Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Не е ли сега моментът за субсидирани жилища за младите?
Рубрика: Актуално Източник: Profit.bg Ясно е, че в момента на дневен ред е икономическата криза, но един от най-големите, да не кажа и най-големият проблем за България в дългосрочен план е демографският. През последните 20 години сме свидетели на усилена емиграция и ниска раждаемост. В резултат населението на страната намалява, а все по-малко работещи издържат на гърба си все повече пенсионери, безработни и непълнолетни.Но да се фокусираме на кризата - не е ли тя най-подходящият момент да се опита държавата да направи нещо по въпроса? В условията на нарастваща безработица в целия свят, не малко т. нар. гастарбайтери се завръщат по родните места.
Като се има предвид, че не малко от емигрантите ни са млади семейства, сега е моментът държавата да помисли как да привлече обратно и задържи тези хора. Данъчната отстъпка от няколкостотин лева едва ли ще свърши това.
В не малко държави в Европа, се предлагат за покупка от млади семейства общински жилища при цени под пазарните. Нека поразсъждаваме върху подобен вариант у нас.
Строителството в момента възлиза на около 300 евро кв. метър, без включване на терена в цената. Ако държавата отпусне земя за подобен проект и възложи на външни фирми изпълнението при нормален марж на печалбата от 20% крайната цена би била 360 евро кв. м.
Едно двустайно жилище от 70 квадрата тогава би струвало около 25 хил. евро, а тристайно 30-32 хил. евро. Единственият разход който реално ще направи държавата, освен финансирането (на което ще се спрем по-късно) е земята, върху която биха били построени тези жилища.
Градовете, които реално имат нужда от такива проекти са София и Варна, къде се концентрира вътрешната за страната миграция на население. В другите градове подобни проекти биха били неизгодни, предвид демографския срив на места, цените на съществуващите жилища ще са под себестойността на новопостроените.
Подобни проекти биха били полезни по време на бума на имотите през 2006-2008 г., като можеха да охладят страстите. Сега такава идея би била посрещната с рев от страна на строителите (въпреки че ще им се осигури работа), но в крайна сметка времето, когато работеха на 200% печалба приключи.
Подобни проекти биха имали отрезвяващо действие върху пазара като цяло. Предлагането на субсидирани жилища би раздвижило предлагането на съществуващи имоти, които стоят празни в очакване на възстановяване на цените. Разбира се, инвеститори и спекуланти се надяват кризата да отмине за месеци и цените да се върнат мигновено до старите нива, което няма как да стане.
В момента броят на сделките е изключително малък по две причини - нежелание на продавачите да свалят цените и липса но купувачи при сегашните условия на предлаганите цени. Търсенето и предлагането рано или късно ще се срещнат, а подобен проект би помогнал за това. Раздвижването на пазара по този начин може да стане и при сравнително неголяма като обем намеса на държавата.
Хипотетичното строителство на 5 000 жилищни единици в София (2 и 3 стайни апартаменти) би струвало около 250-300 млн. лв., които не е нужно да бъдат финансирани изцяло от държавата (въпреки 7-те млрд. фискален резерв). При държавни гаранции за подобни проекти вероятно не малко банки биха участвали с ресурс, а и са възможни издаването на обезпечени с имуществото облигации.
При условие, че се намира целево финансиране и то ще бъде със сравнително ниска лихва поради гаранциите на държавата, лихвите по кредитирането на младите семейства за покупката на тези жилища могат да са нива от порядъка на 5-6%. В крайна сметка, дори държавата ще спечели от инвестицията в подобен проект, при положение, че сега голяма част от резерва носи доходност от под 1 на сто.
При финансиране от 25 000 евро на 6% лихва, месечната вноска за 25 г. период възлиза на около 160 евро. Същата калкулация за 32 000 евро показва вноска от под 210 евро. Тези стойности са близки до нормалните съотношения вноска/доход при следна заплата в София от 800-900 лв., респективно доход от 800-900 евро на семейство (четете - Каква ипотека може да си позволите?).
За да се избегнат злоупотреби от купувачите, разбира се, трябва да бъдат въведени множество ограничения като: придобитото жилище да не може да се продава или отдава под наем поне 10 години; таван на имотно състояние на младите семейства и техните роднини първа линия; при отказ от програмата участниците губят внесените суми (които ще са приблизително равни на наем на подобно жилище) и други.
Подобни проекти у нас най-вероятно ще срещнат отпор от редица браншови камари и политици съответно, но ако нашата държава иска да има бъдеще, трябва най-накрая да започне да се грижи за децата си.
