Новини за недвижими имоти
М. Стаменова: Отчита се по-голяма активност на пазара на имоти
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Г-жо Стаменова, нека започнем първо с актуалната картина на пазара на имоти, особено на фона на политическите събития и усещането за несигурност като цяло.
- Както знаем, този пазар е подвластен на икономическата обстановка. Напоследък политическата ситуация в страната ни е нестабилна и това има своите последствия за икономиката, за бизнеса, за обикновените граждани, които веднага усещат безпокойство и несигурност. Това е напълно естествено. Особеното обаче на пазара на недвижими имоти е, че той има и своята относителна независимост. Каквато и криза да се преодолява, винаги има хора, които имат нужда да продават, купуват, наемат или отдават имоти.
От началото на годината имахме плавно развитие на пазара с тенденция за стабилизиране на цените. Отчита се по-голяма активност в сравнение с миналата година. Започнаха да се случват сделки и при високи ценови нива. Вече има добре реализирани млади хора, около 35-45 годишни, получаващи добро заплащане, които разполагат със средства, не се притесняват от кредити и търсят по-големи и луксозни имоти.
След известното напрежение в банковия сектор покрай КТБ отчитаме засилен интерес към покупки на имоти. Факт е, че август месец, който традиционно е по-спокоен, сега е наситен със сделки. Търсенето се увеличи. Може би българинът, който е много здравомислещ и свързан с дома, търси сигурност за спестяванията си в покупка на недвижимото имущество. Не съм сигурна дали това ще е трайна тенденция, или е само отзвук на случилото се.
- Какви са имотите, които клиентите най-вече търсят?
Най-активно е търсенето в жилищния сектор. Все още съществуват голям брой хора, които купуват дом за себе си. Много по-малък е делът на тези, които купуват жилищен имот за инвестиция.
Има сериозен интерес от по-младите купувачи към новото строителство, което в момента не достига като предлагане. Оттук се появи и една поизчезнала практика – закупуване на имоти „на зелено“. Това означава, че се повишава доверието в строителния бранш. В същото време клиентите са значително по-взискателни към качеството на изпълнението.
Пазарът на ваканционни имоти по Черноморието бих казала, че трудно задържа достигнатите нива и не е в изгодна позиция в момента. Голяма част от нашите чуждестранни купувачи са силно разколебани от общата ситуация в страната.
Що се отнася до наемните нива, в жилищния сектор те са изключително ниски. Някои от наемателите, които имат ограничен бюджет, се примиряват с по-стари, почти нереновирани апартаменти. В същото време има немалко клиенти с добри доходи, които са взискателни при избора си и търсят стойностни и луксозни жилища. Част от новото строителство, което беше закупено преди кризата, сега намира своята реализация като имоти, отдавани под наем.
Отбелязва се увеличение в търсенето под наем на големи квадратури офиси клас А от чуждестранни компании с изнесена дейност в България. На места, в някои офис центрове, се отчита дори ръст на наемните нива, което отдавна не се е случвало.
- В какъв диапазон очаквате да се движат ценовите равнища през следващата година?
- При цените не очаквам драматични промени. Зависи коя тенденция ще надделее. Едната е, че хората биха искали да вложат парите си в имоти, вместо да ги задържат в депозити. Ако те намерят на пазара търсения имот, ще има баланс между „търсене” и „предлагане” и това ще поддържа цените стабилни. Ако търсенето стане преобладаващо, поради недостиг на стойностни имоти на пазара, ще се повишат цените предимно на качествените имоти. Ще се увеличи диференциацията. Очаквам след периода на ваканция да започне един по-силен пазар. Прогнозите в развитието на сектора до края на тази и следващата година са положителни, с известен ръст на цените.
- Заради демографската ситуация се наблюдава една силна фрагментация на пазара на имоти в България като цяло. Колко рязко според Вас би протекло задълбочаването на този процес?
- Не виждам някакви съществени фактори, които да въздействат за задълбочаване на този процес. Действително има разлики в пазара на имоти в различните населени места на страната. Според мен тази ситуация ще се запази. Не виждам някаква причина това да се промени, даже мисля, че намаля притокът към София. Естествено, активни ще са пазарите в големите градове, но не се отчита увеличено движение на хора към тях в момента. По-скоро обезпокоително е, че голяма част от младите хора, които са потенциални наши клиенти, напускат страната.
- Политическите битки оставиха нерешени някои важни въпроси за гилдията – така и не беше приет закон за дейността на брокерите и регламентацията и контролът останаха отворени теми. Какви са според Вас проблемите, които трябва да намерят спешно решение?
- Изключително много са проблемите, които трябва да намерят спешно решение. Липсата на законодателна регламентация води до редица некоректни практики, на които всички сме свидетели. Това вреди на клиентите, но вреди и на професионално работещите брокери, защото се руши доверието в една професия, която изисква висока компетентност, отговорност, знания, инвестиции и огромен труд.
Сигурна съм, че няма да успея да спомена всички фактори, които са важни за един ясен, конкурентен пазар, който да е благоприятен и за работещите в бранша, и за клиентите, които имат нужда от все по-високо ниво на обслужване. Говори се за общ професионален регистър, има и многократни опити да се помогне на бранша, този вид работа да излезе „на светло“, да се изпълнява от обучени хора, да се спазват етични правила на работа, да има вътрешни правила за работа във всяка фирма ...
Една голяма част от фирмите за недвижими имоти все още работят, без да са достатъчно взискателни към своите служители за образователен ценз, за спазването на общия европейски стандарт за работа, който действа у нас от няколко години, но прилагането му е доброволно.
Нашият пазар е сравнително млад – само от 25 години, нормално е да е в процес на развитие и да има непрекъснат стремеж да се усъвършенства. Затова мисля, че трябва да се обединим около общата идея за създаване на една надеждна среда за работещ и достатъчно сигурен пазар на недвижими имоти за всички участници в него.
През последната година и половина една група фирми обединихме своите усилия да направим една мултилистингова система, което не е нищо ново по принцип – подобни системи отдавна са постоянна практика на брокерите по света. Ние задълбочено проучихме работещи мултилистинг системи в Америка и Европа. Обобщихме опита им, като го адаптирахме към реалната ситуация в България. Продуктът, който създадохме, все още е в процес на развитие. Това е мултилистинговата система, която ние смятаме, че ще създаде благоприятна среда за работа на бранша и ще отговори на очакването за сигурност на клиентите на този пазар.
Мултилистинговата система е начин за сътрудничество между професионалните брокери за недвижими имоти с цел по-бърза реализация на продажбите и постигане на най-добри условия в полза на клиента. Създаденият продукт е насочен към всеки брокер, който търси успешна реализация и добро представяне пред клиента, който има желание да работи в една ясна и прозрачна среда, който желае да спечели доверието на клиента и да работи открито и професионално за неговия интерес.
Важно е да се знае, че в мултилистинговата система могат да присъстват само и единствено имоти с изключителни права, тоест имоти, които се представляват от един единствен брокер. Основната идея е това да бъде платформа за споделяне и обмен на реална, проверена информация за предлаганите имоти между брокерите от различни агенции.
Аз вярвам, че когато повечето от бранша преценят, че е много по-ценно да влагат енергия и усилия в посока да се работи по-качествено и ефективно, вместо да се пилее излишна енергия в дискусии и спорове, резултатите няма да закъснеят. Трябва да покажем, че сме професионалисти и да убедим клиентите си да проявяват по-голямо доверие в отношенията си към нас. Неслучайно в развитите пазари един клиент се представлява от една фирма, от един брокер. Както се развива пазарът за недвижими имоти, очаквам нашите клиенти скоро да се убедят, че когато се доверят на един брокер, на една фирма, те получават много по-стойностен резултат заради изключителното, индивидуално внимание, насочено към тях, и поетата лична отговорност.
- Как планирате да развивате тази система в бъдеще?
- Това, което е направено до момента, е направено с голямо желание и с доброволен труд. За брокерите, които са се включили в мултилистинг системата, са създадени всички необходими документи, които биха могли да ползват за работа – възлагателни договори, протоколи за огледи, правила за работа, етични норми и други. Смятаме да проведем обучителни срещи с колеги в страната. Проведохме вече такава среща с брокери в София. Необходимо е да стигнем до по-голям брой хора, защото мултилистинг системата е необходимост за пазара. Сигурна съм, че както в София, така и в други градове на страната колегите я очакват.
Идеята е един имот да се рекламира в системата само от един брокер, който поема задължението пред своя клиент и колегите си имотът да е проверен, да е прецизно представен, да няма неточни снимки и подвеждаща информация. Системата работи за брокерите и когато се споделят оферти с колеги от други агенции, се създава една сигурна база данни, с която те разполагат.
А ползата за клиента да се довери само на един брокер, който да има грижата от начало до край да проведе обслужването му, е, че имотът му се продава много по-бързо и на по-добра цена, тъй като на практика се предлага от всички агенти, участващи в системата. Така с гарантиране истинността на обявите за имоти се повишава доверието между брокери, агенции и клиенти.
- Факт е, че има опити да действат и други подобни системи. Те обаче са неуспешни, защото част от посредниците не спазват договорките, свързани с функционирането им, и особено ексклузивността. Какви са механизмите за контрол, които ще се прилагат към вашата система?
- Мултилистинг системата е отворена без ограничения за всички професионални брокери. Единственото, което се изисква от желаещите да ползват системата, е да имат честно отношение към клиентите и колегите си, да спазват правилата и етичните норми. Работата с ексклузивни договори е задължително условие, което предпазва от неточна или подвеждаща информация за имотите. Ползата за продавача е, че има контакт само с един посредник, който познава имота отлично, защитава интересите му и го представлява пред всички останали. Информацията за имота, която излиза в публичното пространство, се контролира само от един брокер. Не се позволява да се спекулира с нея и това да доведе до загуби за продавача.
Този, който иска да стане част от тази система, трябва да носи отговорността да работи по тези вътрешни правила. Ако той не ги спазва, мястото му не е там и административно ще бъде отстранен. Системата се подчинява на стриктното спазване на тези правила и проверката за сигурността технически е много лесна. Да си участник и ползвател в тази мултилистинг система зависи от желанието и мотивацията на всеки един професионалист, абсолютно доброволно е и е само за тези, които искат да налагат сериозен имидж пред клиентите си. Участието в мултилистинг системата не е нещо, което се налага задължително, но е въпрос на престиж.
- Доколко липсата или наличието на една такава система в бранша е признак за неговата зрялост? Къде стоим ние от гледна точка на зрелостта на пазара спрямо Европа?
- Може да се каже, че още сме твърде далеч, но не може да се пренебрегнат усилията, които се правят в тази посока. Мисля, че тази мултилистингова система, която е създадена с толкова нетърпение и желание, ще намери своето място.
При настоящото отсъствие на регламентация в бранша наличието на такава система ще даде възможност на професионално работещите брокери да използват пълния си потенциал в една саморегулираща се среда. Това е част от пътя, по който вървим, за да станем равноправни членове в световната мрежа на недвижимите имоти.
Да, може да се каже, че действието на една такава мултилистингова система в бранша ще е проверка за зрелостта му. Така ще се приобщим към нещо, което отдавна действа в света и дава положителни резултати. Смятам, че е изключително полезно и пазарът го иска, за да се развива и саморегулира, и всички ние имаме интерес от реално действаща мултилистинг система, която ще ни помогне да работим по-ефективно и ще увеличи доверието помежду ни и между клиентите и бранша.
- Доколко оценявате като реалистична възможността стандартът да стане задължителен и доколко той би могъл да замени действието на закона, който все още липсва?
- Както споменах, общият Европейския стандарт за работа на брокерите на имоти действа от няколко години и в България, като член на ЕС, но прилагането му е доброволно. Не виждам кой ще прояви нужната загриженост да го направи задължителен. Особено в тази политическа обстановка не смятам, че държавата ще намери време за бранша. Ресурсите на нашите политици едва ли ще стигнат да се погрижат и за това, така че е ценно ние сами да си помогнем.
- А какъв е интересът към системата, която създавате?
- Интересът е много голям. Засега имаме запитвания от Бургас и Варна, те са най-нетърпеливи. Тази мултилистинг система ще бъде отворена за всеки един професионалист, който проявява желание да я ползва. Планираме до края на годината да минем през всички по-големи градове на страната, за да представим как работи. Колегите да се почувстват поканени да се присъединят, да осмислят за какво става въпрос и да разберат полезността.
- В крайна сметка как един клиент да оцени посредника, с който иска да работи? Кои са факторите, които гарантират стабилност, сигурност и качество на обслужване?
- За да може един клиент да бъде сигурен, че ще бъде обслужен добре, той трябва да е добре информиран. Това, на което трябва да се обърне изключително внимание, е фирмата или брокерът да работят с ясни условия и конкретни ангажименти. Доколко брокерите имат квалификация, опит, какви са основните критерии в работата им, доколко са познати в публичното пространство, дали съществуват открито в бранша. Всички клиенти, които са получили добро обслужване, са част от мрежата на доволните клиенти и ефектът от тях за бранша се мултиплицира.
- И в крайна сметка, като изключим политическата ситуация, ако се стигне до регламентация, държавна регулация или саморегулация? Какви са предимствата и недостатъците и на двата типа регулация?
- Рискуваме да навлезем в обширна и непрестанно дискутирана тема. Не може да се даде кратък отговор за предимствата и недостатъците на двата типа регулация. Примерите от действащите пазари на недвижими имоти по света също са разнопосочни. Не ми се иска да заставам твърдо зад дадена позиция, защото смятам, че трябва да е нещо, което да е съчетание от двете.
Законовата регламентация или друга нормативна рамка от държавата може да създаде условия за една административно регулирана пазарна среда. В същото време една силна браншова организация или камара може да допринесе изключително за една саморегулираща се среда, за професионална квалификация на кадрите, за налагане на регулаторни мерки.
Трудно мога да кажа кой е по-добрият начин точно в този момент. Въпросът е доколко, до каква степен да е държавната регулация, за да не се превърне тя в бюрократична пречка пред развитието на пазара на имоти. Каквото и да е решението, то трябва да е в интерес на професионалните участници на пазара и на клиента.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Десислава Попова