Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Кирил Петков: Трябваше да извадим 205 разрешителни, за да пуснем търговския център в действие
Рубрика: Интервю Източник: ДневникС какво проектът "Блек голд парк" е по-различен от останалите търговски центрове?
- Идеята за парка, която го прави по-различен в сравнение с всички други проекти в България, е, че още преди да бъде изграден, има обща визия как ще изглежда, като в същото време се дава възможност на всеки един наемател да направи обекта си по начина, по който е най-добре за неговия бизнес.
Другото, което ни отличава, е, че се прави селекция на наемателите по два основни критерия - да са лидери в своята търговска категория и да продават стоки на достъпни цени. Това означава, че трябва да са в ниския до средния ценови сегмент. Спряхме се на този модел, защото за момента той е работещ за България.
Покупателната способност на българите все още е ниска. През последните две години в условията на криза добри обороти реализират предимно т.нар. дискаунтъри. Анализите ни показват, че в близко бъдеще най-голям растеж на пазара се очаква именно на този ценови сегмент. В същото време имаме изисквания за добро обслужване и държим на това.
Въпреки че няма прекалено лъскави неща, както в един мол например, целта ни е да накараме клиенти дори с 15 лв. да получат удоволствие от пазаруването. Да кажат - колко ми е изгодно и на сметка, пак ще дойда тук. Т.е. стремежът ни е да предложим услугата "достъпно пазаруване за всеки". Този е сегмент в момент е обхванат е малки магазини или пазара "Илиенци", но той е далеч от западните стандарти.
Освен това концепцията ни позволява да отваряме площите поетапно. Не сме си поставили фиксиран срок да напълним парка с наематели. Целта ни е да направим своеобразен клуб на лидерите при търговците, които в момента са най-добри на българския пазар. Това ни дава гъвкавост в кризата. Допълнителен плюс е, че не разчитаме на банково финансиране, а на изцяло собствени средства.
Как избрахте мястото? Какви са параметрите на търговския комплекс и кои са инвеститорите?
- "Блек голд парк" (Black gold park) се намира на бул. "Ботевградско шосе" и околовръстния път на София върху площ от 80 декара. Това е кръстовище на два от най-големите пътища в България. На час през това място преминават над 3000 коли. Допълнителен плюс е, че булевардите "Владимир Вазов" и "Ботевградско шосе" имат по три ленти за движение в едната посока, което дава шестлентов коридор от центъра към парка.
Това дава възможност от центъра на столицата до търговския парк да се стигне в делничен ден за 15 минути. Инвестицията е американска и идва от частен семеен капитал. През последните 40 години американската компания е управлявала множество търговски центрове в източните щати. Архитектите на парка са "Пъркинс и Истман", които са направили двата най-големи и успешни търговски парка в Чикаго. На територията на парка могат да бъдат разположени общо търговски обекти с 30 хил. кв.м разгъната застроена площ.
Колко време ви отне отварянето на първия обект в търговския парк в България?
- Започнахме реализацията на проекта през 2007 г. Първата копка направихме през 2009 г., когато беше най-голямата криза в България. Първият обект на "Джъмбо" беше отворен през август 2010 г. Магазинът е с площ от 14 хил. кв.м и в момента веригата е без конкуренция на пазара на играчки у нас.
Преди дни бяха пуснати в експлоатация обектите на "Лидъл" (2000 кв.м) и на дрогериите DM (500 кв.м). Всеки наемател сам избира площта на обекта си в зависимост е нуждите. Той може сам да го построи или пък ние да му го построим, ако пожелае.
Кои други търговци предстои да привлечете?
- Пред сключване на договор сме с ресторант за бързо хранене. В преговори сме и с останалите бъдещи наематели. Предвиждаме да има два отделни магазина за дрехи и обувки и още два за електроника и за мебели. Преговаряме с български и чужди вериги, които са лидери на пазара.
Какви наеми плащат компаниите и какъв е срокът на договорите им?
- Клиентите ни, освен че са наематели, са и наши партньори и инвестират в общата визия на парка. Когато инвестират, те искат дългосрочно присъствие, защото по този начин може да амортизират инвестициите по-дълго. Това пък от своя страна показва, че искат да развиват парка не като поредна локация, а като собствени магазини, което ни дава сила, че ще ни има и в бъдеще.
По тези причини срокът на договорите ни с тях е над 33 години. Клиентите ни плащат наем за земята, инфраструктурата, паркинга и обслужването. Наемите са комбинирана схема от фиксиран наем и процент от продажбите, като наемателите инвестират собствени средства само в изграждането на сградата си. Наш ангажимент е инфраструктурата и им предлагаме да им доведем всичко да сградата.
Те могат да влязат и в напълно готов обект, ако решат, че искат ние да го построим. За купуването на терена и изграждането на инфраструктурата, която включва три резервоара над 900 кубика вода, канал, 6 км токови линии, пътища, паркинг за над 1000 коли, са вложени 10 млн. евро. Цялата инвестиция е направена така, че не би трябвало да се правят някакви съществени ремонти в следващите 30 години. Паркът е направен с дългосрочна визия, защото нямаме намерение да го продаваме.
Колко души посещават парка, откакто отвори врати "Джъмбо"?
- На месец са средно над 50 хил. души. По Коледа заради подаръците имахме около 100 хил. С отварянето на новите магазини очакваме посетителите да се увеличат с още 30%. За целта правим директна линия на маршрутка №17, чиято последна спирка ще бъде "Блек голд парк".
Тя ще тръгва на всеки 15 минути от паметника на Васил Левски. Предвиждаме да направим и детска площадка, където родителите да могат да оставят децата си, докато пазаруват, но услугите в нея ще бъдат платени. Друго допълнително обслужване не предвиждаме.
Какви са плановете на американските инвеститори в България?
- Кризата не ни пречи, защото се финансираме изцяло със собствен капитал. В момента търсим други подходящи възлови места в София, където да направим още един търговски парк. Проучваме и други инвестиции в имотния сектор. Имаме интереси и в други сфери. Засега погледът ни е само към София, защото покупателната способност в провинцията все още е ниска.
По-ниски ли са цените в магазините във вашия парк в сравнение с техните магазини на други места в София?
- Цените на "Джъмбо" са същите както и в магазина им на бул. "България". В деня на откриването на обекта им DM бяха обявили 15% по-ниски цени. Нямам информация дали дрогериите ще запазят тази политика, защото компаниите сами си определят промоциите в отделните магазини. Цените на "Лидъл" са еднакви във всичките им обекти.
Как оценявате конкуренцията в сектора?
- Интересното за този сегмент е, че досега конкуренцията е била на отделни магазини. Синергията, която се получава заедно от всичките магазини като готов парк, я няма. Единственият подобен парк като нашия е този зад Централна гара с магазините на "Темпо", "Техномаркет" и "Явор", но и там не е мислено глобално как ще изглежда търговският център, докато ние още от самото начало знаем цялостната визия на проекта.
Как намирате бизнес средата в България? Любезна ли е администрацията?
- За да отворим парка, трябваше да извадим над 205 разрешителни - за строеж, вода, ток, път и т.н. Това ни отне около година и половина. Не мога да кажа, че навсякъде администрацията беше експедитивна, но мога да отлича тази на район "Кремиковци", която работеше суперефикасно и много ни помогна да изминем целия процес по-бързо.
Иска ми се цялата администрация да работи като тази на район "Кремиковци". Фактът, че продължаваме и гледаме към нови проекти в България, е достатъчно добра оценка, че средата за правене на бизнес е добра.
Търсили ли сте съдействие от страна на Агенцията за инвестиции?
- Новата администрация в агенцията през последната година ни оказа помощ при издаването на част от разрешителните. Агенцията координираше процеса със съответните инстанции и изискваше да се спазват сроковете за издаване на съответния документ.
Също така ни помогнаха много и за връзките с клиентите ни, които са чужди инвеститори. В момента агенцията прави каталог с всички обекти в България, които могат да обслужват чужди инвеститори, и показват реални проекти на отделни фирми, което е една много добра инициатива за насърчаване на нови инвестиции в България.
