Новини за недвижими имоти
Пазарът на индустриални имоти: Динамика и непреценени очаквания
Рубрика: Цените Източник:Забелязва се сериозна тенденция на влагане на средства от малките градове към по-големите. Фактор е и търсенето от българи, които работят в чужбина и инвестират в имоти в родните си градове. Това са свежи пари, които са спечелени в странство и се влагат у нас. Най-интересно е положителното влияние, което продължава да оказва работата на банките върху пазара на недвижими имоти, защото начинът, по който вече отпускат кредити, е силно стимулиращ и по-удобен за клиентите. Съгласно индекса REMI за една година (от септември 2002 г. до септември 2003г.) е рализирано 16% покачване на цените за цялата страна. Цените са се повишили доста повече в София и по Черноморието за сметка на вътрешността на страната. Това показва, че в страната има ресурс, който се смята за най-удачно да бъде насочен към инвестиция в недвижима собственост.
През последните месеци се усеща раздвижване на пазара на индустриални имоти в столицата. От настоящата година няколко инвестиционни фонда ще създадат специални целеви фондове за инвестиции именно в недвижими имоти и това ще даде допълнителен положителен ефект върху пазара на индустриални имоти.
Интересен и динамичен се очертава пазарът на индустриални имоти в София, като за средни нива на цените трудно можем да говорим. Те варират според местоположението на парцела, неговата големина и статута на земята. Много важно е наличието на инфраструктура, или пък наличието на вече изградени и съществуващи кабели с високо напрежение, подземни колектори и други подземни комуникации. Определящи за цената са и денивелацията и заобикалящата среда. Най-общо може да се каже, че цените варират между 30 и 40 евро на кв.м. Някои парцели, които имат лице към голям булевард (например имоти с лице към "Цариградско шосе"), се предлагат и на цени от по 100 евро на кв.м. но там търсенето е много голямо и предлагането е спорадично.
За района на София се очертават две индустриални зони. Първата са парцели и индустриални имоти, намиращи се в обособените от около преди 40 години зони като Гара Искър, Илиянци, Кремиковци, Захарна Фабрика, Военна рампа - те вече са застроени. В момента предлагането там е на нереално високи цени. Това се обуславя от факта, че съществува изградена инфраструктура - ж.п. коловози, имотите се предлагат и със собствени трафопостове, има изградени подходи за товарни камиони. В тези зони собствениците на големите предприятия разделят имотите и ги продават като обособени самостоятелни части.
Другата тенденция е тази на новообособени индустриални зони, като например Костинброд, Мрамор, Доброславци. Там цените на имотите не са на високи нива, но не навсякъде има изградени подходящи комуникации и инфраструктура. Забелязва се повишен интерес към квартал Казичене, където се изгражда нов железопътен и аеротерминал. Динамични са сделките и в района на аерогарата заради близостта до града и възможността да се построи производствен комплекс и административна сграда. Основните клиенти са фирми със смесено участие, които търсят най-вече терени за построяване на складови и производствени помещения.
Положителен ефект върху пазара има и Законът за дружествата със специална инвестиционна цел. С него у нас за първи път се регламентира един от типичните инструменти за колективно инвестиране, каквито съществуват и успешно функционират вече повече от 20 години във всички развити страни. Този закон предявява много пo-високи изисквания към участниците в инвестиционния процес. С него се залагат сериозни критерии за професионалния опит на фирмите в областта на управлението на недвижими имоти, финансите, маркетинга.
От началото на есента на 2003 г. и по Черноморието се почувства раздвижване и в направлението на индустриалните имоти, производствени и складови площи, урегулирани поземлени имоти с промишлено предназначение. Констатираното оживление в това направление отразява редица специфични фактори успоредно с тези, които влияят на пазара като цяло.
Първите признаци за реализирани очаквания в икономическата област от началото на лятото дадоха определен тласък. След това последваха преценени и недотам преценени прогнози както на специалисти, така също и на държавни и политически личности, които поизнервиха пазара.
Бъдещото изместване на европейските граници по сегашната източна граница на България и очакваното поскъпване на имотите окуражиха някои собственици да правят съвсем нереални оферти. Ако за Варна днес в жилищните имоти се говори за средно поскъпване спрямо началото на лятото от 20% (без да претендираме за статистическа точност), то при индустриалната собственост не съществува надежден ориентир. При жилищните имоти пазарът е в изключителна степен реален и преобладаващото преимущество на купувачите над предлагането формира постоянна към този момент тенденция на плавно покачване на цените.
В същото време в индустриалния сектор все още предлагането надвишава финансово обезпеченото търсене. При покупко-продажби на складови площи е трудно да се кажат някакви ценови параметри. Местоположението и инфраструктурата са от съществено значение (близостта до града и комуникации), състоянието на имота, както и прилежащите площадки. Ако става въпрос за наемни отношения, те могат да бъдат усреднени между 1.5 -1.8 евро на кв. м без ДДС.
Трябва да се отчита факторът на "вторична" продажба на активи, вкл. сгради и друга поземлена собственост на вече приватизирани бивши държавни дружества. До неотдавна способите на приватизация много често позволяваха законово и не съвсем придобиване на собственост с много малко пари. Сега продажбата на такъв имот има ограничено влияние. Независимо че предлагането е голямо, не винаги търсенето бива удовлетворено. Така е особено ако се търси земя с определени характеристики. В района на Варна намирането на земя с производствено предназначение много често е възпрепятствано от физическата ограниченост на такива урегулирани поземлени имоти. В района на "Метро" например земите са със земеделски статут.
През май-юни 2003 г. бяха продадени около 35 дка на обща стойност 420 000 щ.д., което формираше средна цена 12 щ.д./кв. м. През целия период оттогава насам няма сделки с такъв обем, но независимо от това собствениците вдигат цените, понякога непреценено, с неопределеното очакване за бъдещо поскъпване. Такова, разбира се, ще има, ако земята промени статута си. Но междувременно се изтървават купувачи, които не могат да реализират инвестиционното си търсене. Причините са огромният брой собственици и техните наследници, процедурите по смяна на предназначението на земите, взаимните претенции и съдебните процедури, както и желанието на купувача инвеститор да комуникира с един ясен по възможност юридически субект.
В момента има изключително търсене на дворни места в регулация за ново строителство. Резултатът е, че както цените на кв. м, така и на процента на обезщетение се покачиха чувствително. В момента отчитаме недостиг на подобни имоти, а в централната градска част на Варна обезщетението чувствително надхвърля 30%.
Интересни са констатациите около цените на земеделски земи. Ако те са нископродуктивни или са за същински селскостопански нужди и са поне на няколко километра от брега на Черно море, могат да се купят на цени между 150-200 лв./дка. Но дори хипотетичната възможност да се ползват за промишлени нужди, ги оскъпява два до три пъти. Във Варна най-търсени са имотите в направлението на Западна промишлена зона и крайезерния път. Там цените често надхвърлят и 18 евро/кв.м.