Новини за недвижими имоти
Националната жилищна стратегия си поставя за цел по-добро регламентиране на дейността на брокерите
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bgМинчо Бенов е работил в областта на капиталовия пазар, бил е изпълнителен директор на „Софийска фондова борса” АД и директор „Финансов сектор и капиталов пазар” в американския консорциум FLAG, бил е консултант на проекти на Световната банка и ЕБВР. В периода 2005-2009 г. работи по проект за кредитиране на жилищната енергийна ефективност в България. Консултирал е и управлявал редица инвестиционни проекти, както и проекти, финансирани от предприсъединителни и структурни фондове на ЕС. От 2011 г. е национален директор на Habitat for Humanity - водеща глобална нестопанска организация за подобряване на жилищните условия.
Разкажете повече за кампанията Build Solid Ground?
Това е глобална застъпническа кампания на организацията Habitat, която се провежда в повече от 30 държави. Тя надгражда глобалната кампания, която успяхме да финансираме с помощта на Европейската комисия заедно с колеги от още шест европейски страни. Имаме 14 партньори по изпълнението на проекта, както и много асоциирани партньори. В останалите страни Build Solid Ground се финансира от Habitat.
Кампанията има за цел да повиши информираността на европейските граждани относно глобалните проблеми, свързани с достъпа до жилище и жилищни права. Например, в много страни по света жените нямат законово право да притежават недвижима собственост. Разбирането ни е, че колкото по-осведомени са хората за проблемите, толкова по-добре могат да се справят с тях.
Конкретно в България предвиждаме интензивна работа с медии, университети, младежка аудитория, местните власти. Ще проведем информационни срещи в 30 български общини. Вече започнахме първите срещи в две общини, а до края на годината ни очакват още седем. Запознаваме местните власти с глобалната рамка, в която са залегнали няколко основни документа. На първо място те са свързани с Глобалните цели за устойчиво развитие на ООН, в които ние като голяма международна организация успяхме да се преборим за първи път да бъдат включени жилищата и устойчивото градско развитие. Следва конференцията на ООН Habitat 3, която се провежда веднъж на двадесет години, и миналата година в Кито изработи т. нар. нов градски дневен ред с теми като устойчиво градско развитие, овластяване на жените и момичетата, достъп до жилищни права.
Използваме срещите си с представители на местните власти, за да ги запознаем и с националната регламентация, свързана с жилищата, и по-конкретно с новата Национална жилищна стратегия. Те очакват стратегията да бъде преведена на общинско ниво чрез жилищни програми, които всяка община трябва да изработи за изпълнението й. Запознаваме ги и с изисквания, които са наложени от членството ни в Европейския съюз и са свързани с постигането на по-високи класове на енергоефективност на жилищните сгради. От тази година всяка сграда, която е публична държавна или общинска собственост, трябва да бъде с близко до нулата енергийно потребление. Това явно е важно за общинските администрации, тъй като те трябва да създават капацитет, за да посрещнат тези изисквания.
Във втората част на информационния ден във всяка община правим доброволческа инициатива за освежаване на училища, детски градини, стадиони, като финансираме закупуването на инструменти и материали, а общината мобилизира доброволци – жители на населеното място, представители на общинската администрация, спортни клубове, деца от местни училища.
Кои общини сте посетили да момента и какви са основните жилищни проблеми в тях?
Стартирахме кампанията в Смядово, втория ден бяхме в Търговище, а след това – в Антоново. Проблемите са свързани с процесите на урбанизация. Всички виждаме тези процеси в развитие – те са с много висок интензитет не само в България, а и в глобален план и създават големи предизвикателства.
В малките населени места като Смядово и Антоново наблюдаваме деиндустриализация, отлив на големи групи от предимно млади хора към общинския център, столицата или в чужбина, заличаване на села от списъка на населените места – в Антоново вече имаше случай на заличено село, много други села ги очаква същата участ. По-големите градове като Търговище се сблъскват с проблема с липсата на квалифицирана работна ръка. Хората, които прииждат в големия град, оказват натиск върху пазара на труда, т.е. при обезпечената заетост заплащането е на сравнително ниски нива.
Урбанизацията обаче има и положителни ефекти, например способства за индустриализацията на центровете, които са привлекателни за миграционните потоци, увеличава качеството на социалните услуги в тях. Като всеки процес или явление това е монета с две страни. Ако процесът се остави на неговата стихийност и не се управлява адекватно, той започва да проявява отрицателните си страни – способства индустриализацията, а в същото време малките населени места се обезлюдяват, повишава нивото на социалните услуги, но ако се позволи процесът да се развива произволно, се стига до пренаселеност на големите градове и гетовизиране на цели квартали, влияе положително на пазара на труда, тъй като повишава конкурентноспособното предлагане, но ако се стигне до струпването на неуправляеми групи от хора, води до изкривяването му, тъй като е налице голямо предлагане на работна ръка. Тези процеси трябва да се познават и да се търсят адекватни форми за управлението им. Виждаме заявена амбиция за това в Националната жилищна стратегия.
Какво е мнението ви за стратегията? Тя беше подложена на критики, че е твърде обща и липсват конкретни мерки. В каква посока трябва да се развие според вас?
Аз също чета в медиите и социалните мрежи доста негативни коментари. С повечето от тях не съм съгласен. Приветствам амбицията на сегашния екип на Министерството на регионалното развитие и благоустройството да създаде нова стратегия, защото допреди година говорехме за актуализиране на съществуващата жилищна стратегия от 2004 г., която след толкова време очевидно няма как да е адекватна на проблемите. Не съм съгласен и с мнението, че стратегията е обща. За разлика от предходни опити за актуализиране на старата стратегия и от самата жилищна стратегия от 2004 г., в първата си част тя много коректно и изчерпателно описва проблемите, които следва да бъдат разрешени. За първи път влиза в по-голяма конкретика в частта за финансовото обезпечаване на тези дейности, макар че е посочен само индикативен годишен бюджет. Стратегията предвижда и развитие на институционалната структура на жилищната система в България, което е крайно необходимо – например, описва създаването на обособен фонд, който да субсидира строителството на конкретни категории жилища.
За първи път в проекта за жилищна стратегия се поставя големият проблема за високия процент на необитаем жилищен фонд в България, което е сериозен дисбаланс. От гледна точка на обезпеченост с жилища ние сме на много високо ниво сред страните членки на ЕС. По процент на частно притежаваните жилища сме на второ място в съюза след Румъния. Поради това в България дълго време не се провеждаше никаква жилищна политика и виждаме как се стига до дисбаланси – много на брой жилища от гледна точка на населението, а в същото време голям брой необитавани и пренаселени жилища. Необитаваният жилищен фонд общо за страната е 31%, но не говоря само за Северозападна България или малките населени места, където проблемът е по-ярко изразен заради отлива на населението. Дори в София 24% от жилищата са необитавани. В същото време е налице и силно влошена достъпност както за придобиване на жилище, така и за наемане. За първи път стратегията опитва да търси решения на тези проблеми и то в тяхната съвкупност.
Предлага се повишаване на данъчното облагане на необитаваните жилища и това е нелошо решение. Търсят се начини необитаваният жилищен фонд да бъде изваден на пазара и да влезе в експлоатация, като подпомогне общините да разрешат проблема си с липсата на жилищен фонд, който могат да предложат на групи от населението без достъп до жилища. И това не са само роми, а включително млади или многочленни семейства. В света има много примери за добри практики в това отношение и в никакъв случай не е недостатък на стратегията, че предлага да се помисли за решение в тази посока.
Друго силно критикувано предложение в стратегията е да се увеличи данъчното облагане на по-голям брой жилища, притежавани от един собственик. Това също е нелошо решение, което има пряко отношение към амбицията да се повиши прозрачността на пазара на имоти в България. Тук не става дума за хора, които притежават два апартамента, има собственици на много голям брой жилища, които са купувани с инвестиционна цел, или са в лошия портфейл на финансова институция. Те нямат никакъв стимул да предложат на пазара този жилищен фонд и могат да чакат безкрайно дълго удобно развитие, за да реализират сделки с тези имоти, а това води до изкривяване на предлагането.
За първи път стратегията прави разграничение между социално и общинско жилище. Масовото разбиране е, че няма разлика между тези две категории и че общинското жилище е предназначено за социално слаби хора. Обезпечаването с жилища на определени категории хора може да помогне на населени места да задържат жителите си. Това се отнася особено за млади хора с висока квалификация, които са най-големият социален капитал.
Споменахте, че 24% от жилищата в София са необитаеми, как това влияе на пазара на имоти в столицата?
Пазарът в София е поставен под много силен натиск и има някои елементи на непрозрачност, затова и стратегията си поставя за цел по-добро регламентиране на дейността на брокерите на недвижими имоти. Много хора искат да придобият жилище, а столицата не е изолиран случай. Големите икономически активни градове като Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора също са поставени под натиск и това е нормално. Когато има голямо търсене и ограничено предлагане, цените вървят нагоре. Ако разгледаме много схематично една жилищна система, не само в България, в единия си край тя започва с жилища, които се ползват за спешни нужди, след това идват в т. нар. оборотни жилища, които се използват за преходни периоди, после се стига до достъпни жилища за наемане или закупуване и накрая са жилищата за наемане или закупуване на пазарни цени.
Нормално е държавата да съсредоточи усилията си в центъра, където са достъпните жилища за наемане и придобиване. Тя може да направи това чрез създаването на регламенти и има такива примери в повечето европейски страни, където съществуват високоразвити социални системи. Например във Виена предприемачите са задължени, ако имат някакъв вид отношения с градската администрация – за разрешение за строеж, закупуване на парцел и други, да предоставят част от построения жилищен фонд на общината или да го предлагат като социални, т.е. по-достъпни жилища.
Ако разгледаме проблема от друг ъгъл, каквато е била себестойността на жилищата за строителя преди пет години, такава е и сега, или поне не се е покачила драстично, но пазарната цена постоянно расте. Това е нормално, логиката на съществуването на всяко капиталово дружество е да реализира печалба. Ако държавата създаде регламент, който да осигури достъпа на различен вид играчи, или самата тя се намеси, както се предвижда с фонда за субсидиране на строежа на определени видове жилища, тогава може да си позволи да има на пазара различни категории имоти от гледна точка на тяхната достъпност. Те следва да бъдат предоставяни на семейства, които отговарят на определени критерии.
Нашата организация например строи жилища за семейства с относително ниски доходи, които имат поне две деца и не притежават жилищна собственост. В света съществуват и т. нар. програми „Първи дом“, които предоставят възможност на млади семейства с деца да придобият или наемат жилище на по-достъпни цени.
Проблеми има и на наемния пазар. Ние очевидно нямаме достъпен наемен пазар, тъй като жилищният фонд на общините беше сведен до 2,4% от общия жилищен фонд и този символичен дял не им позволява да отговарят на определени социални нужди. Освен това наемният пазар е нерегулиран. Наемните отношения се определят единствено по силата на Закона за задълженията и договорите, който е много общ, и оттам нататък липсват всякакви регламенти. Дори хора, които плащат пазарен наем, а той в София е доста висок, не се чувстват сигурни от гледна точка на жилищните си права – във всеки един момент наемът им може да бъде повишен, пред тях да бъдат поставени условия за напускане.
Създаването на регламенти ще отнеме доста време, но поне се прави стъпка в правилната посока – национална стратегия, конкретика в програми, жилищни програми на общините, осигурено финансиране – от бюджета или т. нар. меко финансиране чрез различни финансови инструменти, и нещата ще започнат да се случват.
Кои са най-големите проблеми с жилищния фонд в страната?
Най-сериозният проблем е състоянието на жилищния фонд, от който 27% са панелни жилища. Там проблемите имат няколко аспекта. Първо, голяма част от тези жилища са вече доста стари от гледна точка на гаранцията им за безопасна експлоатация. Там задължително трябва да се направят конструктивни обследвания и да се види доколко тези сгради не представляват опасност за живеещите в тях.
Вторият проблем е свързан с енергоефективността на този тип жилищно строителство, която е изключително ниска. Жилищният сектор е отговорен за една четвърт от енергопотреблението в страната и това е голям резерв, където могат да се търсят решения. Видя се от Националната програма за обновяване на многофамилните жилищни сгради, че това е доста скъпо усилие и подходът да се осигурява 100% грантово финансиране и то от публични средства беше дълбоко погрешен. В други страни, в които се изпълняват такива програми с по-голям мащаб, е създаден устойчив бизнес. Например в Словакия и Литва няма грантово финансиране над 30%, т.е. държавата е създала условия да мотивира участниците – както собствениците, така и строителните фирми, да изпълняват тези дейности. Ние обаче взехме погрешно решение, което сигурно ще има дългосрочни последици. Видяхме, че на цена от 2 млрд. лв., колкото е бюджетът на програмата, се реновираха около 2200 сгради, а още стотици хиляди се нуждаят от обновяване.
Вижте още: Над 20 хиляди жилища са пред края на експлоатационния си срок
Освен това програмата си постави изключително ниска цел да реновира сградите на много висока цена до постигане на клас С за енергийна ефективност при условие, че буквално от догодина те трябва да отговарят на клас В. Така че е можело да се помисли, като се харчи толкова голям ресурс, поне нещата да се направят по по-добър начин, но това вече е зад гърба ни. Въпросът е научените уроци да бъдат отразени в новата програма, която в момента се разработва.
Споменах в началото проблема с пренаселеността на жилищния фонд. Няма да коментирам големия процент паянтов жилищен фонд в България. Голяма част от него е в селата, но такива постройки има и в градовете.
Друг изключително сериозен проблем е свързан с т. нар. жилищата с неустановен статут. Това реално са незаконно построени жилища, които не са характерни само за ромските гета, където проблемът е най-остър, а са широкоразпространени в цялата страна, включително в селските райони. Дълго време за този проблем не са търсени никакви решения, общините са си затваряли очите и сега трябва да проявят известна гъвкавост, защото очевидно няма как да се събори цял голям квартал. Тук не става въпрос само за неплащане на съответни данъци и такси, това е голям функциониращ пазар – тези жилища са обект на покупко-продажба, унаследяват се, хората се разпореждат с тях, а бюджетът на държавата губи. В Гърция имаше проект за оценка на финансовите щети за бюджета от незаконните жилища и ми направи впечатление, че в него присъстват близки до нас държави като Кипър, Македония, Албания. Попитах авторите на проекта защо не включат и България, а те ми казаха, че са се срещали с представители на властите, които са ги уведомили, че в страната ни няма незаконни жилища. Когато си затваряме очите, проблемът става все по-остър и се задълбочава.
Коментирахме вече доста широко и проблема с финансовата достъпност. Тук има и още един голям проблем – липсата на всякакви жилищни финансово-кредитни и финансово-спестовни инструменти. В България този пазар е оставен на чисто финансовата му страна – има ипотечни кредити, те са популярни, предлагат ги много банки, но ако може да се говори за някаква потребителска защита, тя се изчерпва само с наложения ангажимент на банките да обявяват ясно условията по предлаганите от тях продукти. Ние нямаме някакви специални регламенти за ипотечното кредитиране, което е факт в повечето държави, нямаме и съответните финансово-кредитни и финансово-спестовни инструменти, които съществуват в повечето европейски страни. Става въпрос за възможност, ако човек спестява определено време някаква сума в дадена банка, да получи ипотечен кредит при много по-добри условия в сравнение с общите условия на пазара. Финансирането на достъпа до закупуване на жилище е оставено на пазар с доста агресивно налагане на интереса на страната, която предоставя кредитирането, при липсата на сериозна защита на потребителите. Хубаво е да се помисли за създаването и на такива инструменти, защото те ще повишат достъпността.
Колко са жилищата, които вашата организация е изградила в страната, в кои градове и какви хора са се възползвали от тях?
Имаме една многофамилна сграда в София с осем апартамента, която построихме преди десет години. Постигаме изключително ниска себестойност на строителството и даваме възможност на семействата да придобият собствеността. Но я задържаме за десет години, за да не допуснем злоупотреби, тъй като много хора са изкушени да вземат за петдесет единици нещо, което струва сто единици, и да му търсят друга реализация. За сградата в София падежът на десетгодишното ограничително условие настъпи миналата година и мога да ви кажа като илюстрация, че там цените на апартаменти от 70 кв. м са между 28 хил. и 30 хил. лв.
Последният ни строителен обект беше в Костинброд, където строихме четири еднофамилни къщи, предназначени за семейства с поне две деца, които разполагат с относително ниски регламентирани трудови доходи. На този строителен обект са работили повече от 400 доброволци от 43 страни от всички континенти. Ние като организация никога не сме си поставяли за цел да строим в голям мащаб, защото ресурсът ни не позволява, а и няма такава необходимост. Строим, за да поддържаме този доброволчески дух, а също и с комуникационни цели, тъй като това ни дава възможност по-добре да илюстрираме подходи и решения.
Вижте още: Адрес: Ръстът на цените на жилищата в София продължава
Имаме собствен жилищен фонд във Варна, където живеят семейства, пострадали от наводненията през 2014 г. Те са настанени там при условия, които са дори по-облекчени в сравнение с общинските жилища, т.е. при символични наеми. Ние не сме строили тези жилища, а ги придобихме в резултат на национална кампания, която се проведе след бедствието.
Догодина смятаме да строим в Кюстендил и в момента пакетираме финансирането на проекта. Там действа един от четири пилотни проекта за разрешаването на проблема с големите градски гета. Целта е да се изработят подробни устройствени планове на тези градски територии, така че общината да обособи жилищните имоти, да предложи на хората, които живеят там, варианти за узаконяването им, да създаде нормален достъп до тях, да изгради съпътстващата инфраструктура. Никак не е лесно, защото общината търси решения на ръба на собствените си законови изисквания. В рамките на това голямо усилие трябва да се направи подробно обследване на съществуващите жилища, да се види кои от тях са конструктивно устойчиви и позволяват да бъдат запазени, тъй като има много жилища, които са незаконни, но са построени както трябва. Други се налага да бъдат съборени от гледна точка на тяхната безопасност. Общината в Кюстендил ни предостави парцел и се надявам да успеем да направим демонстрационен проект, за да покажем, че е възможно да се строи на много ниски цени за уязвими категории население. Ще го направим, за да подпомогнем общината, така че когато започне да извежда хора, да има къде да ги настани.
Заедно с община Дупница реализирахме най-големия от четири пилотни проекта за строеж на социални жилища в предходната програма за регионално развитие. Построихме 150 нови жилища, като от тях само в 30 са настанени ромски семейства, а останалите се обитават от всякакви други категории население – трайно безработни, инвалиди, хора с увреждания, многодетни семейства. Жилищната бедност е един от големите проблеми и опитваме да предлагаме работещи решения по различните му аспекти.
Как финансирате изграждането на жилищата?
Ние сме фондация в обществена полза и фондонабирането е съществена част от работата ни. Освен това сме част от голяма международна нестопанска организация, която се занимава с жилищни подобрения и реакции по време на криза, и като част от нея имаме доста по-широки възможности за набиране на средства, тъй като разполагаме с достъп до различни пазари. Доброволчеството също ни помага, тъй като при нас доброволците освен че идват да работят на собствени разноски, даряват и средства на фондацията.
Преди две години и половина разработихме иновация, финансирана от Оперативна програма „Конкурентноспособност“. Става въпрос за топлоизолация от рециклиран текстил – продуктът се получи много добър в сравнение с минералната и каменната вата, които са най-широко използваните топлоизолационни продукти, и беше награден от Съюза на изобретателите като най-добро изобретение на 2015 г. Сега най-голямото ни предизвикателство е да финансираме предприятие, което да произвежда този топлоизолационен продукт. Нашите разчети показват, че той може да бъде предложен на пазара на много по-ниски цени от минералната вата. От друга страна, амбицията ни е да създадем социално предприятие, което да ни подпомага в изпълнението на всички други проекти, които имат нужда от финансиране.
Когато има конкретен проект, се намират и средства, и партньори, които ни подкрепят. Водили сме разговори с представители на Столична община да ни дарят парцел, на който отново с демонстрационна и комуникационна цел да започнем строителство от типа на програмите „Първи дом“ за млади семейства без жилищна собственост. Сигурен съм, че ако бъде разработен такъв проект, както се случи в по-малък мащаб в Костинброд, той може да бъде финансово обезпечен, тъй като за живота на един човек е фундаментална промяна да бъде подпомогнат по такъв начин. Усилието е голямо, но си заслужава.
Вижте още: София зае 27-о място в света по ръст на цените на жилищата
По статията работиха: автор Божидарка Чобалигова, редактор Бойчо Попов, Investor.bg