Новини за недвижими имоти
Какви са рисковете за купувача при сделка на данъчна оценка
Рубрика: Актуално Източник: sdelkisimoti.bgПовечето купувачи не осъзнават рисковете, които поемат, когато се съгласяват да излъжат държавата и да впишат в нотариалния акт размера на данъчната оценка, вместо продажната цена.
Съдя по това, че у нас броят сделки, изповядвани на данъчна оценка, продължава да е обезпокоително висок. Убедена съм, че голяма част от проблема е именно в непознаване на рисковете, защото съм убедила не малко клиенти-купувачи да се откажат от тази им „спестовна“ идея.
Естествено е човек да иска да спести от разходите по сделката. За София местният данък е 2.5 %, а заедно с нотариалната такса и таксата вписване този процент достига до общо 3.5 % – 4 %.
И много хора разсъждават така: „Едно е да дадеш 4 % върху 50 000, друго е върху 200 000.“
Къде е проблемът?
Никой не обяснява на купувачите защо всъщност си дават парите, които те наричат „пари за такси“.
Хората не са наясно защо и по какъв начин ако не укриват цена и не пестят такси, ще бъдат по-защитени при евентуален проблем. Защо?
Защото понятието „евентуален проблем“ за тях е доста мъгляво.
Наясно са за проблема „късметлиите“, на чиято врата е почукал непознат година-две след като са станали горди собственици и убедено им е заявил, че това жилище всъщност си е негово.
Запознати са с този проблем и „спечелилите“ разваляне на сделката им от неудовлетворен кредитор на техния продавач.
Наясно са и „ударилите джакпота“, чиито сделки са били развалени от самата държава, защото продавачът се оказва, че дължи данъци към НАП, подлежащи на принудително изпълнение.
Защо и как се случва това е много дълга тема. И всеки отделен гореописан казус заслужава специално внимание.
За целите на тази статия трябва да се знаят две неща:
Да, неприятно е, но е факт: сделката ви може да бъде развалена, след като вече сте купили жилището на мечтите си. И първите 5 години от момента на придобиване на имота са най-рисковите.
Най-вероятното, което ще успеете да си върнете по съдебен ред като сума, ако сделката ви бъде развалена, ще е цената, която сте записали в нотариалния акт. Само толкова!
Спорила съм много с хора, които купуват жилище за 100 000, а искат да бъде записано в нотариалния акт 30 000 /размер на данъчната оценка/ и се успокояват, че 70 000 /остатък до истинската договорена цена/ щяла да бъде написана „на гърба на нотариалния акт“ /цитирам!/ като неустойка.
Успех!
Успех на такива оптимисти, ако попаднат в съда! Винаги съветвам този типаж клиенти да поизучат малко съдебната практика и да ми покажат дела, в които съдът с лека ръка и радост отсъжда неустойка, три пъти по-голяма от цената на имота.
Как би могъл да се реши проблемът с криенето на цена и изповядване на сделките на данъчна оценка?
Няма да измислим топлата вода. Този въпрос вече е решен при някои други, не толкова далечни като тип сделки.
Какво е нужно, за да се извърши една съдебна делба на недвижим имот? Там се прави оценка на имота от вещо лице. Да, присъства и данъчната оценка, но вещо лице /оценител/ казва каква е справедливата пазарна стойност на имота.
Как процедират банките-кредитори, когато дават кредити и приемат за обезпечение имот? Отново искат пазарна оценка от лицензиран оценител. Банките не се интересуват от размера на данъчната оценка, от цената по предварителен договор или от цената, която е обявена за въпросния имот в сайтовете за имоти. Кредиторите вземат за меродавно мнението на оценителите, с които работят. И отпускат кредит на база оценката, която е изготвило вещото лице, а не на база твърдения или желания на страните или на държавата.
Питам се, след като има толкова прост механизъм да се определи справедливата пазарна стойност на един имот, защо той не се ползва и при покупко-продажбите на имоти?
В момента законът казва, че се плащат такси на по-високата от двете цени – договорената продажна или данъчната оценка.
Да си представим, че всяка сделка бива задължително придружена от пазарна оценка на имота. Както е при ипотечните кредити. Както е при съдебните делби. И независимо каква е данъчната оценка или продажната цена, страните да са длъжни да платят такси върху най-високата от трите ставки: данъчна оценка, продажна цена или пазарната оценка.
Познайте дали купувачите ще продължат да се изкушават да крият цена? Не, разбира се. Лъгането на държавата ще стане безпредметно, защото вече никой нищо няма да може да спести.
И вече чувам възражения: „Да, но не се решава проблемът с ДДС-то на строителите! В повечето случаи цена се крие, за да се спести ДДС.“ Така е, но и тук може да се измисли нещо, стига да има законодателна воля. Идеята е да се тръгне от някъде.
И възмущение може да породи подобна идея: „Ти в комунизма ли искаш да ни върнеш?! Та нали има свобода на договарянето!“. И свободата на договарянето е нещо прекрасно, наистина. Но то спокойно би могло да бъде отделено от данъците и таксите, които по закон всички сме длъжни да плащаме при сделка с имот. Свободата на договарянето е едно, а колко реално струва определен имот е нещо, което може лесно и обективно да бъде изчислено.
Други ще кажат, че сделката ще се оскъпи допълнително от хонорарите на вещите лица. Но, замислете се, покупката на имот е една от най-скъпите инвестиции, които прави човек в живота си. Таксата от 150 лева за оценка на апартамент не е най-непосилната сума, ако ще плащаш 100 000 лева продажна цена. Между 110 и 150 лева взема един лицензиран оценител, когато оценява жилище за банка. Сумите за оценките на вещите лица към съда стигат до около 350 лева.
Идеята е да не се оставя само и единствено на човешката съвест съдбата на едни от най-важните и скъпи сделки в живота на българите.
Защото едни ще са безсъвестни, други ще са неинформирани, трети ще са хазартни личности. И докато нещо е неморално и неразумно, но в същото време законно, нормално е човек да се изкуши да наруши закона, за да получи някаква очевадна полза, каквато е пестенето на средства.
Поля Христова е специалист в сферата на недвижимите имоти със 19-годишен опит и с 15-годишен опит в кредитното консултиране. Един от първите български блогъри в света на сделките с имоти и тяхното финансиране и създател на сайта www.sdelkisimoti.bg. Управител на агенция Тенкомс.
За повече актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube