Новини за недвижими имоти

Какво се случва на пазара на парцели през 2026г?

Пазарът на парцели за жилищно и промишлено строителство е един от факторите, обуславящи и последващия пазар на жилищни и индустриални имоти.

Каква е картината в този сегмент и какво трябва да знаят собствениците на земя и инвеститорите - Imoti.net разговаря с инж. Илина Добрева - строителен инженер, лицензиран оценител, медиатор и собственик на Real Invest Consult -  консултантска фирма в областта на инженерните услуги и недвижимите имоти.

Каква  е цената на квадратен метър земя за строителство в различните части на София?

Като строителен инженер и оценител първото, което анализирам при всеки конкретен имот, е какво може да бъде построено реално на него и в какъв срок проектът може да бъде реализиран и въведен в експлоатация.

 Едва след това идва въпроса за цената като функция от много фактори.  Два  съседни поземлени имота в един и същи квартал погледнати на карта могат да изглеждат идентични, но да  имат драматична разлика в стойността. Първият може да има лице на улица с приложена регулация, да са положени кабели на електропреносната мрежа пред имота, водопровод , да има Подробен устройствен план и отреден УПИ, а вторият да има различни устройствени параметри за строителство, да изисква изработване на ПУП, което води до години наред  борба с администрацията, отчуждаване на улици и допълнителни разходи за довеждане на инфраструктура. По тази причина трудно може да се говори за цена на квадрат в определен район без да се вземат предвид спецификите на всеки отделен имот.

През 2026 година тези разлики стават все по-решаващи за ценообразуването. Пазарът преминава от фазата на еуфория през 2025 и мотото „купувай каквото се продава“ към етап на по-бавни решения, свързани с повече проверки, трезва преценка и преговори за цената.

Доколко пазарът е готов да удовлетвори очакванията на продавачите?

Пазарът на земята е функция от пазара на жилищните и/или промишлените имоти. За да разберем пазара на поземлени имоти трябва да наблюдаваме внимателно пазара на крайния продукт – жилища и складови бази, които само по себе си също се различават.

По официални данни на Агенция по вписванията за първите девет месеца на годината общият брой сделки в столицата намалява с 16,8 % на годишна база, успоредно с това НСИ дава официална информация за 2,4% ръст в цените за последното тримесечие в гр. София. Къде е логиката в този процес? Имотите са много инертни при промяна на движението на графиката на цените, особено в икономическа ситуация със силно изразени инфлационни процеси. Купувачите на имоти вече не бързат. Тези, които избират дом и ползват ипотечно финансиране, изключително много премислят и ограничават бюджета си, за да могат да се справят спокойно при очаквано на увеличаване на лихвените проценти в Еврозоната през следващите години.

Купувачите сравняват, оглеждат и преговарят много по-дълго, очакват отстъпки. Като обратен домино ефект това се пренася и към строителните предприемачи.

Как реагират строителите/инвеститорите на този пазар?

 Строителят, който в повечето случаи е и инвеститор, плаща днес за земята с пари, които очаква да получи от купувачите на крайния продукт в рамките на следващите 2 до 3 години, а когато се налага градоустройствени изменения, съвсем спокойно можем да говорим и за 5 години напред във времето.  По данни на Националната асоциация на строителните предприемачи, сключените предварителни договори отчитат спад  на годишна база с 18%, като очакванията са до края на годината да достигнат  около 20%. Ние също го наблюдаваме дори при стабилни инвеститори с история.  Когато имаме забавяне в предварителните продажби, предприемачът е принуден да осигури финансирането за завършване на сградата с повече собствени средства или с банков капитал, който се очертава да поскъпва.

 От това естествено следва и бюджета за покупка на терени да се свие. Земята е най-голямото перо в себестойността на един проект, успоредно с това цените на строителните материали и труд вече надвишават 1000 евро за кв.м. и продължават да се покачват. Строителите, с които работим, споделят за двойно увеличение на цената на бетона например.

Вижте още: Пазарът на имоти в България е на две скорости: цените растат, а сделките намаляват

Ножицата между очакванията на собствениците, базирани на  еуфоричния пазар през 2025-та година и реалните възможности на инвеститорите се разтваря все повече. 

При обезщетенията строителят не затваря собствени средства, а предоставя процент на обезщетение в бъдещата сграда. В резултат на повишаващата се себестойност на изграждане, инвестициите в довеждаща инфраструктура и очакванията за отстъпки при купувачите на жилища, в крайна сметка това се отразява и на процента, който инвеститорите могат да предоставят на собствениците.

От какво значение е влиянието на администрацията и на кадровите промени и процеси в нея?

Администрацията само по себе си е създадена, за да работи в полза на обществото. За близо 18 години практика и контакти с експерти и специалисти от различните общински служби смея да твърдя, че има експерти на изключително високо ниво, познаващи в детайл нормативната база и правилното й прилагане. Предварителни консултации с архитекти и инженери от администрацията са ни спестили  огромни разходи и сме спирали рисковани сделки.

Липсата на титулярен главен архитект, конкурсите (макар и с добра крайна идея), самият процес на преструкториране в Направление по градско планиране, пряко влияят на времето за реализиране на един проект. Общината отчита намаляване на броя висящи преписки, но за бизнеса самата предвидимост е най-скъпия компонент на риска при една инвестиция. 

Вижте още: Как се печелят клиенти, когато пазарът на имоти не е лесен

Ако вложим в един терен 3 млн. евро и след това оптимистично 18 месеца за допускане и одобряване  изменение на План за регулация и застрояване, съгласуване с експлоатационните дружества , прилагане на улична регулация (чрез покупка на терени, попадащи в улица и даряването им на общината), изграждане на канализация или подмяна на водопровод - само финансовата цена на блокирания капитал  директо струва на инвеститора съществена сума в порядъка на минимум 10%, които той изважда от цената, която е готов да плати за терена.

На този фон имоти с виза, изградена инфраструктура и особено с Разрешение за строеж успяват спокойно да постигнат над средните както като цени за продажба, така и като проценти за обезщетение.

В края на 2025-та година изтече срокът за далекоперпективните зони, но нива без изградена инфраструктира не е готов терен за строителство.

Еднакъв ли е пазара при промишлените и при жилищните имоти?

През последните години наблюдаваме търсене на терени за логистични  бази, складове до 1000 кв.м., както и на малки халета за производства. Докато жилищния сегмент е все по-предпазлив, то при индустриалните терени картината е доста по различна.

 Грешката, която правят собствениците на парцели, е да изчисляват какво може да се построи като РЗП на няколко етажа, докато купувачите ги интересува какво РЗП може да се построи на един етаж.  Плътността на застрояване е ограничена за всяка конкретна устройствена зона и коефициента на застрояване не е с толкова решаваща роля, както при жилищните сгради. По тази причина и най-често се получава разликата в очакванията на продавачи и купувачи на този вид терени.

При тези имоти от съществено значение е прилагането на уличната регулация и изграждането на локални платна с вход и изход, възможността за тежкотоварен достъп, а в последните години и дебита на вода за противопожарни нужди.

Как участниците на пазара  да се ориентират за цената на даден терен?

Пазарът през 2026 г. се трансформира и лично аз съм доволна, че времето, когато под натиск се случваха сделки само за да не бъдат изпуснати отмина, защото при парцелите има много подводни камъни е важно купувачът да има време да направи професионални  консултации - както с адвокат, така и с архитект и геодезист, а често и с геолог.

Бих насочила собствениците на терени да не се подвеждат по най-високата цена в интернет пространството за съседен на тях имот. Максимално да се подготвят предварително с необходимите  документи за собствеността, скица от кадастъра, комбинирана скица от лицензиран геодезист. Да направят справка в общината за устройствения статут и да си изяснят реалните възможности за присъединяване към експлоатационните мрежи. Един изчистен откъм юридически и технически казуси терен би защитил по-висока цена на фона имотите с много неясноти. 

За купувачите е важно да разчитат на документи, а не на емоцията, че дадена гледка им харесва или очаквания за инвестиция в инфраструктура в даден район от общината. При финансовите анализи да залагат по-консервативни срокове и ценови очаквания за реализация на крайния продукт.

Никога не сме измервали стойността на един парцел просто в квадратни метри, през тази и следващите години очаквам все повече да обръщаме внимание на сигурността и предвидимостта при поемане на риск за инвестиция.

Снимка: Личен архив

Най-актуалната картина на пазара и реални оферти по квартали могат да бъдат проследени в imoti.net.