Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Лечение за болните сгради
Рубрика: Актуално Източник: Капитал Диагноза, но не и лечениеАнализ на състоянието на сградния фонд в страната, направен от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, показва, че от основен ремонт се нуждаят над 400 000 панелни апартамента, 150 000 жилища в стоманобетонни сгради и 170 000 в масивни, т.е. всеки пети дом. В противен случай в близките 10 години те ще станат прекалено опасни и негодни за обитаване. Анализът показва също, че повече от половината жилища в страната са без ефективна или почти никаква топлоизолация. Това води до по-високи разходи на енергия за битови нужди, като по този показател България се нарежда на челните места в Европа.
Друго проучване, изготвено от австрийската асоциация на пасивните къщи (които имат почти нулево потребление на енергия) IG Passivhaus, показва, че за саниране около 700 хиляди стари къщи и сгради в Австрия са нужни 12.4 млрд. евро, което драстично ще свали консумацията на енергия. В същото време правителството планира до 2015 г. да изгради и модернизира газови централи срещу 3.9 млрд. евро, за които ще са нужни и от 3 до 8 млрд. евро за доставки на газ. Няма да се наложи и закупуване на квоти за парникови газове за над 13 млрд. евро. Извода е, че ако парите за централи се вложат в саниране ползите за държавата ще са по-големи. От една страна инвестицията за саниране ще е еднократна и по малка, а от друга държавата ще намали енергийната си зависимост от доставчика си на газ.
Някъде има и лечение
Във всички страни в Централна и Източна Европа има жилищна политика по санирането, като в Литва например бюджетно финансиране за този тип дейности е до 50%, в Унгария пък е 75%. В Австрия и Германия освен че собствениците се подпомагат да санират жилищата си, предприемачите се стимулират и финасово да строят енергийно ефективни сгради.
На хартия и България има разработена национална жилищна стратегия. За резултати от прилагането й обаче е трудно да говорим. Повече от четири и половина години след приемането й от правителството Законът за етажната собственост още не е влязъл в сила, след като няколко пъти се връща за доработване.
Пожелателни остават и част от другите мерки, заложени в стратегията: например въвеждането на субсидирани кредити за ремонт и обновяване на жилища.
На кръпка или на цяло
Резултатите от неефективната и мудна държавна политика в това направление са видни и с просто око. Панелните блокове в жилищните квартали наподобяват картина на бездарен авангардист: лилава кръпчица, представляваща външна стена, до нея - остъклен балкон в зелено, а два етажа над тях - червена козирка. Още по-впечатляващи са разнообразните дограми и тук-там накацалите климатици по иначе преобладаващо сивите жилищни фасади.
Проблемът обаче далеч не е само естетически. В голямата си част тези ремонти са извършвани без консултация със специалисти, а резултатът в крайна сметка може да доведе и до фатални последици. Не са редки случаите на паднали части от балкони, а на някои места дори в центъра на София зле монтирани климатици на първи етажи могат да отнесат главата на някой разсеян минувач.
Според Закона за устройство на територията всеки собственик на имот трябва да получи строително разрешение, преди да санира дома си, да усвои някой от балконите или дори преди да сложи тента над него. Ако жилището се намира в сграда с повече от един собственик, трябва да получи и тяхното съгласие не само за ремонта, но и за конкретния цвят, в който е решил да бъдат външните му стени.
На практика обаче това не се случва и повечето "облагородявания" са в разрез със строителните норми. Стоян Ангелов, управител на специализирана в саниране фирма "Проект строй инвест", разказва, че взимането на подобни разрешителни е по-скоро изключение, отколкото практика.
Някои от собствениците на своя глава дори избиват стени и т.нар. носещи конструкции, като така нарушават целостта на сградата, проектирана и изчислена при точно определени условия.
"Само затварянето на една малка кухненска тераса с газобетонни блокчета тип итонг натоварва конструкцията с около 500 кг, към които прибавяме дограмата, остъкляването и поне 150 кг лепило и мазилка. Не се знае в кой момент точно долната плоча на терасата може да поддаде, което означава всички тераси под нея да рухнат като домино", обяснява инженер Стоян Йорданов от проектантската къща "Санис".
Освен опасно санирането на парче е по-скъпо и с по-ниска ефективност. Специалистите обясняват, че ако положите топло- и хидроизолация на външните стени само на своя апартамент, може да спестите до 20% от сметките си за отопление. При цялостно саниране на сградата обаче процентът на спестявания може да нарасне в пъти.
Според проучване, направено от Програмата за развитие на ООН (ПРООН), ако едно домакинство плаща средно на месец по 151 лв. за парно и 45 лв. за ток, то в случай на цялостно обновяване на сградата сметките ще паднат съответно до 90 и 27 лв., и то още през първата година. След шест години сметките в санираните жилища могат да намалеят до около 100 лв. за парно и ток, най-малкото защото цялата сграда се затопля. А ако умножите спестеното по 2 милиона (половината от жилищата в България) и по десетки месеци, то икономията не изглежда никак малка.
Разходите обаче също са значими - те варират между 38 и 50 лева за квадратен метър външна изолация. Отделно още няколко хиляди лева за нова дограма.
Самото вложение в топлоизолация (облицовка на фасадата и смяна на дограмата) се изплаща от намалените сметки за отопление според експертите за около 10-12 години, изчисляват от ПРООН. За да е наистина ефективно лечението на сградата обаче, нужно е да се вземат и по-цялостни мерки - например укрепване на самата сграда, ремонт на покривите и спиране на течовете от други места, както и нова вътрешна ВиК система - щрангове и тръби.
Пазарът има тежката дума
В момента на пазара в София почти не се търсят имоти в панелни сгради (тъй като вече се намират жилища в новопостроени кооперации на същите цени като панелните имоти), както и такива в начален етап на строителство, се посочва в пазарен анализ за жилищата през 2008 г. на агенцията за недвижими имоти "Явлена". Според Младен Митов, анализатор в агенцията, инвестицията в саниране на панелен апартамент е изгодна само в случай, че собственикът има намерение да го обитава. "При продажба на панелни жилища максималната добавена стойност заради саниране е не по-висока от 3% от цялата стойност, а в същото време разходите за ефективно саниране са доста по-високи", твърди Митов. Според него обаче купувачите се интересуват много повече от локацията и в масовия случай предпочитат да купуват евтини апартаменти в не толкова добро състояние и на по-късен етап сами да ги санират. Прогнозата на "Явлена", както и на повечето от водещите агенции е, че в близките години стойността на несанираните стари сгради ще падне чувствително, като основният фактор ще бъде не толкова тяхната здравина, а политиката на банките от година насам да не отпускат ипотечни кредити за такива сделки.
