Новини за недвижими имоти
Могат ли промени в ГПК да „отпушат“ принудителната продажба на имоти?
Рубрика: Законодателство Източник: Investor.bgНе малко от длъжниците са принудени да продават имущество, за да покрият задълженията си. Новата реалност на пазара на недвижими имоти у нас обаче им нанася тежък удар: заради спада в цените с получената сума често те не могат да си погасят кредитите и въпреки осъществената продажба продължават да дължат солидни суми към кредиторите.
Други длъжници, които не са успели сами да реализират имота си на пазара, са подложени на принудително съдебно изпълнение. Техните имоти често „залежават“ при частни съдебни изпълнители с месеци. Една от причините за забавянето на подобни сделки е, че потенциалните купувачи нямат достъп до финансиране за покупка на принудително продаван имот с кредит заради рисковете, както и бавната обработка на документите на кредитоискателя на фона на необходимостта от бързо плащане при спечелване на търга.
Промени в Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК) биха могли да „отпушат“ процесите по принудителна продажба на имоти, твърди Георги Палпурин, основател на сайта targ.bg. Предложение за такива вече са били внесени за обсъждане в Народното събрание.
Измененията се отнасят до сроковете и начина за заплащане на принудително продаван имот, придобит по реда на ГПК, по-конкретно в частта, която касае риска за банките при отпускането на подобни кредити. Ако бъдат приети такива изменения, биха могли да се постигнат повече успешни сделки и по-високи цени на продаваните имоти, което е облекчение за изпадналите в затруднение продавачи, смята Палпурин.
Ползите от измененията
Възможността да бъде закупен принудително продаван имот с кредит ще привлече повече участници в търговете, длъжниците по изпълнителни дела ще получат по-висока цена за собствеността си, а това ще доведе до увеличение на приходите от данъци към общините, коментира той. Банковата система пък ще възстановява по-бързо и в по-голям обем отпуснатите средства, което ще повлияе пряко на цената на кредитите в положителна посока, смята още Палпурин.
Депутатът от парламентарната група на партията и зам.-председател на парламентарната комисия по регионална политика и местно самоуправление Александър Ненков потвърди, че предложенията, които касаят публичната продан, ще бъдат разгледани от правната комисия на Народното събрание, заедно с други предложения за промени в кодекса. Ненков коментира, че предложенията са „добри и логични“, но тъй като засягат много страни, ще се търси позицията на банките и на съдебните изпълнители, така че да се вземе най-доброто решение.
Кредитирането – въпрос на законодателни изменения или на организация?
Дали обаче са необходими изобщо промени в ГПК, за да се стигне до кредитиране на покупката на имот чрез търг е спорно. От една страна, всяка банка би могла да работи със съдебното изпълнение и да кредитира сделки с определени имоти, при които рисковете са по-малко. Освен това, при отпускането на подобен заем основният риск остава за купувача, който трябва да си покрива задълженията към банката дори в случаите, когато резултатите от търга се обжалват.
Що се отнася до сроковете, всичко е въпрос на организация от страна на купувача. Той може да „спечели време“, като направи предварително проучване на кредитния пазар, както и да постигне индивидуална договореност с банка.
Финансовите институции пък винаги имат интерес от привличането на нови, платежоспособни кредитополучатели. При една адекватна оценка на риска от финансирането на сделка с имот, закупен на публична продан, отпускането на кредит не би трябвало да е проблем.
Съдебните изпълнители и банките за предложенията
Председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители Георги Дичев смята, че не срокът за плащане е основният проблем при публичната продан, а обезпечението. „Реално купувачът не е собственик на имота, докато постановлението за възлагане не влезе в сила, което означава, че има риск при учредяването на ипотека върху имота от страна на банката“, поясни Дичев. Председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители смята, че удължаването на срока за плащане би помогнало само при отделни случаи.
Той препоръчва, ако се пристъпи към такова удължаване, то да бъде "разумно", за да не се утежнят още повече процедурите по съдебното изпълнение. Разумният срок за внасяне на парите, според Георги Дичев, е не повече от 14 дни. Според сега действащия регламент плащането трябва да бъде направено в 7-дневен срок.
Дичев посочи, че Камарата е подготвила предложения за изменения на ГПК, които се отнасят до продажбата на един и същи имот от няколко съдебни изпълнители, както и други, по-специфични промени, които касаят работата на юристите.
Има обаче и друга гледна точка. Главният изпълнителен директор на УниКредит Булбанк Левон Хампарцумян например не вижда никаква необходимост от промяна в сроковете за плащането по сделка с имот, купен чрез публична продан. Според него, всеки купувач – потенциален кредитополучател, може да постигне индивидуално споразумение с банка и да се сключи, по неговите думи, „по-сложен договор“ за отпускане на кредит.
Финансовата институция и купувачът могат предварително да се споразумеят, от една страна, до каква сума банката би подкрепила сделката, и от друга – до каква сума е склонен купувачът да наддава на търга, според готовността на банката да отпусне финансиране и самоучастието на купувача, посочи Хампарцумян.
Ако все пак се стигне до промяна на срока за плащане при закупуване на имот на публична продан, директорът на УниКредит Булбанк също препоръчва определянето му в „разумни граници“. Той обаче не се ангажира с конкретно число. По думите му, срокът трябва да се определи чрез консенсус между отделните страни-участници в публичната продан, така че да не се затормозят процедурите по изпълнението.
Банките и кредитирането на публичната продан
До скоро отпускането на кредит от банка за придобиване на имот, обявен за продажба чрез публичен търг, беше по-скоро екзотична практика, от която се възползваха “доверени” клиенти на финансовите институции. Заемите за финансиране на такава сделка са единици.
Основна причина за нежеланието на банките да финансират подобни сделки е възможността търгът да се обжалва. Това би оставило купувачът, който е спечелил публичната продан, без имот и със задължение да си покрива отпуснатия заем, а банката – без обезпечение. Финансовите институции обаче правят първите си стъпки към формирането на подобни кредитни продукти заради масовата задлъжнялост и явната необходимост от реализиране на обезпеченията.
Първа инвестиционна банка, например, съобщи, че ще финансира купувачите на имоти, продавани от съдебни изпълнители, с които банката има сключено споразумение за работа. Ще се прави и обичайното проучване на потенциалния кредитополучател и неговата платежоспособност, преди да се пристъпи към финансиране на сделка с имот, обявен за продажба на търг.
В идеалния случай банката отпуска кредит на купувача, той на свой ред превежда парите на съдебния изпълнител и сделката се приключва. Ако обаче процедурата бъде обжалвана и решението не е в полза на купувача, съдебният изпълнител връща парите на кредитополучателя, а той ги възстановява на банката. Рискът в този случай е по-скоро за сметка на купувача, който трябва да покрива лихвите по заема, докато тече обжалването.