Imoti.net
Новини
Не сме оттук и сме за малко
Рубрика: Инвестиции Източник: Капитал Преди две седмици Джон успя най-после да продаде апартамента си за 37 000 евро. Неговата равносметка е загуба с 44% от първоначалната инвестиция. Горният пример не е измислен. Пазарът на ваканционни имоти в България в момента е пълен с продавачи като Джон. Преди години те купуваха жилища в Банско по 1400 - 1500 евро на квадрат, а сега стискат ръце с новите собственици на нива от 700 - 800 евро.Кризата е едната причина за отлива на английски купувачи. Другата е масовото разочарование от направените инвестиции. Повечето англичани купиха апартаменти и къщи в България, разчитайки, че ще спечелят лесно много пари след приемането на страната в Европейския съюз. Банките щедро финансираха покупките на "втори дом" в Слънчев бряг или Банско, а брокерски агенции им обещаваха по 10% годишна доходност.
Това не се сбъдна. "В един момент те разбраха, че не се случват чудеса. Че не може да станеш богат, като някой друг те направи такъв. Можеш да се направиш сам богат. Англичаните, които купиха апартаменти в България, искаха някой друг да ги направи богати. Ама в живота просто не се случва това - никога и никъде. Ако те не са станали богати в Англия, няма да станат богати и в България", заяви строителен предприемач, продал успешно няколко комплекса по морето на англичани, пожелал да не разкриваме името му.
Проверка на "Капитал" показа, че по-голямата част от британските ваканционни имоти в момента пустеят или се ползват от притежателите им само три-четири седмици в годината. Собствениците предимно трупат дългове, защото поддръжката струва пари. Щастливи от инвестицията си в България са само купувачите на селски къщи, които ги използват за постоянно ползване.
Към причините за разочарованието се добавя и горчивият опит на много британци, които станаха лесна плячка на измамници и фалирали строителни предприемачи в България. Това допринесе за негативния имидж на страната в британски медии. Вестниците на Острова, които само допреди три-четири години рекламираха България като следващата "гореща точка" (hot spot) за инвестиции след Испания и балтийските страни, сега съветват читателите си да не купуват недвижимости тук.
"Къща на цената на един автомобил"
Това е заглавие на статия в "Сънди таймс" от 2004 г. Разказваше историята на 37-годишна жителка на Ливърпул, която сбъднала своята балканска мечта, купувайки масивна къща за едва 5000 лири в Устрем - малко село в района на Елхово. Буквално за парите, които англичанин може да похарчи за автомобил на старо, тя се сдобила с просторен имот, който вървял в комплект с лозови насаждения и овощни дръвчета в двора. Допълнителни аргументи за смисъла от подобна инвестиция бяха, че цената на бирата в България е 17 пенса, а обилен обяд за двама с бутилка българско вино струва 9 лири.
Подобни публикации също допринесоха за надуването на имотния балон в България в периода 2003 - 2007. За много от англичаните България беше символ на сбъдната мечта за "втори дом". Те дори кръщаваха така и фирмите, които регистрираха тук за покупката на имоти. В търговския регистър могат да бъдат открити фирми с имена "Секънд хоум", "Май дрийм", "Дрийм хоум инвест", "Бългериън дрийм пропърти", "Дрийм ланд", "Оувърсийз дрийм пропъртиз", "Дрийм дестини" и други подобни - всичките са собственост на британски граждани, регистрирани специално за покупка на имот.
"На всеки, като обясниш, че България е на два часа път със самолет и предстои приемането в Европейския съюз, като му покажеш красотата на природата и хубавия климат, накрая като му кажеш, че може да си купи къща за 5000 паунда - край! Това беше достатъчно", коментира Юлиан Георгиев, собственик и управител на Homes in Bulgaria - компанията, която първа започна да предлага български имоти на англичани през 2002 г.
В първите години хит бяха селските къщи с двор в Балкана и в близост до морето. Година-две по-късно дойде модата на ваканционните апартаменти в курортите. В Слънчев бряг, както и в зимните курорти Банско, Пампорово и Боровец започнаха да никнат комплекси, които бяха изкупувани още на етап проект от англичани. Повечето от тях дори не стъпваха в България, за да видят апартамента, който купуват. Сделките ставаха с посредничеството на български и британски агенции, които оформяха документите дистанционно, а собствениците на бъдещите апартаменти подписваха предварителни договори директно в Лондон, Манчестър или Кардиф.
Много от англичаните станаха жертва на измами. "Не може да продаваш апартамент в Равда с гледка на първа линия, абсолютно знаейки, че 500-те квадрата между теб и морето са на някой друг и шест месеца след това ще бъдат застроени", коментира Юлиян Георгиев. Той разказа за случай в Банско, който е бил заснет от британска телевизия. "Пред сградата имаше около декар място с прекрасна гледка към лифта и планината. Инвеститорът твърдеше, че това е негово място и там ще има зелени площи. В периода между предварителния договор и предаването на имота вече имаше с 2 етажа по-висока сграда с 10 метра", добави Георгиев.
Спукването на балона
Кризата попари надеждите на англичаните за бързо забогатяване. Малцина са тези, които спечелиха от препродажба на имот в последните две години. Всички са на огромна загуба, тъй като закупените от тях имоти се обезцениха значително.
В пика на имотния балон цената на апартаментите с гледка към морето достигаха 2500 евро на кв.м, а средната цена на селските къщи с двор беше 30 000 евро. Сега цените са паднали с над 50%. Апартаменти в Слънчев бряг могат да бъдат купени на 400 евро на кв.м, а средната цената на къщите е 14-15 хил. евро.
"Има много препродажби на 50% от цената, на която са купени. Повечето от англичаните се въздържат да продават, но има и такива, които са притиснати на загуба, буквално", коментира Полина Стойкова, оперативен директор на Bulgarian Properties - една от най-големите агенции, търгуващи с купувачи от Великобритания, която има над 10 000 сключени сделки с англичани.
"България никога не е привличала средния и високоплатежния британски инвеститор. И това е част от драмата на българския пазар. В първите години на бума дойдоха т.нар. First time buyers (които купуват за пръв път в живота си - бел. ред.). Това са хора, които често пъти не могат да си позволят жилище във Великобритания, но могат в България, защото на тях им костваше две месечни заплати. Затова в момента, в който се вдигнаха и бюджетите, които се изискваха от инвеститорите, скочиха над 70 000 паунда, интересът започна да спира", коментира Юлиян Георгиев.
Като илюстрация за обръщането на конюнктурата той посочи драстично намалелия брой на посредническите агенции и сайтове за имоти. "Малкото агенции, които останахме, в болшинството от случаите сме търсени не от желаещи да купуват имоти, а от притеснени собственици, които са открили проблеми със своите имоти. Има хора, които са си платили и до ден днешен не фигурират в нотариални актове", добави Юлиян Георгиев.
Апартаментите пустеят...
Пустеещите имоти са навсякъде. По-голямата част от новопостроените апартаментски комплекси до голф игрището край Радомир и в Банско стоят необзаведени, което означава, че не се използват, показа репортерска проверка на "Капитал". В един от наскоро откритите комплекси - "Клуб сезони", заварихме само охранител, който ни каза, че единственият англичанин, Джейсън, си е тръгнал предния ден. Това е същият комплекс, който преди шест месеца беше щурмуван от група разгневени британци, които не бяха допускани от строителя на сградата до собствените им апартаменти. Сега според охранителя проблемите са изгладени и англичаните имат осигурен достъп до апартаментите. С тази уговорка, че до построения комплекс няма асфалтов път и се налага да карат колите през съседната ливада.
"Ползват се два-три месеца в годината. Може би английските граждани, които инвестират в България, са подведени от наши и техни фирми, които им казват "купете си апартамент, ние през годината ще го ползваме, ще ви даваме 10-12% рента", но това не става. Не знам каква е причината, но доста апартаменти не се оползотворяват целогодишно", коментира пред "Капитал" кметът на Банско Александър Краваров.
"Може би една трета от апартаментите се ползват, но другите не. Някои може би даже не знаят къде им се намират апартаментите", добавя Георги Попов, кмет на Чепеларе - общината, към която попадат част от комплексите в Пампорово.
По морето е същото. Строителен предприемач, който има сключени 3000 сделки с англичани в Слънчев бряг, заяви пред "Капитал", че близо 60-70% от апартаментите в неговите комплекси стоят празни през по-голямата част от летния сезон. Той изрично настоя да не цитираме името му, тъй като продължава да работи с клиенти на британския пазар. Според него виновни за излъганите очаквания са самите англичани, които са повярвали на обещанията на брокерите.
"Ако един имот носи доходност, така че да си изплаща ипотеката, повярвайте, нито един инвеститор няма да ги продава. Ако моите имоти могат да ми носят 10% доходност, аз няма да ги продавам на англичаните. Това е азбучна истина", заяви предприемачът пред "Капитал".
...и трупат разходи
Проверихме колко може да изкара с отдаване под наем един апартамент в Слънчев бряг. Оказа се, че в повечето случаи сумата рядко надхвърля 2000 евро на година. Ако комплексът е по-луксозен и на добра локация, тя може да достигне 2500 - 3000 евро.
В същото време имотите имат фиксирани разходи. Един от тях е таксата "общи части", която включва поддръжка на басейн, зелени площи, охрана и други услуги, без които комплексът не би бил атрактивен за туристи. Таксата се определя според квадратурата на имота, като средно за Слънчев бряг е 9-10 евро на кв.м. Така английският собственик на апартамент от 100 кв.м в Слънчев бряг е длъжен да плати средно 1000 евро на година за поддръжката на общите части.
Отделно се плаща по желание такса за управление на имота, която варира между 300 и 400 евро. Тя ангажира управляващата фирма да търси наематели за месеците, в които апартаментът не се ползва от собственика. Така неизбежният разход за собственика на апартамент е 1300 - 1400 евро, обясни Петър Радев, изпълнителен директор на "Пропърти мениджмънт БГ" - една от големите фирми за управление на имоти, собственост на чужденци.
По неговите думи средната доходност от жилищата на англичаните в Слънчев бряг рядко надхвърля 2%, като причина за това е и спадналата продължителност на сезона - 70-75 дни на година. По-висока доходност получават само купувачите на апартаменти в комплекси с целогодишно използване, но в курорти като Банско такива са единици.
"Един от големите проблеми на First time buyers е, че те разглеждат покупката на имота като едностранно действие. Той никога не си е мислил, че ще му коства пари всяка година за поддръжка. В момента, при перспективата да продължава да си плаща поддръжка, данъци и т.н., той предпочита да се отърве. Има солидна група от агенции по морето, които работят на руския пазар и се опитват да продават апартаменти на англичани на намалени цени (distressed price)", коментира Юлиян Георгиев.
Едно от потвържденията за загубения интерес към имотите е новината, че близо 600 англичани не са платили данък сгради и такса смет за притежаваните от тях апартаменти в Пампорово. Натрупаната сума надхвърля 600 000 лева и е за периода 2007 - 2010 г. Община Чепеларе обяви, че е изпратила покани за доброволно плащане на домашните им адреси в Англия. "За пръв път решихме да напишем официални писма, но лошото е, че не можем да намерим адресите на всички собственици на апартаменти. Те веднага коректно се обаждат и искат банкова сметка, по която да си платят. Но държат тази сметка да е общинска - да не е на посредници или някои други, които са ги лъгали постоянно. Така че хората са коректни, но или нямат информация, или нещо се страхуват, за да почнат да си плащат данъците като собственици на тези апартаменти", коментира кметът Георги Попов.
Ще се върнат ли англичаните
За да се отговори на този въпрос, трябва първо да си дадем сметка кое ги прогони от България. "Рецесията е едната причина, но тя е свързана с притесненията за драматичното свръхпредлагане на апартаменти в много български курорти и репортажите на медиите за инфраструктурата, която съответства на големия брой нови жилища. Възприемането за престъпността и корупцията беше малък елемент, но не толкова важен, както свръхпредлагането и неадекватната инфраструктура", казва журналистът Греъм Норууд, който от повече за 20 години пише за имоти за различни издания във Великобритания - Financial Times, the Daily Mail, The Independent, The Guardian and The Observer.
Той смята, че ако властите в България стриктно контролират бъдещото строителство, позволявайки много малко нови строежи в популярните курорти, като същевременно инвестират в повече и по-качествена инфраструктура, има шанс в дългосрочен план да се завърне желанието за покупка на жилища в България.
"По време на целия този бум държавата беше заета само да брои и оценява притока на чуждестранни инвестиции, без някой да го е грижа дали тези инвестиции ще бъдат успешни и дългосрочни и ще донесат устойчиво развитие на икономиката. Това е големият проблем - липсата на ангажимент от страна на държавата. Какво означава да стигнеш от Лондон до София за два часа, а след това да ти трябват осем часа, за да стигнеш до българския ти имот. Да не говорим за дупките и липсата на изградена инфраструктура в новостроящите се комплекси", коментира Юлиан Георгиев.
"Имаше негативни публикации за България от недоволни купувачи и излъгани хора. А те, понеже са много по-силни като гражданско общество, се чува гласът на хората. Но определено кризата е причина за отдръпването. Ако нещата започнат да се оправят, а това рано или късно ще стане, мисля че британците ще си възвърнат интереса към България. Макар че има много разочаровани, има и много доволни от България и българите - от храната, културата, природата", казва Полина Стойкова. "Досегашният опит показва, че дребните инвеститори в недвижими имоти имат краткосрочна памет. "Много малко след като мине кризата, те пак ще станат смели", добави тя.
Фирмите им са застрашени от ликвидация
Англичаните бяха принуждавани да купуват имоти в България чрез фирми заради забраната в конституцията, която не позволява на чужденци да притежават българска земя. Това ненужно ограничение сега може да коства много главоболия на притежателите им, тъй като по закон всички фирми трябва да се пререгистрират до края на 2010 г. Тези, които не го направят, трябва да бъдат обявени в ликвидация. Това повдига въпроса какво ще се случи с имотите, които фигурират на тяхно име.
Под заплаха са всички имоти, купени чрез фирма в периода 2002-2007 г. Това са предимно селските къщи, къй като при тях има прехвърляне на земя. При апартаментите се продава правото на строеж и няма пречка да бъде на физическо лице, обясниха юристи. "Голяма част от тези хора няма кой да ги информира, че има такива промени в законодателството. Няма да разберат и че фирмите им трябва да се пререгистрират. Това ще е поредната "реклама" на българския пазар", коментира Юлиян Георгиев от Homes in Bulgaria. Забраната за покупка на земя от чужденци продължава да е в сила въпреки членството на България в ЕС. Държавата е поела ангажимент да я отмени най-късно до 2014 г.
