Новини за недвижими имоти

Надя Антова: Ограниченият достъп до информация затруднява сделките с имоти

Ограниченията в достъпа до Търговския и имотния регистри поставят все по-сериозни предизвикателства пред участниците на пазара на недвижими имоти. Въведени с цел защита на личните данни, тези промени все по-често влизат в противоречие с принципа на публичност - ключов за сигурността на сделките.

В интервю за Imoti.net Надя Антова - собственик и управител на Надилена риъл естейтс, с над 25 години опит като брокер, оценител и консултант, носител на наградата Брокер на сектора от Real Estate Awards за 2023г. - коментира как новите регулации променят начина на работа в сектора и защо ограничването на достъпа до информация може да се отрази пряко върху сигурността на имотните сделки:

 След засилването на правилата и ограничаване на публичността, промени ли се начинът, по който брокерите извършват първоначална проверка на юридическите лица преди сделка ? През последните години достъпът до информация в tърговския и имотния регистри постепенно се променя, основно заради изискванията за защита на личните данни. Как тези промени се усещат най-силно в ежедневната работа на брокерите на имоти?

 Да, така е. Промените са свързани предимно с ограничаване на достъпа за гражданите до публичните търговски и имотен регистри. По принцип вписването на данни в регистър има смисъл и способства за установяване на някакъв правен ред, само ако се основава на принципа на публичността. В противен случай различните регистри се превръщат в тайни архиви, които са от полза само на тези, които имат достъп. Принципът на публичността предпоставя всеки да може свободно да има достъп до данните, и това е смисълът, същината на публичността.

 Рестрикциите са по отношение на лицата, които имат пълен достъп, ограниченията са и по отношение на обхвата от информация - вече не може да се получават свободно незаверени преписи от всички вписани и отбелязани актове или актове за заличаване. Достъпът също се и формализира и става възможен само въз основа на представяне на предварителни допълнителни данни и документи. И така на практика от свободен достъпът до публичните регистри се трансформира в силно ограничен и разрешителен. Например - сега за брокерите на недвижими имоти достъпът вече е разрешителен, относно незаверени преписи и препис-извлечения от вписани актове, отбелязвания и заличавания по отношение на собствеността. Такива данни и преписи  вече се получават  по разпореждане на съдията по вписванията. Доколкото имам информация, колеги започват да се оплакват от формални откази за преписи от актове, вписани в имотния регистър. В този смисъл последните промени в правилника за вписванията са допълнително административно ограничение при осъществяване на сделки с недвижими имоти. Тези ограничения затрудняват дейността на брокерите по сделки с недвижими имоти, които не могат лесно и бързо да ползват и получават необходимата им „публична“ информация.

 След засилването на правилата и ограничаване на публичността, промени ли се начинът, по който брокерите извършват първоначална проверка на юридическите лица преди сделка ?

 Зависи какво разбираме под първоначалва проверка. Все още определени основни данни за актуалното състояние на юридическите лица са достъпни свободно. Справки в търговския регистър може да направи всеки. Но ако се прави по-подробно проучване - например за действителен собственик и разпределение на капитала на дружествата, може да се сблъскате със заличена информация и допълнителни изисквания за електронна идентификация на искащия информацията. Това  е ограничение и  усложнява процеса на проверка. Изисква се отделянето на по-голям човешки ресурс / време, за да се получи необходимата информация.

 В практиката си наблюдавате ли случаи, при които липсата на леснодостъпна информация в регистрите забавя или усложнява процеса по продажба на имот? 

  Въпросът е реторичен. Очевидно е, че липсата или усложняването и забавата на информация препятства или излишно затруднява осъществяването на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти.

  Част от последните промени са свързани с необходимостта от проследимост на достъпа и по-строг контрол върху използването на данни. Това повишава ли сигурността или по-скоро създава административна тежест за професионалните участници на пазара?

 И двете. Очевидно - електронната идентификация на ползващия информацията повишава сигурността в проследимостта кой е ползвал информация. Но същевременно е и допълнително усложнение и излишна административна тежест, особенно за клиенти и колеги с малък опит в електронните услуги. Ако говорим за сигурност на сделките, усложненият достъп до информация създава предпоставка за накърняване на сигурността на сделката и защитата на правата на клиента.

 В каква степен новите изисквания, произтичащи от GDPR и националното законодателство за защита на личните данни, промениха отговорността на брокерите при работа с фирмена информация?

 В по-голяма степен и в положителен аспект. Отношението посредник – клиент е винаги доверително отношение, в което отговорността на другата страна се предпоставя по дефиниция. Вменените задължения при използване на лични данни безспорно изискват от брокерите по-отговорно отношение и повишават доверието на клиента към своя брокер. Но, разбира се, отговорността трябва да е осъзната и е функция от цялостното отношение на брокера към работата, която изпълнява. Прекалената комерсиализация например пречи на отговорното отношение и професионално изпълнение на задълженията.

 Какви рискове възникват, когато брокерите разчитат на непълна или трудно достъпна информация за управители, съдружници или представителна власт на дружествата?

 Различни рискове могат да възникнат – но преди всичко правни и имуществени. Като най-тежък и краен резултат може да се стигне до фалшива и измамна сделка. Данните в публичните регистри за представителите и съдружниците (собствениците) се приемат за верни, но не винаги са актуални. На практика, един от най-вероятните рискове е например –  да се преговаря и да се плати предварително частично на несобственик (мним собственик) или на лице без представителна власт по отношение на разпореждането със собственост.

 Забелязвате ли промяна в поведението на клиентите – например по-голямо недоверие или повече изисквания за допълнителни проверки, когато страна по сделката е фирма?

 В определени случаи - да. Например при т. н. договори за покупка на имоти в строеж („на зелено“). В тези случаи клиентите винаги се интересуват каква е репутацията на строителя и искат да получат максимална информация за него. Не мисля, че новата регулация, която ограничава кръгът на лицата с непосредствен достъп до имотния регистър, допринася за сигурността на сделките в такива случаи.

 Налага ли се брокерите все по-често да работят съвместно с юристи и счетоводители за проверки, които преди са били възможни директно чрез публичните регистри?

 Да. По принцип осъществяването на сделка с недвижим имот е сложен процес във времето и изисква специални знания. Обикновено човек прави само няколко такива сделки за целия си живот и при осъществяването им търси максимална сигурност. Това често налага в процеса да се включват и адвокати и счетоводители – особено за по-големи по стойност сделки, които да дадат информация и приложими решения в рамките на закона за правните и данъчни аспекти на сделката.

 Настоящият модел на достъп до информация успява ли да запази принципа на публичност на Търговския регистър, или се наблюдава постепенно ограничаване на неговата практическа функция?

 В значителна степен „да“, ако конкретно говорим за Търговския регистър. Що се отнася до имотния регистър – по-скоро „не“. Оставам с впечатлението, че институциите противопоставят принципите на публичността и принципа за защита на определени лични данни. Като че ли тенденцията е да се свръхприоритизира защитата на личните данни. Съответните регистри работеха нормално и преди последните нормативни изменения и нямам впечатление, че защитата на личните данни е била масово нарушавана. Според мен не може да има защита и ограничаване при публични данни – тези данни или са публични и общодостъпни или не. Когато даден регистър е публичен – всички данни трябва да са достъпни за всеки, а не само за изрично нормативно определени лица.

 Какви са най-честите пропуски, които брокерите правят днес при проверка на фирми, именно защото разчитат на стария модел на достъп до информация?

 Не мога да обобщавам, защото нямам такава информация. Но доколкото имам опит и някаква споделена информация за работа от колеги е, че последните изменения за достъпа до информация в имотния регистър силно затрудняват дейностите по проверка на собствеността. Ще има пропуски свързани и с проверки при идентификацията на клиентите.

 Ако трябва да се направят следващи промени в режима на достъп, какви биха били те, за да се запази балансът между защита на личните данни и сигурността на имотните сделки?

 Всички данни, които се изискват да бъдат установени за клиентите, съгласно ЗМИП и ППЗМИП, да са свободно достъпни. Това включва и възможността да се получават незаверени преписи и препис-извлечения от вписани актове, отбелязвания и заличавания по отношение на собственастта на даден имот. Няма как един брокер да извършва професионално своята дейност, ако няма пълна информация за титуляра и историята на собствеността на имота. Няма как и да преценяваме риска от изпиране на пари при осъществяване на клиентско взаимоотношение по сделка с недвижими имоти и дали дадената сделка отговаря на икономическата и правна логика, ако нямаме свободен достъп до съответната информация, която да ни даде увереност за титуляра и историята на собствеността.

 Какъв практически съвет бихте дали на брокерите през 2026 г. – кои проверки вече не могат да бъдат пропускани при работа с физически и юридически лица?

 Моят съвет към колегите е да се стараят да установяват и да прилагат свои добри практики за извършване на проверки при сделки с недвижими имоти. Трябва да се събира пълна информация за имота, да се извършва идентификация на клиента (ФЛ или ЮЛ) и да се изгради доверително отношение с него или неговите преставители, за да се постига максимална увереност за законосъобразността на сделката. Проверката на информацията за идентификаиця на  клиента и за предмета на сделката е въпрос и на професионален опит и възможности - с оглед характера и мащаба на дейността на отделните брокери и ресурсите, които могат да отделят за това. Но независимо от естеството и мащаба на дейността на брокерите идентификацията на клиента, нейната проверка и информацията за конкретния имот,  предмет на посредничество са нещо задължително, което трябва да се изпълнява от всеки брокер.

Вижте още:  Снежана Стойчева: Цените на имотите продължават да растат

Най-актуалната картина на пазара и реални оферти могат да бъдат проследени в Imoti.net.