Новини за недвижими имоти
Как да си построим къща
Рубрика: Полезно Източник: Investor.bgИнтересът към парцели за строителство расте не само от инвеститори, изграждащи комплекси от къщи, но и от индивидуални купувачи, които искат сами да построят дома на мечтите си, без да се съобразяват с наложени дадености и недостатъци на наличните имоти на пазара. Тенденцията да се купуват парцели за строителство на еднофамилни къщи съществуваше още преди пандемията, но се е засилила чувствително след март м. г., казват брокери и строителни предприемачи.
Начинанието обаче не е никак леко, а подводните камъни по пътя може да са многобройни - от избора на парцел до създаването на качествен проект и самото строителство.
„Построяването на собствена къща често се оказва голямо предизвикателство, което не всеки е готов да приеме. В този случай купувачът се превръща в инвеститор, а това означава, че сам управлява средства и време, търси строителни бригади, занимава се с институции и разрешителни. От една страна, разходите могат да бъдат значително по-ниски, но ако купувачът не разполага с достатъчно информация, шансът да сбърка някъде се увеличава многократно“, каза пред Investor.bg Изабела Клисарска, управител на агенцията за недвижими имоти „Явлена“.
От друга страна, архитектурата на къщата и разпределението зависят изцяло от купувача и той може да изпълни всичко по желан от него начин. В това уравнение обаче съществено място заема и втора неизвестна – времето.
„Когато човек купува къща от инвеститор, тя или е готова, или има ясен ангажимент към графика за строителството ѝ, както и специалисти, които познават изискванията, процедурите и необходимите документи. Самостоятелното строителство може да удължи срока за завършване на къщата многократно“, предупреждава Клисарска.
Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, при покупката на къща от инвеститор особено важна е тежестта на гаранцията, която дава той.
„Покупката от доказан строителен предприемач дава спокойствие и сигурност за купувачите, която не може да се подсигури в такава пълнота при самостоятелно изпълнение“, смята тя. Недостатъкът при този вариант според нея е ограниченият избор пред купувачите, които могат да избират имоти само от наличното предлагане към момента, макар че и в тази ниша от пазара разнообразието от имоти и локации постепенно се увеличава.
Парцелът
Ако човек все пак е решил сам да построи дома си, първата стъпка, която трябва да предприеме, е да се сдобие с парцел за строителство. На какво да обърнете внимание при избора?
„На първо място имотът трябва да е в регулация. Много хора виждат една цена на парцела и че до него има къща, но е възможно парцелът да не е в урегулиран имот и да не могат да построят нищо върху него“, казва инж. Антоанета Сапунова, управител на строителното дружество „Анрад“, което строи къщи и малки жилищни блокове. „Освен това параметрите на застрояването много се промениха. Например, преди време озеленяването беше много по-малък процент, сега изискването е за 30-40% зелени площи и като строител, ако търсиш голямо обезщетение, не можеш да го достигнеш на фона на това, което беше преди“, допълва тя.
Много важно при избора на парцел е също така дали има възможност за присъединяване към експлоатационните дружества – ЧЕЗ и „Софийска вода“ за района на София. „Ако се получи отказ, купувачът трябва със собствени средства да изгради връзки за ток и вода и ако първоначално парцелът е изглеждал изгоден, с прибавянето на тази сума вече съвсем няма да е такъв“, казва Сапунова.
Купувачите трябва да имат предвид и особеностите на парцела от гледна точка на денивелация и налична дървесна растителност. „Има парцели, осеяни с борове или други дървета, които е забранено да бъдат изрязвани, и се оказва, че човек може да построи съвсем малка къща на тях, тъй като трябва да се съобрази с наличната дървесна растителност“, отбелязва Сапунова. „Това са особености на парцелите, които понякога купувачите научават по лесния, а понякога по скъпия начин“, допълва тя.
При избора на парцел е добре хората да се консултират и с архитект, за да съобразят по-добре даденостите му като локация, изложение, наклон, инфраструктура, съветва арх. Ивко Станев от архитектурно студио Stanev Design. Консултацията с такъв специалист на този ранен етап ще им помогне и да избегнат подводни камъни, свързани с административни и градоустройствени процедури, допълва той.
Брокери на недвижими имоти отбелязват, че търсенето на парцели във и около София обичайно започва с южните райони. „В началото хората често търсят в по-близките до София дестинации като Лозен, Панчарево, Герман, Бистрица, Владая, където има транспортна осигуреност от масов градски транспорт, но в някои случаи се оказва, че там има малко или недостатъчно добро предлагане или при цени, които надвишават първоначално определения от клиента бюджет. Затова нерядко радиусът на търсене се разширява до по-отдалечени населени места – Рударци, Драгичево и районите около Сливница, Костинброд, Ихтиман и други градове около столицата“, казва Изабела Клисарска и допълва, че психологическата граница за повечето купувачи е зоната в радиус до около 40 км от София.
По данни на "Явлена" средните цени на парцелите в селата на разстояние над 40 км от София се движат между 20 и 40 евро на кв. м, а в близката периферия на града надхвърлят 200 евро на кв. м.
Купувачите са предимно млади семейства с деца, които се ориентират към имоти в локации с добра връзка с града, както и изградена социална среда. „Тази децентрализация е типична за много европейски градове и отразява стремежа на хората за по-силна връзка с природата, отглеждане на деца в по-чиста среда и повече пространство за семейството“, коментира Гергана Тенекеджиева.
Изходни данни
След като покупката на парцела вече е станала факт, собственикът трябва да се сдобие с т. нар. „изходни данни“ за него. Първият необходим документ е виза за проектиране, която се издава от общинската администрация и от нея става ясно какво може да се построи на закупения парцел. Изходни данни са необходими и от експлоатационните дружества, които доставят ток и вода. Този процес не е никак кратък, строителни предприемачи казват, че има случаи, в които строителството се бави с половин, дори с цяла година заради проблеми с присъединяването на имота към електро- и ВиК мрежата. Ако се окаже, че за имота няма редовен ток, вода и канал, ще трябва да се прибягва до алтернативни решения.
„Малко квартали около София имат канализация и това е големият проблем при строителството на къщи“, казва Румен Цветанов, собственик и управител на „Вердес билд“, специализирана в строителството на еднофамилни къщи. „Хората опитват да решат проблема по полузаконен начин, а институциите си затварят очите. Правят се изгребни ями, които са полуизгребни, полупопивни и когато завали породен дъжд, тръгват реки“, описва ситуацията той.
„Правят се и пречиствателни станции, каквито има в цяла Европа и там те могат да бъдат узаконени, в България обаче не може, защото Басейнова дирекция не дава разрешение за заустване. Дори да се съберат хора от една улица и да изградят канал с общи усилия и средства, като няма къде да го доведат, отново възниква проблем“, допълва той. Проблемът с канализацията се усложнява допълнително и от голямата бюрокрация. „За да получи разрешение за изграждане на канал, човек трябва да мине през пет инстанции, губят се много време и средства“, казва Цветанов.
Той дава пример с Чехия, където компанията му е работила една година. „Там има закон, според който ако даден парцел е в регулация, електроразпределителното и водното дружество в района са длъжни до шест месеца да му осигурят ток и вода, без да е необходимо хората да искат разрешение. В България най-голямата глупост е да си плащаш, за да дойде служител на ЧЕЗ да провери дали има техническа възможност да се осигури ток за парцел, който е в регулация“, казва Цветанов и допълва, че хората са принудени да прибягват до рушвети и корупция, за да осигурят присъединяването на имота си към електрическата и ВиК мрежа.
Проектиране
Проектирането на къща започва с предпроектни проучвания, когато се създава обща предварителна концепция за сградата, определят се визията и посоките на развитие на проекта. Следващият етап е идейният проект, когато архитектът генерира идеи, които представя на клиентите си. „Това е най-непредвидимата фаза по отношение на продължителността – има случаи, в които първото и второто предложение допадат на клиентите, но и много често се минава през десетки предложения, преди да се постигне задоволителен резултат“, казва арх. Станев.
Бюджетът за проектирането може да бъде определен с достатъчна точност едва след изготвянето на пълния проект за сградата. „Много често се случва клиентите да са неприятно изненадани, когато научат финалната цифра. Затова съветът ми към тях е да споделят финансовата си готовност още в началото с архитекта, за да може той да съобрази проектното решение с реалните им възможности“, отбелязва арх. Станев.
Строителство
След като проектът за къщата вече е готов, заедно с количествените сметки, към него следва изборът на строител. Добре е да изпратите проекта си на няколко строителни компании, за да сравните офертите им, съветват експерти.
Румен Цветанов отбелязва, че в западните страни се избира едновременно проектант и строител и процесът започва още от проектирането, но българите все още не са се ориентирали да работят по този начин. „Тук първо се прави проектът, след това се търси строител. В началото проектирането на къщи беше на много ниско ниво, просто една скица, без никакви детайли, колкото да мине в общината, която следи само спазването на параметрите на застрояване. По този начин ставаха огромни изненади за клиентите, които променяха бюджета. Сега има много добри проектантски бюра, които се специализираха в къщите, и се появяват много качествени проекти“, казва Цветанов.
Освен строител собственикът на къщата трябва да си намери и строителен надзор, който да следи дали проектът се изпълнява точно и да съставя необходимите протоколи по време на строителството. „Надзорната фирма обаче не се ангажира да внася в общината протокола за откриване на строителна площадка и цялата необходима документация за всеки следващ етап от строителството. Трябва да е ясно кой ще се занимава с това – строителят, надзорната фирма или собственикът. Този въпрос не се коментира в договорите, но е добре да бъде изяснен преди началото на строителството“, отбелязва Антоанета Сапунова.
В договора за строителство трябва да влязат и атмосферните условия – ако къщата се строи през зимата, период с температури под нулата, следва да не се брои и срокът за завършване на строителството да бъде изместен назад във времето. В договора трябва да бъдат уточнени и гаранционните срокове на използваните строителни материали. Ако те са по-скъпи от обикновените, може да изисква по-дълга гаранция от обичайната в Наредбата за минималните гаранционни срокове. Преди началото на строителството трябва да бъде уточнен и обемът на работата – до груб строеж или до довършителни работи, дали от строителя ще се изискват външни връзки или ще ги правят експлоатационните дружества.
След като строителят вече е вписан в договора, общината трябва да издаде протокол за откриване на строителна площадка, от която дата реално започва да тече срокът на строителството. На този етап се изискват някои задължителни протоколи например за спазване на отстоянията, което се проверява от служител на общината. През цялото време на строителството факторът, с който трябва да се съобразяват строител и собственик, е надзорната фирма, съблюдаваща реалното изпълнение на проекта до грубия строеж, който приключва с издаването на акт 14. След това служител на общината приема грубия строеж на базата на всички съставени протоколи в процеса на строителството.
Много хора завършват грубия строеж на къщата, след което правят пауза, понякога до една година, преди да започнат довършителните работи, казва Сапунова. Причината е, че разполагат с бюджет само до етапа на грубия строеж, а за довършването кандидатстват за кредит. Сред нейните клиенти има хора, които инвестират в много скъпи материали, докато други търсят бюджетна къща с класически български настилки и обзавеждане.
След довършителните работи по електро- и ВиК инсталации се вика представител на лаборатория, който прави замервания дали са изградени според изискванията и надзорът изготвя акт 15, в който описва всичко, което се е случило по време на строителството и всички сертификати на вложените материали. В този процес участват собственикът, проектантът, строителят и надзорната фирма. След преглед на всичко изпълнено те приемат строежа и така сградата вече е приключена.
Акт 15 се внася в общината, където е изградена къщата, и тя получава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Това може да се случи в рамките на месец-два след подаването на документите, ако собственикът вече разполага с окончателен договор за изпълнени външни връзки с ЧЕЗ и „Софийска вода“. В повечето случаи обаче зададените срокове не се спазват и Сапунова съветва хората да задвижат процеса по получаване на становища от експлоатационните дружества още в самото начало на строителството.
След завършването на строителните работи къщата се отразява в кадастралната карта и се изготвя технически паспорт.
Цветанов казва, че само строителството на къща с площ между 200 и 250 кв. м с довършителни работи без парцела и проектирането излиза между 300 хил. и 400 хил. лв. и допълва, че цената е съпоставима с тези на качествен тристаен или четиристаен апартамент в София.
Преди пандемията парцели са се търсели от хора, които разполагат със спестени средства за строителство на къща, а сега дори хора, които нямат голяма възможност, са решили да заложат апартамент в града и да инвестират в къща, казва Сапунова. Цветанов също отбелязва, че има клиенти, които продават апартамента си в града, за да строят къща.
„При предишната криза строителството и продажбите на апартаменти почти спряха, но къщи продължиха да се строят, макар и с по-бавни темпове, и ние оцеляхме благодарение на тях. Затова се преориентирахме и сега 80% от работата ни е свързана с изграждането на къщи“, казва Цветанов, чиято компания прави по пет-шест къщи на година.
Хората, които предприемат подобно начинание, трябва да имат предвид и поскъпването на строителните материали или недостига им поради нарушените вериги на доставка. Цената на дървения материал е нараснала над два пъти, а предлагането е ограничено. При желязото поскъпването е с 50%, расте и цената на изолационните материали, както и на някои неочаквани продукти като кофраж, казва Сапунова. През последните два-три месеца поскъпват всички материали, добавя Цветанов.
„Самите магазини за строителни материали казват, че цените са актуални само за седмицата, така че нашите оферти също са такива, буквално за десет дни напред“, отбелязва Сапунова. И допълва, че като строител би изискала към днешна дата по-голям аванс, за да може да предплати договорените с клиента цени и да е сигурна, че след два месеца те ще са същите. „Преди сме започвали строителството с аванс от 20%, но сега 35% е минимумът, с който бих се ангажирала, за да можем да капарираме поне основните материали и да запазим цената им“, отбелязва Сапунова.
За още актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube