Новини за недвижими имоти
Коректност навсякъде, и към всеки - партньор, приятел или клиент
Рубрика: Интервю Източник:Симеон Митев:
управител на “Шанс 96”
Недвижимите имоти у нас ще продължат да поскъпват, но няма риск от ценови скок
За мен хората са най-големият капитал на фирмата и затова даваме възможност на всеки да стане добър професионалист
визитка |
Роден на: 15 юли 1965 г. в Русе Образование: завършил е Висше военно образование - строителна специалност Семейно положение: женен, с едно дете на 15 години, ученичка в осми клас Хоби: риболов, интернет, шахмат, рисуване Девиз: коректност |
- Откога сте на пазара, господин Митев, и какво е вашето мнение за търговията с недвижими имоти?
- На пазара съм от средата на 1995 г., официалната регистрация на фирмата е от 1996 г., но през 1995 г. бяха първите сделки и затова съм дал такова име на фирмата си - "Шанс 96". Първите ни крачки бяха белязани от кризата в страната - поскъпването на долара и срива на банките. Това, разбира се, остави отпечатък в работата ни, но за щастие нещата се нормализираха.
- Кой период е по-интересен, по-добър за работата ви от гледна точка на успехите, на постигнатите резултати?
- Всеки период сам за себе си е важен. Първият 5-годишен период беше за това, да набереш сили и да се учиш - сблъскваш се с трудности, за да влезеш в релсите. Вторият период - там вече си обучен и започваш да събираш сили и вече виждаш накъде вървят нещата и се насочваш натам. Тогава вече идват и успехите и финансовите резултати. Така че за мен еднакво скъпи са и двата периода и първият - подготвителен, и вторият - на развитие, ако въобще мога да ги разгранича на периоди.
- Пазарът за недвижими имоти е първият свободен пазар у нас на практика след промените от 1990 г. Има ли правила на този пазар и спазват ли се те?
- Правила между агенциите има, но някои не се спазват. Съществува едно затворено общество между агенциите за недвижими имоти, които работят помежду си. Защото има "агенции", казвам това в кавички, които работят от къщи, от кухнята си. Те не могат да бъдат въобще конкуренция на легитимните фирми от бранша.
- Големите публични агенции имат организация - Национално сдружение за недвижими имоти, вие член ли сте?
- Аз бях член, но точно в момента не съм. Кандидатствам пак да стана член. Въпросът е в това, че предишните ръководствата, не сегашното, не свършиха добре работата и нямаше ефективност. А сега кандидатствам, защото виждам промяна в работата на новото ръководство на националното сдружение, че сега има ефективност, затова имам желание да вляза пак.
- Кои са най-големите проблеми на пазара днес?
- О, те са много. Нелоялната конкуренция - един от най-големите и трудно решими. Второ, големи проблеми създават хората, специализирали се да правят измами. Това са обикновено няколко човека, които се обединяват с цел да излъжат и измамят някого - не уточнявам с какъв цвят са и с каква интелигентност са. Проблем е и несъгласуваността между институции, комисии, организации, нотариат, агенции. Вземете само това - нямаме единна картотека. Днес във времето на компютрите и Интернет трябва да можеш с натискането на един бутон да видиш какво е положението на определен имот. А какво е положението сега? Трябва да ходиш, да търсиш по институции и бюрократични звена информация, като инспектор да го проверяваш отвсякъде. В тези условия не е изключено да сгрешиш или да те излъжат, защото някъде нещо не е записано.
- Значи има хляб за измами в бранша?
- Не много. Но това не означава, че добрите агенции не могат да намалят максимално риска. Просто хората трябва да внимават, когато предприемат такава решаваща крачка като покупка на имот.
- Какво трябва да знаят хората, които искат да купят имоти и жилища и им предстои избор? Като професионалист какво ще ги посъветвате?
- Много е важно те да се обърнат задължително към легитимна агенция. На следващо място е въпросът - коя е тази агенция, има ли тя офис, как стои на пазара, присъстват ли в бюлетините за недвижимите имоти, как се рекламират, какво ще каже браншовата организация за нея, какво ще казват инвеститорите за нея. След такъв анализ на 2 - 3 агенции да се избере най-добрата и едва тогава да се обсъждат подробности около комисионния договор.
- Какво означава добрата сделка при вас?
- Зависи какво търси клиентът - в различни сегменти на пазара има различни субекти, различни агенции. Важното е това да е легитимна и регистрирана, известна компания. Невинаги агенциите с много офиси гарантират доброто обслужване. Според мен дори е валиден обратният принцип - този бизнес трябва да се ръководи отблизо и "разхвърлянето" на много места е пагубно за качеството на услугата. Изпитал сам го на собствен гръб - в един момент имах 4 офиса, около 40 души персонал и тв предаване за имоти.
- Има ли разлика в разходите, които се правят от купувача при покупка на жилище, ако се обърне към различни агенции, или работите по един и същи норматив?
- Има разлика. Има някои агенции, които казват, да, елате само при нас, за да не плащате комисиони. И тъй като комисионите не са малка сума, хората се съгласяват. Въпросът, който обаче не си задават, е - може ли човек, който не получава пари от теб, да защитава интереса ти. И тъй като всеки работи за някакви средства, ясно е как ще бъде договорена една такава сделка и в чий интерес ще са крайните резултати от нея.
- А как изкарват своето тези, които казват, че не вземат комисиона?
- Първо, с това си заявление те привличат клиенти нелоялно за сметка на всички останали на пазара. Второ, за да получат своите пари за свършената работа, те показват офертата на пазара, но не работят с агенции, а чакат частно лице да прояви интерес. Тогава поемат да защитават неговите интереси, игнорират интересите на обявилия офертата и от частното лице получават своята комисиона.
- Защото иначе е нелогично да работи без комисиона.
- Този подход е абсолютно допотопен според мен, но за съжаление присъства на пазара реално. Дори апелирам към вас да направите едно журналистическо проучване на онези агенции, които обявяват, че работят без комисиони. Направете проучване и ще видите какви са тия агенции, как работят тези хора, подписват ли договори, колко души работят при тях, осигурени ли са съгласно законите на страната?
- Напоследък много актуална стана темата за чужденците на българския пазар и за техния интерес към имотите у нас. Защо идват чужденците у нас?
- Този въпрос има две страни. Първата страна е, че нашият пазар в момента е нерегулиран - има големи ценови движения, говори се както за 1000 евро за квадратен метър, така и за 10 - 20 евро за квадратен метър. От тази гледна точка искам да кажа, че понеже ние все още не сме се стабилизирали и все още има възможност да се купят евтини имоти. Но това не означава, че трябва да има масова психоза и хората да се побъркват и да казват - вече цените са над 1000 евро, 1200 евро. Именно психозата поражда някакви абсолютни нереални цени, които не са съобразени с българските условия и възможности. Новост при нас е това, че чуждестранните инвеститори, които влагат сериозни пари у нас, вече идват със свои консултантски къщи. Тези консултантски къщи много добре си знаят работата и те пресяват огромна информация, преди да се стигне до сделка. В това отношение ние вече имаме и натрупан опит - най-голямата сделка за парцели, в която имаме сериозно участие, е за 220 дка за строителството на Бизнес парка в столичния квартал "Младост". Инвеститорът определено си влага средствата точно до цент и за да направи това, той се допитва до консултанти, които не са измислени фирми, а известни имена на световния пазар.
- Познават ли чужденците обстановката в България, цените на имотите?
- Да, определено консултантите, макар и чуждестранни, я познават. И ме е учудвало, че някой инвеститор е идвал и за определен район, за който аз работя от години, но той за определени оферти знае повече от мен. Просто ме е учудвало, че той има толкова много информация още при влизането в нашия офис. Тук говоря за инвеститори, които влагат над 1 милион евро в недвижимости.
- Много ли са вече такива на пазара?
- Разговори с много инвеститори, но засега само четири такива сделки. Две вече са осъществени, а две са в проект - за големи парцели земя. Но работим и аз очаквам резултатите в скоро време.
- Каква земя търсят чужденците - за строителство или земеделска, за производство?
- Чуждестранните инвеститори се интересуват от всичко - земи за строителство, земеделска земя и земя за промишлена регулация - всякаква на добра цена и с добри комуникации. Задължително условие при повечето клиенти е парцелът да има добри комуникации, няма ли ги, изобщо не проявяват интерес.
- Знаем, че земята около София е много скъпа. Така ли е в провинцията, работили ли сте с парцели, как е там положението?
- За "Арома" сме закупували земя в провинцията, работили сме и за други фирми. В момента земята в провинцията, която е покрай шосетата и магистралите, е скъпа и търсена. Но и интересът на купувачите определено е към парцелите около пътните артерии.
- А земеделска земя купуват ли?
- Земеделска земя чужденци не могат да купуват, по принцип техните фирми купуват. Аз не съм се занимавал с този пазар като земеделска земя. В момента се купуват по-малки масиви земя до 100 дка, но и при тях собствениците са много и сделки трудно стават.
- Останаха ли парцели във и около София, които ще са интересни за чужденци, пък и за по-големи инвеститори?
- Пазарът на парцели се вече свършва и очаквам вторичния пазар на препродажба. Инвеститори купуваха досега подходяща земя, регулираха я и сега я продават доста по-скъпо - това вече е вторичният пазар. Очаквам той да продължи да се разраства, тъй като немалко собственици на земя очакват още да поскъпнат имотите и ще продават.
- Къде в София все още има парцели за продажба?
- Според мен в момента добре развиваща се зона за пазар за промишлена земя са "Суходол", Околовръстният път, от разклона за Банкя до "Ботевградско шосе". Това са районите, които тепърва трябва да се разработят за промишлени нужди - производство, търговски складове и малки цехове.
- А за жилищни имоти?
- За жилищни имоти продължават да са най-атрактивни южните райони на столицата от "Цариградско шосе" надясно до "Цар Борис III".
- А навлиза ли се вече навътре във Витоша, имам предвид райони като Владая, Панчарево, Кокаляне.
- Засега има интерес, но по-малък.
- Кажете нещо за конкуренцията?
- Разбираме се с всички коректни колеги на пазара. Много от собствениците на агенции в нашия бранш имат желанието да се чува непрекъснато тяхното име в средствата за масова информация. Не мисля, че е във възможностите на една или друга агенция да дава компетентни мнения за целия пазар, а и някои хора определено залагат на имиджа си вместо на работата за клиента. По този начин те се опитват да манипулират пазара - за щастие безуспешно. За да не изпадам в подобни състояния, винаги предпочитам работата с други колеги.
- Какво имате предвид?
- Тези имена са постоянно във вестниците, които непрестанно се позовават на информации от тях. Лесно може една сделка да се афишира и да се каже - има скок в цените. Тези данни обаче трябва да се поднесат коректно, с отчитане на всички особености на съответната сделка, а не да се правят общи изводи -
цените отново скачат. Така само се изкривяват пазарните принципи.
- Каква е основната посока за манипулация на цените - нагоре, надолу?
- Нагоре, колкото се може повече нагоре. И колкото повече има истерия на пазара, толкова хората се объркват и в мътната вода някои се опитват да ловят риба.
- Успяват ли?
- Има някои, които успяват.
- Чуха се невероятно цени за земята в София, специално за някои терени.
- В суперцентъра, да, има.
- 2000 евро, 1500 евро за квадратен метър?
- Има, но не конкретизирам. Невероятни са за нас и е трудно да бъдат приети, но ги има.
- Кажете нещо за жилищен комплекс "Кулата", който вие ще предложите на пазара?
- Комплекс "Кулата" е много специфичен и характерен, предназначен главно за хора със средства, които нямат много свободно време, но искат най-доброто за себе си. Той е направен така, че да обслужва всички нужди на купувачите.
- Какъв ще е типът на къщите, които там ще се изграждат?
- Американски къщи.
- Със самостоятелно захранване, отопление?
- Водното захранване е тройно, електрическото захранване е двойно, защото не може някой човек да е дал много пари за имот и да му угасне токът или да няма вода.
- А отоплението как ще бъде?
- Има различни варианти и в зависимост от схемата кой как ще приеме, ще се вземе решение.
- Разкажете нещо от практиката си, някаква интересна сделка, някакъв интересен клиент, сделка, с която се гордеете.
- Просто не може човек да не се гордее със сделка, като тази за изкупуването на земя за изграждането на Бизнес парка. Тя и досега е основа за нас, като работа, в която сме участвали съвместно с още две агенции. Тогава ние изкупихме за нуждите на инвеститора около 220 дка земя, която имаше около 900 собственици. Представете си каква работа в съвсем кратки срокове сме свършили - всички тези хора трябваше да се издирят, убедят и земята им да бъде купена.
- Това е голям проблем - 900 души да подпишат един общ договор.
- Да, с общи усилия стана.
- За колко време?
- Около 9 месеца.
- Това е много кратък период. На каква цена средно изкупихте земята?
- На този въпрос не мога да отговаря, защото това е търговска тайна.
- Актуална за България е годината 2007-а - когато ще бъдем приети в Европейския съюз. Вие очаквате ли някакви промени във вашата работа, във вашия бизнес сектор след приемането ни?
- Да, очаквам, и то в две направления. Първото, като колеги ще се появяват много чужди фирми, сериозни агенции на нашия пазар и, второто - очаквам да влязат още по-големи инвеститори, с които нашият пазар да стане такъв, както в другите страни, които са по-напред влезли в ЕС.
- Това ще бъде ли свързано със скок на цената на имотите, на парцелите?
- Според мен увеличение ще има, но то ще бъде стъпаловидно, а не със скок. Поне досега на нашия пазар се убедихме, че цените растат, но на отделни стъпки. Затова днес не може да се каже, че ако имотът е струвал миналата година 30 евро за квадрат, сега в момента може да се продаде за 60 евро. Увеличението става постепенно - първо отива на 40 евро, след това на 50 и едва след това - на 60 евро. И едва ли това може да стане само за година, нужно е повече време.
- Как оценявате икономическото състояние на страната във връзката с продажбата на индустриални парцели? Има ли събуждане на интереса на бизнеса към закупуване, да кажем, на фабрики, на цехове, на складове?
- Има събуждане на интереса, но тук се намесват и други процедури за придобиване на имот - приватизация, хора, връзки, контакти.
Става трудно да стигнем до по-големи сделки, които обикновено се правят на друго ниво.