Новини за недвижими имоти
Оценителите на имоти в търсене на стандарти и прозрачност на пазара
Рубрика: Актуално Източник: Investor.bgМежду 60 и 75% от богатството на всяка една държава са под формата на земя и имоти. Около 60% от всички използвани материали са в строителството, 60% от енергията отиват за отопление и обслужване на сгради, а 40% от въглеродните емисии идват от сградите...
Елдър обобщи три важни аспекта от работата на оценителите като „трите R” (responsibility, regulation, risk – отговорност, регулация, риск) и подчерта, че ако самите оценители не въведат регулация в оценяването на имоти, държавата ще го направи вместо тях. Според него това ще доведе до по-слаба система.
В много страни има локални стандарти за оценяване на имоти. Те не са грешни, просто трябва да се търси последователност, отбеляза Елдър. Той обясни, че международните стандарти за оценяване (IVS) са препоръчителни, но не и задължителни. Рано или късно обаче те ще придобиват все по-задължителен характер, прогнозира експертът.
По думите му друг проблем са различните стандарти в измерването на площите. Ако успеем да уеднаквим стандартите, ще повишим продуктивността и ще премахнем някои рискове, коментира Елдър. А всеки оценител знае, че като се намали рискът, се повишава стойността, допълни той.
„Където и да отида по света, хората казват: „Ние сме различни, международните стандарти за оценяване няма да работят у нас“. Всъщност поне 80% от стандартите ще работят, трябва да се синхронизират останалите 20%, каза още Елдър.
В други страни конкуренти на България стандартите на RICS са утвърдени. Приемането им в България ще повиши привлекателността на пазара на имоти за чуждестранните инвеститори, смята Михаела Лашова, изпълнителен директор на консултантската компания Forton.
Това мнение споделя и Ваня Асенова, старши мениджър “Консултантски услуги“ за Югоизточна Европа в PwC и председател на УС на Камарата на професионалните оценители. На пазар като българския с висок брой незавършени проекти и ниска запълняемост на площите прилагането на стандарти би засилило доверието в сектора и ще увеличи инвестициите, коментира тя.
По думите ѝ важен въпрос при изготвянето на оценка е каква е нейната цел, защото това определя какъв подход да се използва. Асенова сподели, че тя конкретно ползва предимно пазарен подход и приходен подход. Пазарният подход (при който се прави сравнение с т. нар. пазарни аналози) се счита за един от най-надеждните, защото отразява очакванията на пазара, но липсва качествена информация. Затова той трябва да бъде използван в комбинация с други методи – например приходния – т.е. един актив струва толкова, колкото ползи може да генерира за своите собственици, допълни тя.
Анализът на най-добрата употреба на даден имот и нейни алтернативи максимизират пазарната стойност на актива, коментира Пламен Бачев, мениджър „Консултиране и оценки“ във Forton. Той даде пример с имот с разрешително за строеж на търговска сграда, чийто анализ е показал, че няма да бъде успешен. Анализ на алтернативна употреба като т. нар. биг бокс (търговски формат с огромна площ и разнообразие от продукти) обаче е дал положителна оценка.
Според Небоиша Нешованович, директор „Оценки“ за Югоизточна Европа в Jones Lang LaSalle, въпросът е кои стандарти биха били най-подходящи в Югоизточна Европа. Международните стандарти са разработени за развитите пазари, докато нашите са развиващи се и напълно различни, коментира той. На първо място, няма достатъчно информация за пазарите в Югоизточна Европа, те са непрозрачни. На второ място са динамичните правни системи в региона, които се променят с цел да се хармонизират с европейското законодателство, но същевременно в тях остават стари проблеми, допълни той.
Нешованович даде пример с незаконните сгради в Сърбия. Във Великобритания няма такива, затова не са предвидени напътствия в стандартите как да се процедира с такива имоти. Експертите са на мнение, че някои оценители се крият зад методите за оценяване. „Трябва да се поеме отговорност, трябва смелост, методът е просто пътят към изготвяне на оценка, той е само инструмент“, заяви Нешованович.
Според Диана Николаева, управляващ партньор на EY България, отговорността на оценителя е по-скоро да разкрие пред инвеститора рисковете, отколкото да изготви една окончателна оценка, която също би била рискова по същество.
Какво искат инвеститорите
Добрата оценка трябва да дава насоки на инвеститора какви приходи ще има от сградата – това е основното, как ще печели от дадения актив, представи гледната точката на инвеститорите Стефан Стефанов, мениджър "Строителство" в Tishman Management Company.
Според Маню Моравенов, изпълнителен директор на "ФеърПлей Пропъртис" АДСИЦ, пазарните аналози са най-важният метод. „На пазара в България обаче няма ликвидност, няма сделки. Тогава кой е най-правилният метод за оценяване?“, попита той.
Изготвянето на оценки зависи от различните типове площи, обясни Джордж Пентидис, инвестиционен директор на Bluehouse Capital. При търговските площи например за неговата компания е важна способността на наемателите да плащат, както и покупателната способност в района, т.е. локацията е от голямо значение. При офис площите пък характеристиките и качеството на сградата са по-важни.
Причината пазарът у нас да е доминиран от български инвеститори е, че местните играчи или оценяват пазара по-добре, или си мислят, че го оценяват по-добре, допълни Юри Катанов, изпълнителен директор на „Алфа финанс холдинг“.
В крайна сметка въпросът дали прилагането на международни стандарти при оценяването на имоти у нас ще направи българския пазар по-ликвиден обедини инвеститорите около мнението, че това е естествено, би намалило риска и би привлякло инвестиции. Въпросът обаче е дали това ще е критичният праг за раздвижване на пазара, както и кои са стъпките до постигане на уеднаквени стандарти.
По статията работиха: автор Десислава Попова, редактор Бойчо Попов