Imoti.net
Новини
Падащата доходност от бизнес имоти налага схемата “построй и управлявай”
Рубрика: Актуално Източник: Монитор Според него типичните инвеститори, които разчитат на печалба от покупката и управлението на вече построени сгради, отстъпват място на компаниите, които сами изграждат и впоследствие управляват проектите си. По този начин те съчетават печалбата на предприемача от маржа в строителството, и на инвеститора от отдаването на имота под наем.В резултат успяват да генерират много по-висока доходност в рамките на 2-3 години, което се очаква да компенсира намаляващите печалби от инвестицията в недвижими имоти.
По данни на инвестиционната банка в момента годишната доходност от офис и търговски площи в България е около 9,5%, докато до 2009 г. ще се стопи до 8,5%. Тези нива се изчисляват като се съотнесат приходите, които имотът генерира за година, към цената, платена за него. Малко по-високи са те за индустриалните имоти, които към момента носят 11% годишно, а очакванията за 2009 г. са за 9,5%.
Според Алекс Бебов, съпредседател на борда на директорите в "Прайм пропъртис" АДСИЦ, за типични "хибриди" между предприемач и инвеститор в България все още не може да се говори. Този модел се налага при някои от по-големите дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), които оперират на пазара на имоти. Пример е "БенчМарк фонд имоти", което тръгна с покупката и управлението на търговски център в Пловдив, но новият му проект в София вече включва изграждане, отдаване под наем и управление. По подобна схема работи и "Прайм пропъртис", което залага на затворен цикъл при реализацията на проектите си, обобщи Бебов.
Изпълнителният директор на компанията за бизнес имоти "Фортън интърнешънъл" Валери Вълчев обаче определи комбинацията между предприемач и инвеститор не като реакция срещу намаляващата доходност, а по-скоро като опит да се получи печалба от всички етапи на инвестиционния процес.
Печалбата на предприемача е около 25-30% годишно, а от управлението на сградата 10-11%, така че доходността от подобен проект трябва да се търси някъде по средата. Рисковете обаче също са по-големи, което компенсира високата печалба, обясни Валери Вълчев. Той уточни, че подобни схеми обикновено се реализират от смесени дружества между предприемач и професионален инвеститор, а такива в България има не повече от 1-2.
Според доклада на Credit Anstaldt пазарът на имоти в Централна и Източна Европа още не предлага достатъчно инвестиционни възможности. Затова в краткосрочен план "хибридите" могат да се окажат работещ механизъм, тъй като предлагат доходоносни проекти в съчетание с възможности за инвестиция.
Подобна тенденция очертава и индексът REX Emerging Europe Real Estate Index на банката, който включва най-перспективните компании, опериращи на пазара на недвижими имоти в Централна и Източна Европа. Според статистиката около 58% от активите все още се управляват от инвестиционни дружества, но делът им намалява за сметка на "хибридните" компании, които набират преднина и вече достигат дял 24%. Отскоро в индекса са включени и двата най-големи АДСИЦ-а у нас "Прайм пропъртис" и "ФНИ България".
Според Валери Вълчев обаче тенденцията в дългосрочен план е изграждането, отдаването под наем и продажбата на готови сгради. Това обаче няма как да се случи преди навлизането на големите институционални инвеститори, уточни той.
