Новини за недвижими имоти
Необходими са регламент и професионализъм
Рубрика: Интервю Източник: imoti.netДокато приближавам централния офис на агенция "Виктория инвест" ми хрумва, че който е кръщавал фирмата или твърдо е решил да инвестира, докато се увенчаят усилията му с победа, или е заложил на късмета на някоя красавица Виктория . Прекрачвайки прага установих, че красавиците са повече от една…
Управителят Наско Атанасов, единствен представител на силния пол в този момент, ме посрещна с енергичност и жизнен дух на човек, който знае какво иска и опитът му подсказва как да го постигне. Десет години в бизнеса с недвижими имоти не са малко за българските представи. Ето как той си спомня началото:
- През месец юни 1992 година беше направен първият офис и всъщност тогава навлязохме в пазара. По това време агенциите за недвижими имоти с офиси, които се занимаваха по-активно, бяха около десетина. Имаше няколко души, които си работеха по домовете.След това и те си направиха агенции, разгърнаха дейността и така постепенно през 1993г. се оказахме над 100, за да достигнем до 1000 през 1995-96 година.
- А в момента имате ли представа колко са?
-Около 700, това са всъщност публикуваните адреси на фирми във вестник "Софийски имоти", но от тях голяма част са такива, които паралелно се занимават с други дейности,така че според мен активно работещите на пазара са около 100-120.
- Какво е Вашето впечатление - има ли пазар за недвижими имоти?
- Този пазар се разви от 1990 година, след като отпаднаха ограниченията, наложени преди 10 ноември. Законът за строителство и градоустройство ограничаваше притежанието на повече от един имот и поради тази причина голяма част от гражданите се примиряваха с това, което можеха да купят от общината или да придобият по друг път, например по наследство. Пазар тогава не съществуваше. Ако трябваше да се сключи някаква сделка за недвижим имот, тя минаваше през общината. След 10 ноември ограниченията по ЗСГ отпаднаха, вече можеше да се придобиват имоти свободно при финансова възможност и българинът започна много бързо да си решава жилищния проблем с онези спестявания, които е крил под възглавницата.
- А какви са подводните рифове при това разрешаване на жилищния проблем?
- България е една от страните с най-висок процент на частна собственост по отношение на жилищата - около 95%, но това не означава, че проблемът е решен. Голяма част от този жилищен фонд е нефункционален. Правен е в периода, когато целта е била задоволяване на масовата потребност и поради тази причина жилищата са с малки квадратури и разпределения, които вече са морално остарели. Една значима част от българите, които имат финансови възможности, започнаха да продават това, което имат, за да могат да се сдобият с нещо по-голямо и хубаво, перспективно за децата си. Това беше първият тласък, който раздвижи пазара. За съжаление, в този период съществуваше едно пренасищане, предлагането беше много по-малко от търсенето. През 1992-1993 г. многото клиенти и свободни пари предизвикаха бум на строителството, за да се задоволят новите нужди от гледна точка на типове имоти, модерни жилища, създаващи повече уют и комфорт. За същото време недостигът на предлагане позволи на този бранш бързо да се развие, което, за съжаление, беше използвано от много некоректни фирми. Те целяха само да съберат парите на хората и доказателство за това са многото дупки в София, които така и останаха от този период. Много наляти пари, които надали могат да се върнат.
- Вие отворихте темата за некоректни строителни фирми, а как се борите срещу такива агенции за недвижими имоти на пазара?
- Да, за съжаление, съществуват такива агенции, но не бих казал, че това са наши колеги, защото колегите са онези, които се занимават професионално с посредничество при сделки с недвижими имоти. Те се опитват непрекъснато да усъвършенстват своите знания, повишават квалификацията си и тяхната цел не е сделка на всяка цена, а сделка при условия, които биха задоволили клиента и които не са в ущърб на една от двете страни. При тези условия се създава име, което в бъдеще работи за авторитета на брокера. Останалите, които са на този пазар, са с единствената цел, че в момента може да се спечели бързо.Те не мислят след това с какво ще се занимават и в никакъв случай не могат да бъдат колеги. Премахването им никак не е лесно. Пазарният принцип е единственият и най-сигурен начин, но това е един бавен процес. Много вреди могат да се нанесат на пазара дотогава. Вторият вариант е чрез усъвършенстване на нашето законодателство, въвеждане на регистрационни режими, които да позволяват създаването на правила.
- Какво конкретно е направено за този период?
- Много са нещата, които бяха направени във времето - от предложения за промени в Търговския закон, с който да бъде регламентирана дейността на посредниците в сделки с недвижими имоти, до конкретни варианти за създаване на наредби за лицензиране на тази дейност. Към настоящия момент се търси възможност за правно регламентиране на търговията с недвижими имоти. Необходимо е със закон да се уточнят отношенията на участниците в този пазар, техните права и задължения, начините на отсяване на почтените от непочтените.
Това са взаимоотношения както между самите агенции, така и между агенция и клиент, за да се знае кога дадена агенция има право да рекламира един имот. Трябва да се създадат критерии при работата за уеднаквяване на стандартите. Един пример веднага мога да дам - на Запад при офисните жилища съществуват стандарти, на които отговаря даден обект. Когато се каже клас А, това е офис, който предлага определен брой услуги и предимства. При клас Б отсъстват някои от тези услуги. Класовете по принцип са А, Б и С. Съществуват и класове два пъти Е и три пъти Е, но това вече са супер луксозни офиси с повече услуги и възможности. Това са едни критерии, които са се наложили в практиката. След което са намерили свой израз под формата на вътрешен правилник за работа, създаден по определени критерии, облечени в законова рамка.Така те стават задължителни за всички.
- Искате да кажете, че затова трябва да се вземат мерки да се създадат правила в бранша...
- Да, съществува едно разминаване за едностайно, двустайно и тристайно жилище по нашите и по международните стандарти. Имаше едно изявление във вестник "Капитал", че едва ли не брокерите на недвижими имоти променят тези правила от 90-та г. насам, за да заблудят своите клиенти. Беше казано, че ние сме увеличили броя на стаите, обявявайки и хола, и дневната като стая, за да увеличим големината на апартаментите и по този начин сме заблуждавали гражданите. Няма такова нещо. До 89г. Наредба №5 определяше броя на стаите на едно жилище, като изключваше дневната. От 90-та г., когато Наредба №5 беше приета, се включи в броя на стаите и хола. Ние сме длъжни да се съобразяваме с това по простата причина, че по тази наредба се изготвят архитектурните планове на новото оителство, по тази наредба, съгласно тези архитектурни проекти се изготвят и нотариалните актове. Когато в нотариалния акт е записано, че става въпрос за стая, ние не можем да я скрием. Да, има различия със западните стандарти, но там е прието да се броят само спалните. Смята се, че хол трябва да има във всяко едно жилище и той не е обявен като бройка.
- В момента се готвят промени в Закона за нотариусите, как би повлияло това на работата Ви?
- За съжаление, не съм запознат какво точно касаят промените, но доколкото знам, е имало предложения от някои нотариуси в промените на този закон да влезе това, че могат да извършват посредничество със сделки с недвижими имоти. Аз не мисля, че това е редно. Тяхната работа е точно обратната - по принцип те нямат право да представляват която и да е от двете страни - продавач или купувач. Те са там, за да регистрират сделката, за да потвърдят длежността на документите, които са им предоставени и да удостоверят самоличността на лицата, които се явяват за тази сделка. Те нямат право да взимат страна. Така автоматически ще влязат в противовес с тяхната същност и задължения.
- Не се ли получава така, че те дублират вашата работа?
- В момента някои от тях го правят. Нотариусът, независимо дали е частно лице, изпълнява задълженията на държавата. Затова той носи определена отговорност. Неговият регистър, неговите документи не са лична тайна, а са публично достояние и дори след прекратяването на дейността му, те не се унищожават, а преминават в държавния архив. Той изпълнява тези функции, замествайки държавата в тази й роля. Така, че вменяването му на някакви допълнителни функции да бъде посредник по сделки изобщо ще противоречи на институцията нотариус.
- Какво трябва да се направи, за да се издигне приетижът на професията брокер?
- Само едно - професионална квалификация, това е базата, на която трябва да се стъпи. За да ни имат хората доверие е нужно въвеждането на механизъм, независимо какъв - било то закон, било специфична регистрация, с която хората да ни разпознават. Агенцията трябва да бъде регистрирана и да съществува не само в съда, а в правния мир, обявена като агенция за недвижими имоти. Вариантите са много. Първо, държавата, приемайки европейските норми, се опитва да намали броя на въвеждането на лицензи и да премахне всички тези ограничителни бариери, които вече са пред бизнеса. Второто важно нещо е в този бранш да влизат хора, които са професионално подготвени, защото понякога се срамуваме пред клиентите си затова какви колеги се появяват - първо от техния вид, второ от тяхната абсолютна некомпетентност. Не може вкъщи, докато си готвиш и чистиш, да продаваш и недвижими имоти. Такива хора подвеждат клиентите и ни карат ние да се чувстваме неудобно вместо тях. Много от тези, които се правят на посредници, дори не са регистрирани в съда.
- Защо не ги назовете персонално?
- Това са физически лица, които се явяват от името на фирма, която преди 5 или 10 години е регистрирана от самото лице или член на семейството. Тя не функционира, изобщо не се подават декларации, но човекът си работи от вкъщи. Прави ли сме си експеримент с извадка от вестник "Софийски имоти" да установим колко са реалните предлагания. Оказва се, че от около 30 000 оферти може би, зад тях стоят не повече от 6 000 имота. В дадени случаи един имот се предлага от 10 агенции.
- "Виктория Инвест" работи ли с договори за изключителни права?
- Почти всички неща, които обявяваме, около 80%, държим да бъдат със сключен договор. От тези 80% само около 20%, за съжаление, са с договор за изключителни права. В това отношение това са първите стъпки не само на "Виктория Инвест". Много трудно можем да убедим клиентите, че сключването на един договор за изключителни права повишава реално възможността за продажба на този имот и гарантира защита на интересите на клиента. Предимствата на договора за изключително право са, че само една фирма предлага имота и само една фирма може да води ценовата политика на клиента - дали в момента може да бъде на по-високо ниво, изчаквайки подходящ момент и търсейки добрия клиент или да бъде на ниво, където бързо да се реализира сделката. Това е вече политика, която се определя само от двете страни - от фирмата и самия клиент. Когато има договор за изключителни права, фирмата отделя много по-голям бюджет за реклама на такъв имот, отколкото за всички останали, защото този договор за изключителни права е с определен срок. Ако например той е три месеца - целта е за тези три месеца да се реализира сделката и посредникът знае, че ще си получи комисионното възнаграждение. Докато за останалите, които са на определен договор за поръчка, винаги съществува възможност друга агенция да реализира сделката и да се загубят средствата, които са инвестирани до момента. Поради това по-малки средства за реклама се отделят за такъв обект. Продавачът, обаче, считайки, че като сключи договор за изключителни права, трябва да вземе добри пари, се съгласява да го сключи, но обявява една прекалено висока цена. И така имотът става непродаваем.
- Има ли надигравания между колегите в бранша?
- Надигравания има и това е конкуренцията. Ако тези надигравания са в нормите на лоялната конкуренция, няма нищо лошо. Лоялната конкуренция се състои в това да се надпреварваме кой по-добре ще рекламира даден имот, кой ще предложи по-добри и различни услуги на своите клиенти. Нелоялната конкуренция възниква, когато започнат да се крадат клиенти, когато се заплашват клиентите на дадена фирма, че ако не се сключи договор с тях, едва ли не ще им бъдат изпратени силови групировки и т.н. За съжаление, водиш колеги от някаква фирма, след това тя започва да звъни на продавача и да го притеснява, че тя иска да продава този имот. Друг вариант, който съществува, е да водиш на обект дадена фирма на среща с клиент, след което фирмата си позволява да обяви този имот като собствен и да започне тя да го рекламира ,въпреки че няма право на това. В Закона за авторското право и сродните му права е написано, че една оферта може да бъде рекламирана само при положение, че това ти бъде възложено. Ти трябва да имаш форма на договор, в която да е ясно, че ти е възложено това. Но тъй като гражданите не си търсят правата по този закон, няма и агенции, които да са осъдени заради това, че рекламират имоти, които не са им възложени. Съществуват множество закони, които регламентират нашата дейност, но всички те са пръснати. Къде непознаването им, къде неползването на тези закони води до неточно и неясно регламентиране на нашата дейност. Съществува и другата теза, че все още не сме узрели за този закон. Все пак този пазар в България е относително нов.
- Смятате ли, че порталът imoti.net отсява фирмите, които са стабилни на пазара и са авторитетни?
- Може би не ги отсява, но помага за това, клиентът сам за себе си да може да прецени и да си направи правилна извадка от фирми, оценявайки ги като по-добри и по-надеждни. Порталът определено подпомага за това и аз приветствам идеята за неговото създаване. Чудесно е и че резултатите от него са много добри. Имаме много обаждания именно от портала т.е. посещенията на клиентите, които влизат в този портал не са само с цел любопитство и събиране на някаква ненужна за тях информация, за да си убият времето в момента или да запълнят някаква дупка от две срещи. Това са реални клиенти, които сериозно се интересуват и обажданията от тях в повечето случаи водят до сделка.