Новини за недвижими имоти
М.Янев: „Зеленото“ строителство не трябва да се налага с регулаторни режими
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bgС Мартин Янев разговаряме за актуалните тенденции на пазара на имоти, очакваното въздействие на наплива от инвеститори и „зеленото“ строителство.
Г-н Янев, как нашият малък, но доста конкурентен пазар в сферата на имотите посреща една млада компания?
Зад Смарт Брокерс стоят хора с доста богат опит в сферата на недвижимите имоти. Професионализмът, който налагаме, и нивото на обслужване се различава от останалите агенции в бранша и затова фирмата ни все по-сериозно набира скорост. Мога да кажа, че в момента сме най-бързо развиващата се фирма за недвижими имоти в сектора, отчитайки ръста на оборотите и печалбата, както и проектите, които развиваме.
Отличава ни на първо място екипа – това е капиталът на компанията. Хората, които работят при нас, са истински професионалисти, които се отличават със своите знания и опит. Собствениците на компанията - аз и брат ми, имаме над 10 години опит в сферата на недвижимите имоти и финансовите услуги. Били сме партньори в международни компании, които са развивали проекти в недвижими имоти по цял свят.
Изградихме една модерна компания с ясни стандарти на работа. Освен това визията на фирмата ни коренно се отличава от останалите в бранша и това прави впечатление на клиентите. Всички имоти, които предлагаме на пазара, са със сключени договори със собствениците, с изяснени параметри, при нас няма заблуждаващи оферти и неясноти относно собствеността. Работим с доста чуждестранни клиенти - както частни, така и институционални.
Трябва да имаме предвид, че недвижимият имот е актив с висока стойност. Би трябвало, продавайки такъв актив, нещата да са проверени, да са изяснени, да се направи ясна пазарна оценка, сравнителен маркетингов анализ, за да консултираме собствениците коя е най-точната цена към дадения момент на пазара.
Колко трудно може да бъде за един клиент да отличи качествената от некачествената услуга предвид бума на заблуждаващите оферти с възстановяването на пазара?
Много е лесно. Нашата компания работи на база референции. В този бизнес на първо място е доверието и самите клиенти също работят за нас. Ние ги възприемаме като партньори, защото те ни препоръчват на техен кръг познати и близки. Това е най-ценният маркетинг. Отделно от това развиваме и собствени проекти. Създадохме ново дружество – АКМИ (ACME), което е специализирано в строителство и управление на проекти в недвижими имоти. Инвестираме в наши собствени проекти, както и управляваме инвестиционния процес като проджект мениджъри за наши клиенти. Стартирахме с два проекта. Едната ни сграда е в кв. „Изгрев“ в София – жилищна сграда от висок клас, сертифицирана по BREEAM. Имаме разрешение за строеж от август месец, от два месеца тече строителството, а сградата е продадена на 90%. Т.е. клиентите, които са ни се доверили, купили са имоти „на зелено“, са отличили продукта ни от всички останали на пазара. Предстои до края на година да започнем още една жилищна сграда.
Закон за брокерската дейност скоро едва ли ще видим. Как според Вас пазарът може да тръгне в по-сигурна посока и да се пребори сам с нелегалната конкуренция?
Закон за брокерската дейност от доста време се обсъжда, имаше и проект за такъв закон. За момента нищо конкретно не е прието. За съжаление, пазарът през последните години изстрада доста от нелоялната конкуренция. Много неподготвени хора навлязоха в сектора с мисълта, че могат да се справят без проблем, за съжаление нивото на повечето е много ниско. По-голяма част от агенциите в бранша работят в сивия сектор - не си отчитат реалните обороти, не са регистрирани по ДДС, не плащат осигуровки.
Аз мисля обаче, че в един момент трябва да се приеме закон, трябва да се лицензира и регламентира тази дейност. Не може всеки, на когото му хрумне, да се занимава с имоти – например от вкъщи, без регистрирана фирма, без да спазва стандарти и правила и да публикува фалшиви оферти. Затова хората са изморени и много по-трудно вярват на брокерите.
Като че ли некоректните практики пак започват да се увеличават с възстановяването на пазара...
Да, има такова нещо. Това е едно от нещата, които се случват на пазара.
Другото, което се вижда, са увеличаващите се площи, които предстоят да се реализират на пазара. Статистиката показва, че за първото шестмесечие на 2015 г. са издадени разрешения за строеж в София за над 400 хил. кв. м РЗП. Това е два пъти повече в сравнение с първото шестмесечие на миналата година. Да, имаше нужда от ново строителство, в един момент се получи вакуум на пазара и липсваше предлагане на качествени жилища. Това, което аз виждам като огромен проблем на пазара обаче, е че се изкарват проекти отпреди 7-8 години, които бяха замразени по време на кризата и не са съобразени с новите тенденции на задание и проектиране.
Остава и проблемът с липсата на качествени имоти на пазара. Същевременно от една година има доста засилено търсене на имоти с цел инвестиция.
Какъв според Вас трябва да е един имот, за да отговаря на определението "качествен"?
Това е качествено построена сграда на добра локация, с изградена инфраструктура, с оптимално разпределение на стаите в жилищата, както и не голям процент общи части. От основно значение за качеството на имота и запазването и увеличаването на стойността му е и професионалното управление. В момента се търсят основно тристайни жилища – с две спални, купувачите държат да има достатъчно пространство. В някои от проектите ново строителство нещата се правят без много мисъл от гледна точка комфорта на обитателите и енергийната ефективност. Ние например проектираме и инвестираме в сгради с висока степен на енергийна ефективност.
Много е важно и съотношението качество спрямо цена. Виждаме, че на пазара се изкарват проекти с претенции за „суперлукс“ и на невероятни цени. Според мен обаче те са свръх амбициозни и нереализируеми. Понятието и разбирането за „лукс“ и „бутиков“ за имот в България е доста странно, и в повечето случаи се разминава с действителността.
Разрешителните за строеж са индикатор по-скоро за евентуална бъдеща активност, но не е задължително тя да се случи. Ако обаче всички тези проекти бъдат осъществени – как това ще се отрази на пазара? Също така – какво ще е отражението, ако се осъществят онези проекти, които според Вас не са качествени и не отговарят на изискванията на купувачите?
Пазарът ще покаже. За момента нещата са благоприятни, но ако излязат тези РЗП-та, а има и още проекти, които още нямат разрешения за строеж – за жилища и офиси, тогава пазарът ще покаже. Това е свързано с цялостната икономическа обстановка на държавата и на региона, с нуждата от нови жилища, предвид демографската обстановка.
В България трябва да отчетем, че са най-ниските цени на имотите в сравнение с Централна и Източна Европа. Не очаквам обаче значителен ръст в цените. Само определени проекти, които се отличават, които са по-нишови и интересни, на добри локации, ще намерят купувачи. За всичко останало пазарът ще определи. В краткосрочен план, в близката година, очаквам да се запази засиленото търсене на жилища.
Не се ли поизчерпа този ефект КТБ за жилищния пазар?
Не, защото се забелязва ръст на чисто инвестиционните сделки и не само от големи играчи, а от малки инвеститори, които искат да вложат спестявания в имот. Все повече са запитванията за този тип имоти. Тази тенденция не съществуваше през 2008-2012 г., когато и лихвите по депозитите бяха високи, и цените на имотите постоянно падаха. В момента тази тенденция се обръща.
През последната година на пазара се появиха два типа инвеститори в недвижими имоти – едните са такива, които строят и не искат да продават в момента. Това са предприемачи, за които строителството на сгради не е основна дейност, а разполагат с ресурси, които влагат в бизнеса с недвижими имоти заради сигурността на активите. Другият тип инвеститори са такива, за които също основният им бизнес не е недвижимите имоти, но са чули, че се изкарват пари в строителството и продажбата на имоти и решават да навлязат в този бизнес. Това е доста опасно, защото не винаги това, което изглежда като разчет на хартия, се случва на практика. Все повече такива инвеститори навлизат на пазара, което също в известна степен ще окаже влияние.
Би ли могъл напливът от такива инвеститори да ни напомни за онзи неотдавнашен много лош момент за пазара?
Не, не мисля, защото банките не са толкова активни, когато бяха тогава. По времето на бума банките кредитираха всичко – покупка на парцели на 100% и строителство. Знаем какъв балон се разду. В момента банките не са толкова агресивни.
За мен проблемът се корени в онези проекти, които са били замразени, в парцели, които са купувани на високи цени. Предприемачите трябва да ги реализират, защото трябва да си минимизират загубите.
Напливът на инвестиции не води ли в един етап до силно намаляване на доходността?
Да, това е така. От наша гледна точка мога да кажа, че в нашите проекти сме бюджетирали около 20-25% оперативна печалба. Залагаме на по-нисък спред на печалбата за сметка на това да направим по-качествен и стойностен продукт за клиентите ни. Така че маржовете са по-ниски, но това зависи и от цената на парцела, върху който се строи, при какви условия е придобит, включително и дали се строи срещу обезщетение. В момента е някаква истерия на пазара да се вдигат много процентите на обезщетение и фирмите се „надцакват“ с предложения към собствениците на парцели.
Няколко фактора катализираха търсенето „на зелено“ през последните няколко месеца. Очаквате ли тази тенденция да продължи?
Да, защото нямаше предлагане на добри имоти на пазара. Тази тенденция ще продължи мисля и през 2016 г. За след това не мога да правя прогнози. Всичко зависи от икономическата и демографската ситуация. Като гледам обаче това, което ще излезе на пазара спрямо търсенето, мисля, че нещата не са чак толкова плашещи.
Сертифицираното „зелено“ строителство все още е нишово. Очаквате ли да се превърне в по-масова тенденция? Имаме ли капацитета да го превърнем в по-масово строителство?
Силно се надявам да стане, защото Европа се ориентира към това. Изпълняват се програми за намаляване на потреблението на енергия и строителството на устойчиви сгради в цяла Европа. Това не смятам, че трябва да става с някакъв регулаторен режим и наложени изисквания от държавата или общината, а чрез стимули за такъв тип инвестиции. По-благоприятно данъчно облагане, като по-нисък местен данък и такса смет за имоти и сгради, които са строени и се управляват по-ефективно и по този начин пестят ресурси.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов