Новини за недвижими имоти
Н. Арнаудова: Пазарът на имоти не може да се пребори сам с нелоялните практики
Рубрика: Актуално Източник: Investor.bgГ-жо Арнаудова, каква е равносметката за пазара на имоти за 2015 г.?
Това, което се случи през миналата година, е, че категорично преминахме към пазар на продавача в големите градове на страната. Има сериозен дефицит на жилища за продажба и засилен интерес от страна на купувачите. Нарасна обемът на сключените сделки и се съкрати двойно срокът на престой на имотите на пазара.
Отчитаме ръст на цените на имотите в столицата с около 6% за 2015 г., а в другите големи градове между 4,5 и 6%. Продължават да се купуват по-малки жилища – предимно двустайни и покупките са в ценовия диапазон между 30 и 60 хил. евро. Отново се увеличиха продажбите за инвестиция поради подобрената доходност. Възвърна се трайно интереса на инвеститорите към парцели за застрояване както за жилищни, така и за бизнес нужди. Възобнови се строителството на нови сгради и нарасна силно броя на издадените разрешителни за строеж. Увеличи се силно и обемът на заетите бизнес площи.
Пазарът на наеми също беше активен, като забелязваме ръст и на наемните нива.
Какви са водещите тенденции на пазара?
Най-предпочитано е новото строителство. Разликата с предишните години е, че се връща тенденцията за покупки “на зелено”. Все по-често виждаме полупродадени сгради още преди да е започнало строителството им. Това е продиктувано от дефицита на качествени жилища и нарасналото търсене. Надявам се този път купувачите да действат по-разумно и да изискват нужните гаранции от инвеститора, за да са сигурни, че накрая ще имат имот. Предпочитат се имоти в райони с добра инфрастуктура, транспорт и удобства.
Смятате ли, че през миналата година отмина ефектът КТБ за пазара на имоти?
Ефектът КТБ беше силно преувеличен. За мен той се изрази в по-силното раздвижване на пазара поради преосмислянето на сигурността и доходността на инвестициите в депозити в банките и реално инвестираните в имоти пари. Около това се зашумя и се припомни на хората, че недвижимите имоти могат да имат не по-лоша доходност. Към онзи момент цените вече бяха стигнали дъното си и имаше основание да започнат да се покачват плавно поради вече проявяващия се дефицит на жилища за покупка. Имаше раздвижване на купувачите, но реално имаше повече огледи и не толкова много продажби. Много от хората просто се оглеждаха какво могат да купят за парите си.
Как се промени балансът на купувачите и продавачите?
Ситуацията не е еднаква навсякъде. В момента има отчетлива разлика между пазара в големите градове – София, Варна, Пловдив, Бургас, и този в останалите населени места. В по-малките градове пазарът се променя по-бавно. Там все още има някакво равновесие между търсене и предлагане.
В София и другите големи градове определено преминахме към пазар на продавача, защото търсенето многократно превишава предлагането. Имотите се продават да много по-кратък срок и често на исканата от продавачите цена и дори по-висока. Това води и до плавно покачване на цените.
Ясно е, че в тази ситуация продавачите реагират бързо на променената обстановка, като искат по-високи цени, а купувачите излизат трудно от нагласата да очакват отстъпки и да договарят цена. Така пропускат наистина добри предложения- Добре е да си намерят доверен агент на недвижими имоти и да се вслушат в съветите му, за да не губят пари и възможности.
Продавачите също допускат грешки, от които губят пари, действат не много разумно. Увлечени от новините за по-високи цени, те често надценяват много имотите си, а цените не са се покачили чак толкова много. Добре е да се посъветват с брокер за цените, на които реално се сключват сделки.
Каква е тенденцията при външното финансиране – по-смели ли са вече купувачите по отношение на банковото кредитиране или все още се предпочита по-висок дял собствено финансиране?
До скоро повечето купувачи избягваха или нямаха възможност да купуват с банков кредит. В последно време стават по-смели и причините за това са комплексни. От една страна по-добрите условия по ипотечното кредитиране ги стимулират, но от друга отражение дава и покачването на цените, по-голямата сигурност в доходите, по-оптимистичните очаквания и други.
Има ли опасност от пренасищане на пазара с жилища ново строителство предвид данните от последните месеци, които показват силен ръст на разрешителните за строеж?
Не вярвам. Инвеститорите действат разумно, а и големият брой на разрешителните е в големите градове, където има постоянна нужда от нови жилища.
Закон за брокерската дейност едва ли скоро ще видим. Как според Вас пазарът може да тръгне в по-сигурна посока и сам да се пребори с нелоялните практики?
Пазарът не може да се пребори сам. Колкото и добре и етично да работят част от фирмите и брокерите, докато няма законодателно уреждане на брокерската дейност и някакви реални санкции, винаги ще има единици, които ще действат нелоялно и некоректно и ще печелят на гърба на клиентите и колегите си.
Тази дейност трябва да се регламентира. Ние всички знаем кои са некоректните фирми и все пак те си съществуват и дори се роят. Ние оперираме с най-скъпите активи на хората и към нашата дейност няма никакви изисквания, нито за начина ни на работа, нито за подготовката на агентите. Всичко е оставено нае добрата воля на агентите дали да бъдат коректни, дали да са компетентни, дали да действат в интерес на клиента или в свой.
Мога само да посъветвам клиентите – не е все едно кой е вашият агент. Изберете си такъв, който е подготвен и можете да му се доверите, че ще действа във ваш интерес. От избора на агент зависи дали клиентите ще спечелят или ще изгубят пари при сделката.
Как клиентите да разпознаят кой агент е добър, кой е достатъчно подготвен?
Знаците, за които да следят са много. На първо място трябва да виждат, че този агент има личен ангажимент към клиентите си и че ще обърне специално внимание точно на тази сделка. Това става ясно от въпросите, които агентите задават на клиентите си, те разкриват дали действително агентът се интересува от личните нужди на клиента си и от неговата лична ситуация.
Друг много ясен критерий е и подготовката на агента, колко продажби е извършил за една година. Повечето средностатистически агенти продават по 5-6 до 7-8 имота на година. Важно е каква агенция стои зад гърба му, в какъв екип работи, има ли мрежа, има ли национално представяне, какъв маркетинг се прави за имотите, какво конкретно ще се направи за имота на клиента. Повечето хора не са наясно и не задават тези въпроси.
Важно е да се знае и дали агентът е подписал етичен кодекс, доколко той е коректен, доколко е длъжен да спазва етични норми към колегите си от бранша и към клиентите си. Всички тези неща имат значение. Ползата за клиентите е, че им се спестяват време и пари, ако са избрали правилния агент, това им носи сигурност, че сделката ще бъде приключена без проблеми.
Защо според Вас клиентите толкова се противопоставят на сключването на договор с брокерите на имоти, при условие, че документите биха им защитили интересите при евентуален проблем? Каква е Вашата гледна точка?
За мен това е някакъв непонятен страх. От една страна е този страх, а от друга страна -много често е заради опит все пак да заобиколят агента, след като са получили някаква информация. При толкова много усилия да информираме хората за всички опасности, за които трябва да внимават, за всички ползи от това да имат доверен съветник при тази толкова скъпа и важна трансакция, аз не спирам да се удивлявам колко много хора дават огромни суми на честна дума и при непроверени документи, при безумни условия. Това не спира и не защото наивниците не свършват, а заради недооценяване на опасностите. Това ме удивляваше преди повече от 20 години, но все пак си имаше обяснение, че пазарът на имоти беше нов за хората, но след толкова години, след толкова усилия да образоваме хората вече е необсянимо.
По малко по-различен начин стои въпросът, когато става дума за ексклузивен договор. Страхът да се обвържеш с един -единствен агент и той да не оправдае очакванията ти е обясним донякъде, но точно затова не трябва да се подписва договор с първия срещнат агент. Клиентите трябва да се поинтересуват от репутацията и възможностите на агента или агенцията, да потърсят препоръки, мнения и да интервюират няколкото най-добри според тях агенти, от които да изберат един, на когото да се доверят. Ексклузивният договор защитава в много по-голяма степен интересите им и дава възможност на агентите да използват пълния си ресурс за продажбата на имота им възможно най-бързо и на най-добра цена.