Новини за недвижими имоти
Не очаквам пазар на земи над 400 лв. на декар тази година
Рубрика: Интервю Източник: Господин Георгиев, фондовете за земя обявиха, че започват замени на масиви помежду си. Може ли да се нарече това старт на комасация?- Не, комасацията е значително по-дълъг и сложен процес, който няма как да се реализира без държавна политика. В нея трябва да участват милиони собственици, но повечето нямат идея какво представлява тя и до какви ползи ще доведе. Това трябва да бъде разяснено от държавата. Самата комасация означава окрупняване, за което обаче е необходимо репарцелиране - т.е. вместо няколкото си малки имота един собственик да получи един голям със същото качество. Огромната част от собствениците биха участвали, ако разберат икономическата полза от нея.
Каква е тя, освен че цената ще расте?
- Ще получават по-добра доходност под формата на рента. Самият парцел ще стане по-атрактивен за наемане и за ползване.
Каква е ролята на държавата в този процес?
- Без държавни и общински земи комасация не може да стане. Ако в едно землище има 200 собственика плюс държавни и общински земи, най-вероятно последните са поне 20% от него. Държавата и общините също имат интерес ако имат 50 парцела да получат срещу тях един с еквивалентни параметри. Това ще стане чрез репарцелиране и разместване на собствеността. Това е идеята на комасацията. Друг е въпросът, че комасацията със 100% участие на собствениците е утопия. Затова и ние вече няколко пъти предлагаме част от решенията по този процес да се взимат с мнозинство. Съображенията ни са чисто практически. Голяма част от собствениците ги няма - не просто в землището, а изобщо в страната. Така никога няма да можем да формираме обща воля от 100%. За съжаление към момента можем да говорим само за концентрация на земи. Самата комасация надали ще започне следващите 2-3 години. Отделно от асоциацията, ние в Елана фонд за земеделска земя АДСИЦ имаме малко по-различно виждане за комасацията. Според нас тя трябва да става на ниво физически блок, в който се получава съсобственост от един огромен масив. Практиката показва, че цените на големите парцели са с 50 до 80% по-високи, а на места дори двойни от тези на малките по 5-10 дка. Парцели над 1000 дка вървят дори с 300%-500% по-скъпо. Така че е по-добре да имаш 5% от парцел от 100 дка вместо да обединиш 2 по 3 дка, което чисто икономически няма почти никакъв ефект.
Имате предвид собствениците да получават нещо като идеална част от даден масив?
- Именно, така всеки получава процент от декарите, които се обработват.
Многото собственици няма ли да доведат до по-трудно управление на тези земи?
- Така е, затова трябва да се предвиди някакво разумно мнозинство при взимане на решения. Какъвто и модел да се избере, комасация трябва да има, защото устоите на бизнеса са разклатени. Покрай европейските програми се накупи доста съвременна земеделска техника, но тя предполага и наличие на големи обработваеми площи.
Какво е търсенето на големи площи под аренда сега?
- Продължава да е огромно, но няма предлагане. Затова тече една особена комасация на ниво ползване - самите арендатори се разбират кой какви масиви ще обработва в съответното землище.
Ще продължат ли фондовете ударно да изкупуват земи, както предни години?
- Миналата година бе много интересна, защото започна с невероятен бум в покупките на земеделска земя, който се дължеше не само на фондовете. Фондът на Елана например намали покупките си, тъй като смяташе, че на този етап подобен ръст на цените е необоснован. Само за първите 6-7 месеца ръстът на цените беше над 50-60%, а нямаше реална предпоставка за него. Този ръст се дължеше не само на фондовете. Арендаторите също инвестираха сериозни средства в покупка на земя. Много спекуланти също усетиха, че инвестициите в хотели и парцели не са толкова привлекателни и пренасочиха капитали към земеделската земя. Това доведе до този ръст от 50-60%, който към края на годината бе овладян, а финансовата криза доведе до тотално отрезвяване на пазара. Сериозно отражение дадоха и проблемите с реализация на иначе отличната реколта, което още веднъж показа, колко е голяма зависимостта на цената на земята и земеделието като бизнес. Всички тези фактори доведоха до връщане на цените на земята към нивата от началото на 2008 г. т.е. пак отбелязахме обичайния ръст от 15-20% на годишна база.
Има ли пазар на земя в момента?
- По правило през първите три месеца на годината винаги има затишие на пазара на земеделска земя. Като се има предвид случилото се в края на 2008 г. сега големите играчи са в изчаквателна позиция. В резултат през последните 1-2 месеца почти няма сделки и предлагането преобладава. Мисля, че до края на първото тримесечие пазарът ще бъде много слаб. Така ще е докато не се получат европейски плащания и не се успокои земеделието.
На какви средни цени ще започнат сделките тази година?
- На 270-280 лв. за декар докъм 350 лв. за декар. Моята прогноза е, че достигнатите към есента на миналата година 420-450 лв. на декар тази година няма да бъдат постигнати. На нашия пазар финансовата криза доведе до отрезвяване и ще се върнем към нормалния среден ръст на цените от 15-20%. на годишна база.
Какви са плановете за инвестиции на фондовете от вашата асоциацията тази година?
- Смятам, че през 2009 г. фондовете няма да купуват по начина, по който това ставаше до момента. На първо време всеки ще очертае приоритетите си и ще продължи да купува само в тези землища, където смята да концентрира земеделска земя. Това естествено ще очертае землищата, от които иска да се освободи. Логично друг фонд или друг голям собственик ще иска да концентрира земя там и така ще има поле за реализация на замени помежду им. Елана например има земя в 1550 землища, от които в близо 850 притежава под 50 дка. Там, където притежаваме по 10-20 дка, естествено не може да става въпрос за концентрация. Същият процес тече и при останалите колеги. Ще използваме времето на по-ограничени покупки за оптимизация на портфейлите си.
Визитка:
- Георги Георгиев е директор за връзка с инвеститорите в Елана фонд за земеделска земя. От средата на 2007 г. оглавява Асоциацията на собствениците на земеделски земи у нас.
- Организацията обединява 11 дружества, притежатели на общо над 1.3 млн. дка обработваеми площи в страната.