Новини за недвижими имоти
Отдаването на търговски площи Седем правила за намиране на добър наемател
Рубрика: Актуално Източник: КапиталПазарът се променя – проучете го
Преди да отдавате имот под наем, трябва да проучите пазара. Това е важно, защото той се променя всяка година. Ако последният ви договор е отпреди 5-6 години, трябва да проверите актуалните сделки за наем във вашия район и на вашата улица. Ако последните са в диапазона 20-30 евро/кв.м, малко вероятно е да постигнете 60-70 евро/кв.м. Търговците се групират по браншове и търсят синергия помежду си. Затова направете списък с браншовете, които са представени във вашия район. Преценете кои търговци липсват и кои биха имали интерес да отворят обекти. В много случаи наемодателите са изправени пред труден избор – дали да подпишат със стабилен и опитен наемател, който предлага по-ниска месечна рента, или да се доверят на нова търговска концепция при по-висок наем, но и по-висок риск от неуспех. Ако изберете първия вариант, печелите стабилност. Вторият сценарий може да ви донесе повече приходи, но ако новата търговска концепция не потръгне, след година може отново да търсите наемател.
Да поговорим с документи
Колкото и да е странно, много сделки за наем се провалят заради липса на пълна документация за имота. Малките търговци не са чувствителни към документите, но големите фирми – банки, телекоми, хранителни вериги, аптеки и дрогерии – имат нужда от пълна документация за обекта заради своите процедури, правила и бизнес регулации. Задължителният минимум са: документи за собственост, архитектурни планове, документи за статут на помещението, актуална схема на обекта от Агенцията по кадастър, документи, доказващи електрическата мощност на помещението и номерата на електрическите и ВиК партиди. Отварянето на нов търговски обект е свързано с инвестиции от страна на наемателя. Затова изброените документи трябва да му бъдат предоставени, за да може да бюджетира своите разходи и да вземе информирано решение. Например: всеки наемател има специфична търговска концепция, която изисква определен брой работни места и разположение на стоката в магазина. Ако помещението има носещи стени, които не могат да се преместят и пречат на концепцията му, то сделката е невъзможна. За да прецени това, наемателят трябва да има достъп до архитектурните и конструктивни планове на обекта.
Неизбежните разходи
Отдаването под наем на помещение е свързано както с немалки разходи, така и с използване на услуги от различни професионалисти – адвокати, архитекти, надзорни фирми, геодезисти, брокери, строителни фирми. Много собственици не се доверяват на външни професионалисти, за да спестят средства. Нашият опит показва, че най-успешните инвеститори не пестят средства при проучване на дадена възможност и дори се консултират с няколко независими брокери или юристи паралелно. Честа грешка е, че повечето наемодатели не създават кешов фонд за търговския си имот. При намиране на нов наемател трябва да се покрият различни разходи – ремонт на помещението, адвокатски хонорари, брокерски комисиони, изваждане на скици на имота, нотариални такси, такси за увеличаване на електрическата мощност на помещението и др. В тези случаи трябва да сте готови да поемете своята част от плащанията, тъй като наемателят едва ли ще плати всичко. Може да се окаже, че губите дългосрочен стабилен наемател заради разход от няколкостотин лева.
Излъчете пълномощник
Има случаи, в които даден имот е семеен и има много наследници. Трудно е да се координират преговори с 5-10 собственици, затова е разумно да се излъчи пълномощник с ясен мандат, който да представлява останалите. Помислете как да компенсирате този съсобственик, защото той ще изгуби доста време в огледи, срещи и преговори с потенциални наематели. След като фиксирате търговските параметри, пълномощникът ще трябва да обслужи документално сделката, като обиколи институциите и се снабди с нужните документи и справки. Има случаи, в които собствениците се доверяват на адвокати, брокери или свои познати с търговски опит да водят сделката от тяхно име.
Говорете със съседите
Добрите съседски отношения са важни за безпроблемно отдаване на имот под наем. В много случаи собствениците на търговския обект ще трябва да получат съгласието на етажната собственост за определени неща – поставяне на реклама на наемателя или на климатици на фасадата, разполагане на въздуховоди в общите части или използване на помещения на етажната собственост. Преди да отдавате под наем, е добре да проверите нагласите на съседите. Ако повечето са против да има заведение за хранене в сградата, няма смисъл да водите преговори с такива наематели, тъй като етажната собственост ще блокира разполагането на инсталациите им в общите части. Дори да решите техническите проблеми, някои непримирими съкооператори може да вгорчат живота на наемателя ви с жалби.
Не бъдете емоционални
Бъдете добри търговци и не се поддавайте на емоциите. Много наемодатели се обиждат, когато потенциален наемател изтъква, че имотът има недостатъци. Приемете тези коментари без негативни емоции – всяка търговска концепция си има своите изисквания и дефектът за едни е ефект за други. Не се ядосвайте, ако дадена оферта е далеч от вашите очаквания. Анализирайте ситуацията и преценете дали преговарящият срещу вас е дал най-добрата си оферта, или има резерв да се доближи до вашите очаквания. Не отваряйте шампанското, докато двете страни не са подписали договора. Сделките са направени от стъкло и всеки момент могат да се счупят. Понякога постигнатите на масата на преговорите търговски условия не биват одобрени от висшия мениджмънт, ако наемател е голяма компания. Може и в последния момент да се вземе решение проектът да се прекрати. В нашата практика сме имали случаи, в които договорът е подписан, но наемателят се отказва от сделката заради проблем с финансирането. Бъдете готови за всякакво развитие на събитията.
*Авторът e директор "Брокерски услуги" в консултантската компания MBL CBRE