Imoti.net
Новини
Максимилиан Мендел: Цените на имотите в България има още накъде да падат
Рубрика: Прогнози Източник: Капитал Такъв пример е проектът "Zlota 44" на Orco Property Group във Варшава (54-етажна луксозна жилищна сграда в центъра на полската столица – бел. авт.), чиято реализация спря през 2008 г. Сега пазарът във Варшава се възстановява и работата по този проект бе подновена. През последните месеци много инвеститори успяха да предоговорят и условията по проектите си с банките и строителите. В повечето случаи ставаше въпрос за промени в размера, дизайна, предназначението на сградите и фазите на изпълнение.Към какви проекти се насочват предприемачите сега?
Тенденцията е инвеститорите да разделят проектите си на по-малки единици, които по-лесно могат да се реализират на пазара. Сграда със 100 жилища е по-лесна за управление и по-лесно покрива изискването на банките за предварителни продажби. Самите купувачи също предпочитат такива имоти. Ето защо повечето проекти за мащабно високо строителство в Централна и Източна Европа бяха замразени през последните години. Проблемни сега са по-скоро тези, които не могат да бъдат разделени на по-малки единици. Причината може да е в строителното разрешение или в някои архитектурни ограничения.
Смятате ли, че участниците на имотния пазар са си взели уроци от кризата?
Трудно е да се каже дали уроците на кризата ще останат в дългосрочен план. Вероятно ще ги запомнят само неколцина мениджъри. Самият бизнес с недвижими имоти не позволява особена гъвкавост, тъй като покупката на парцел, подготовката на проект, строителството и продажбата отнемат няколко години. През това време ключови параметри на пазара като цени, търсене и предлагане може да претърпят съществени промени. От друга страна, сегашната криза е най-дълбоката за жилищните пазари в Централна и Източна Европа след годините на плановите икономики. Така че очаквам поне ключовите играчи с дългосрочни намерения в региона да запомнят случилото се и да следват по-консервативна инвестиционна политика в бъдеще.
Кой пазар в региона ще започне пръв да се възстановява?
Най-силният пазар в момента безспорно е Полша. Във Варшава и още четири големи града вече наблюдаваме подновяване на работата по някои знакови проекти. Продажбите на жилища вече почти се върнаха на старите си нива. Само през първото тримесечие на 2011 г. във Варшава са продадени 3300 нови апартамента. Основите на полския пазар на имоти са може би най-силните в Централна и Източна Европа – икономиката и демографските показатели растат със стабилни темпове. По тази причина много инвеститори и строителни предприемачи гледат с оптимизъм към Полша. Добър потенциал за растеж има и Прага, където също има силен инвеститорски интерес. Там продажбите също растат и някои предприемачи започнаха ново строителство. Проблеми поражда единствено планираното покачване на ДДС за новите жилищни обекти от 10% на 14% през 2012 г. и на 17.5% през 2013 г. Пазарът в Братислава също има потенциал, но още е в застой. Останалите жилищни пазари в региона не дават знаци за сериозно пробуждане. Въпреки това съм убеден, че повечето от тях имат добър потенциал в средно- и дългосрочен план, основаващ се на местното търсене. Въпросът е кога ще започне възстановяването.
Кога ще започне то в България?
Не очаквам възстановяване на жилищния пазар в големите градове на страната през следващите 2-3 години, поне не и пълно. Цените на жилищата все още има накъде да слизат, също и тези на земята за строителство. Така проектите, които сега се започват, след време ще излязат на пазара с по-приемливи за местните купувачи цени. В дългосрочен план българският жилищен пазар има потенциал за стабилно търсене, но първо доходите трябва да започнат да растат и безработицата да бъде овладяна. След това пазарът до голяма степен ще зависи от политиката на банките за ипотечно кредитиране. Най-оптимистични очаквания имам за пазара в София, който показва потенциал за стабилно търсене, но в годините на имотния бум по различни причини изостана като жилищни инвестиции спрямо Варна и Бургас.
Какво е мястото на т.нар. устойчиво или зелено строителство на жилищния пазар в Източна Европа?
От гледна точка качеството на живот и разрастване на градовете, устойчивото строителство е това, от което ще се нуждаем. На пазарите в Централна и Източна Европа обаче не очаквам този потенциал да се разгърне през следващите 3 до 5 години. В момента индустрията е в застой и за купувачите са трудно достъпни дори стандартните жилища. По тази причина не очаквам ръст в търсенето на сертифицирани зелени жилища, които обикновено струват повече от стандартното строителство. За момента почти няма и жилищни проекти, които носят чертите на устойчиво строителство. На този етап понятието зелен проект в региона по-скоро е маркетингов похват, макар че това може да бъде привлекателна за инвестиции ниша във високия ценови клас.
В каква посока ще се променят имотните пазари и обликът на големите градове през следващите 5 - 10 години?
В момента на жилищните пазари в Централна и Източна Европа преобладават малките предприемачи. Големите не са много – четири или пет в море от дребни риби. Очаквам следващите години да започне консолидиране – предприемачите с дългосрочни стратегии за инвестиции ще увеличат пазарните си дялове за сметка на останалите. Надявам се това да направи пазарите по-стабилни и прозрачни. В общи линии повечето големи градове в Централна и Източна Европа имат демографски потенциал за устойчив ръст в търсенето на имоти. Най-малкото за да се изравни качеството на живот между бившия източен блок и Западна Европа. Това ще се случи постепенно, без периоди на бум, но и без резки спадове, на какъвто сме свидетели в момента. Естествено, като се има предвид, че пазарите са циклични по природа. Все пак се надявам и дори очаквам следващите години за региона да минат под знака на устойчив ръст.
