Новини за недвижими имоти

Маратонски бяг на място

   Все ще се намери тъпак да обясни декемврийския взрив на сделките с някакъв европейски мотив и пореден скок на интереса към българските имоти. А истината има доста по-скромна логика:

поредното държавно изнудване,

   този път чрез промяна на ДДС статута на имотите. Досега всички земи се продаваха без ДДС, а за всички сгради регистрираните търговци начисляваха данък. От първи януари сделките със земите за строителни цели се облагат, но пък сделките със стари сгради се освобождават. И двете промени заплашват да ударят здраво по джоба онзи търговец, който не си направи овреме сметката кои имоти (и от коя точно своя фирма) по какъв начин ще продава. Така промените в данъчния режим наложиха преструктуриране на част от недвижимата собственост на търговците. Отделно повлия поредното надуване на данъчните оценки на имотите и местните такси в сила от 2007 г. То стимулира бързото приключване на отдавна протакани сделки и бързането да се сключат вече уговорените продажби в последния момент, преди да падне чаканата данъчна балтия. Който успя - успя. Декемврийският маратон приключи, но остави доста въпроси и съмнения след себе си.

Защо чакахме последния момент?

   Още през 2005 г. бяха ясни основните промени в режима на данъка, налагани от членството в ЕС. Новият закон за ДДС бе обнародван през август (макар на три пъти изменян оттогава, два пъти - в последните 10 дни от 2006 г.). Дали не е вярвал, че иде моментът новият закон да влезе в сила (датата на присъединяването)? Дали чак в последния момент е разбрал какъв е смисълът на промените? Или пък е чакал до последните промени, за да избегне възможния коварен финт на държавата? Психолозите може би ще ни обадят някой ден как точно е разсъждавал българският търговец. Важно е да разберем правилата, по които бизнесът и властта си играят на жмичка, нали? Още по-важно е да обясним на вечно гладния български фискален гений, че

бирникът не добавя стойност,

    с каквито и тарифи, трикове и режими да измъква пари от касата на търговеца. Вярно, с един небрежен мах на химикалката можеш да обявиш за облагаеми сделки със земя за около 2 млрд. лева. После да вдигнеш с 20% данъчната оценка, та да увеличиш стойността на същите сделки с още 400 млн. лева. Цялата гимнастика общо дава 480 млн. повече очаквани вноски по ДДС. Дава вятър. От едната сметка влезли, от другата излезли. Това са възвратни трансфери на ДДС - в момента, когато продавачът внесе данъка, за купувача (ако правилно е структурирал сделката си) възниква данъчен кредит и право да прихване или да си възстанови от бюджета точно същата сума. Защото упражнението с химикалката не е добавило никаква нова стойност към земята. Фискален ефект има само доколкото държавата се гласи да играе познатите мръсни номера със забавеното възстановяване на ДДС, което е длъжна да върне. Може да се докаже, че ако всички търговци действат винаги рационално, за достатъчно дълъг период общият ефект от увеличения обхват на ДДС и повишената данъчна оценка ще е нулева сума. Бюджетът печели безлихвен кредит за времето на размотаваните ДДС проверки. Но пък

инфлацията на оценките,

    включително включването на необлагаеми преди сделки в обхвата на облагаемите, наистина налага инфлационен данък, но ефектът му е еднократен (база на "облагането" е само разликата в оценките), а не кумулативен (инфлационният ефект не "облага" всяка следваща сделка с преоценения актив). Това пък поражда познатия при всяка инфлация ефект на Оливера-Танзи - инфлационният данък "подяжда" реалната стойност на данъчните постъпления. Това, което държавата печели от еднократния данък, постепенно се губи от разяждащия ефект на инфлацията. Търчим в маратон по бягане на място. Усилия влагаме, без да помръдваме. Резултатът от напъването е нетен разход на енергия и време.