагоре и надолу. Средно спадът е с 0,15% за тримесечие и с 1,84% за година. Изчисления на "Бългериан пропъртис" за реалното изменение (с отчитане на инфлацията) показват, че средната цена се е покачила с 0,24% за тримесечие.
Очакванията са цените да запазят нивата си с незначителни движения нагоре и надолу. Вече има пазар на детайла - конкретните характеристики на жилището оказват влияние върху цената, коментират от "Явлена". Оттам очакват, че тази тенденция ще се запази.
Прогнозата на "Адрес" е до края на годината цените да се задържат.
Новото строителство е на привършване
Заради дупката в инвестиционната активност в последните 3-4 г. вече се появява дефицит на жилища ново строителство, отчитат брокерите. Те го приемат като неблагоприятен факт. Най-сериозен е недостигът в София, където пазарът е най-голям, търсенето - най-високо, а абсорбирането най-бързо. Интерес имало към всички райони.
Вече има запитвания от строители, които искат да се консултират дали да започнат проекти, замразени в последните години, разказа Младен Митов от "Явлена". Според него моментът е подходящ, защото скоро ще има вакуум. Тези строители имат парцели, купени преди кризата, които не успели да продадат. И сега планират да ги застрояват.
Междувременно изчисленията на "Арко риъл естейт" показват, че площта на новопостроените жилища в София се е покачила с близо 30% през последните 6 г. През 2008 г. средната площ на апартамент в завършена сграда ново строителтство е била 68 кв. м, а през 2013 г. - 87 кв. м. Клиенти обаче има и за панелните жилища. Купуват се, защото са с ясен архитектурен план, нормални площи, функционални са, задоволяват жилищните нужди. Според брокерите в последните години доста от панелните жилища, които се предлагат, са поне частично ремонтирани или санирани.
По данни на брокерите цените вече не се влияят от типа строителство на жилището - панел, стара или нова тухла. Основните фактори са функционалността, местоположението, качеството на конкретния имот. Клиенти има и за по-луксозния сегмент имоти - уникални жилища на уникални локации. При тях криза няма, казва Митов. И в момента имало достатъчно клиенти, които търсят и купуват такива жилища.
Страхил Иванов, генерален мениджър на "Явлена": На хората им омръзна да чакат, купуват всичко
- Г-н Иванов, според изчисленията ви сделките с имоти извън земеделска земя са били драстично малко.
- Знаехме, че жилищният пазар в последните години е слаб, но не подозирахме, че е бил изключително слаб. Покупко-продажбите на земеделска земя растат, а спадат с всички останали типове имоти. В София няма земеделки земи и там спадът в броя на сделките е по-малък, отколкото в Добрич, Монтана, Стара Загора.
- Откога обаче отчитате раздвижване?
- От 1 г., а последните 6 месеца е по-силно. Имаме ръст на броя сделки в градовете, където няма силен земеделски пазар. Ако продължи, може да се надяваме на раздвижване на пазара на имоти като цяло.
- Какво се купува?
- Всякакви жилища. На хората им омръзна да чакат и започнаха да пазаруват.
- Предимно със собствени средства ли?
- Да. В момента имаме парадоксална ситуация - нямаме пари, за да се движи икономиката, но имаме пари в банките. В тях има около 36 млрд. лв. на депозити, част от които започват да се ползват за покупка на имоти.