Новини за недвижими имоти
Жилищният горещ картоф
Рубрика: Интересно Източник: Дневник От края на 2003 г. жилищният пазар е нажежен до червено. И все пак удивителната активност се проявява не толкова при цените на жилищата, колкото при това, което се случва, щом се стигне до финансирането им. Според всички исторически стандарти това, което става тогава с ипотечния пазар, е направо странно и все пак в сравнение с последвалото развитие е някак вяло. При всичко това струва си да се разберат тези креативни механизми, чрез които американците успяваха да купуват къщи, по-скъпи от това, което можеха да си позволят, защото именно то осветлява решаващия факт, че имотната мания в същността си е кредитен балон.Без абсурдно ниските нива, до които са паднали кредитните стандарти, имотният пазар никога не би се развил в балона, в който се превърна накрая. Разбира се, ако не бе дерегулацията на финансовата система - още една кауза, подкрепяна от Грийнспан, а после и процесът на секюритизация, който произтече от тази дерегулация, кредитните стандарти никога не биха могли да паднат до точката, в която всеки, буквално всеки един, който може да дъхне върху огледалцето (лекарите поднасят огледалце пред устата на изпаднал в безсъзнание човек, за да видят дали все още диша - бел. прев.), може и да заеме практически всякаква сума пари. По това време двамата с моя бизнес партньор Джон Рей Кейл не можехме да разберем как така толкова много хора са в състояние да намерят толкова много акомодационно финансиране (заеми без покритие, само с някакви препоръки от трети лица - бел. прев.) за своите жилища. Джон реши да разбере
как се извършват тези магически подвизи
След като подреди парчетата от пъзела, ние пуснахме едно експозе в три части по
въпроса как се е играла тази игра в нашия уебсайт в края на ноември 2003 г. Започнахме първата част - "Жилищният горещ картоф: част първа", с кратко въведение, написано от Джон.
Моят интерес към жилищния пазар започна с един най-обикновен коментар, направен от мои приятели на обяд. Двойката, с която обядвахме, бе изненадана, че съпругата ми и аз нямаме HELOC (Нome equity line of credit). След като после разбрахме що е то
HELOC (бях твърде притеснен, за да попитам тях), аз бях шокиран, че те са споменали това толкова прозаично, ей тъй, мимоходом. Забелязвам, че много, много хора се разкарват наоколо и се хвалят колко много пари са заели от кредитните си карти. Винаги съм смятал тази двойка за въплъщение на средната американска класа. Съпругът имаше дребен бизнес, а жена му бе графичен дизайнер. Ако те бяха използвали своя HELOC така активно като кредитна карта, какво оставаше за останалата част от Америка?
Долу-горе по същото време бях завързал приятелство с един ипотечен брокер, който имаше собствен бизнес. Когато му предадох думите на Джон за HELOC, той само се подсмихна и каза: "Нямаш си и представа!" Нямах. Но колкото повече слушах,
толкова по-шантава изглеждаше цялата работа
Той ми каза за фалшивите застрахователни гаранции, за фалшивите документи за доходи и дори за 125s (което позволяваше на собствениците да заемат до 125% от себестойността на жилището си) - и че всичко това се било превърнало в почти стандартна процедура на действие. Жилищният пазар бързо се превръщаше в опасна игра с горещ картоф и единствените, които изглеждаха загрижени, бяха тези, които оставаха с горещия картоф в ръцете, без да има на кого да го подадат - когато ипотеката отиде в просрочие.
Всеки един в ипотечната хранителна верига - купувачите на жилища, ипотечните брокери, оценителите и кредиторите - всички до един имат изгледи за печалби, докато купувачът не просрочи падежа си. Би могло да се очаква кредиторът, бидейки участник в риска, да бъде гласът на разума. Партньорът ми Джон обясни защо случаят невинаги е такъв:
"[Кредиторите ] са подложени на жестока конкуренция от страна на други кредитори. Вместо да взимат благоразумни, солидни решения за отпускане на кредити, те разчитат на автоматизираните застрахователни гаранции и обикновено са силно повлияни от страха да не загубят пазарния си дял. Кредиторите разчитат също и на вървящата нагоре крива на средните цени на жилищата в Америка. Те приемат, че сделките, които отиват на зле, накрая ще намерят купувач, без да са нанесени прекалено големи щети на главницата. Но това не би могло да се осъществи, ако цените паднат или се задържат на едно ниво? [В такъв случай кредиторите ще се сблъскат с лоши кредити или невалидна ипотека - което всъщност е горещият картоф - и това наистина започна да се случва масово в края на 2007 г. - бел. авт.]"
Кредиторите се стремят към печалба независимо от цената. Докато цените на жилищата растат, няма много горещи картофи, тъй като домопритежателите винаги могат да рефинансират. Логично вследствие на това
кредиторите стават все по- и по-агресивни
Същото правят и продавачите на жилища. Естествено този феномен поддържа поскъпването на жилищните цени, което пък поддържа в ход цялата игра. Фед дава своя принос чрез намаляването на лихвите до извънредно ниски нива.
На 23 февруари 2004 г. Грийнспан произнася реч, озаглавена "Разбирането на кредитните задължения на домакинствата", в която казва на собствениците на жилища, че са действали твърде консервативно и това им е струвало пари:
"Един от начините, по които собствениците на жилища се опитват да управляват платежния си риск, е, като използват ипотеки с фиксирани лихви, което обикновено им позволява да предплатят своя дълг, когато лихвите падат, но не води до повишаване на дължимите суми, когато лихвите растат… Всъщност скорошно изследване, проведено във Федералния резерв, показва, че много собственици можеха да спестят десетки хиляди долари, ако бяха поддържали ипотеки с плаваща вместо с фиксирана лихва през последното десетилетие."
Той преповтаря тезата си за всички, които недочуват.
Когато домакинствата се страхуват от сътресения при вноските въпреки желанието им да управляват своя собствен лихвен риск, традиционните ипотеки с фиксирани лихви могат да бъдат скъп начин за финансиране на жилище [курсивът мой].
Освен че не оставя нито един потенциален източник на притеснения извън хаотичния си микс, той приканва ипотечната индустрия да излезе с програма: Американските потребители могат да имат изгода, ако кредиторите подсигурят повече ипотечни продукти като алтернатива на традиционните фиксирани лихви [курсивът мой].
Грийнспан възхваляваше достойнствата на ипотеките с плаваща лихва, когато лихвите бяха на най-ниското си ниво за последните 50 години. Почти всеки, който послуша този съвет, идващ от човека, който отговаряше за определянето на лихвите на нашата страна, не би могъл да е доволен от това, което се случи, след като той ги отвърза. В двете години, които последваха, Грийнспан вдигна стойността на лихвата повече от четворно, от 1% до 4.5%, в серия от седемнадесет повишения. (От друга страна, всеки, който бе направил обратното на неговото предложение и се бе придържал към фиксирана лихва на ипотеката си, не почувства влияние от тези лихвени увеличения върху разходите по финансирането на своя дом.) Но поради иновациите на ипотечната индустрия - като например отрицателни амортизационни плаващи лихви по ипотеки (известни още като option arms)*, отпускане на заеми без документи - само при заявяване на доход, и прочее, болката от тези увеличения бе отложена и пазарът на недвижимите имоти продължи да се покачва, макар лихвите да растяха.
2004 г. бе за имотния балон това, което 1998 г. беше за борсовия балон, възникнал през 1990:
онзи специфичен момент, в който участниците започнаха да се чувстват наистина непобедими
и да се държат по съответния начин. По време на тази фаза както при борсовия, така и при имотния балон въображението беше царят. В случая с борсата през 1998 г. всякакъв скептицизъм бе захвърлен - при акциите въобще, но в сферата на технологиите това бе направено напълно слепешком. При балона на недвижимите имоти бе прието, че не само цените ще продължават да се покачват до безкрайност, а и че буквално никоя финансова схема не би могла да се провали. Поради ръста на жилищните цени, успореден на ръста на лихвите, паричната маса, постъпваща от различни креативни форми на нетрадиционно финансиране - като вторични (високорискови) ипотеки и Alt-А ипотеки - започнаха да експлодират. (Alt-A са непървични ипотечни услуги за хора, които искат по-големи ипотеки без стандартната документация - при тях се изисква минимална документация и често се наричат заемите на лъжците.)
На вторичното (високорисковото) кредитиране се дължи повече от 20% от тоталния ипотечен дълг, зает от 2004 до 2006 г. За сравнение - през 1997 г. на този вид услуги са се падали по-малко дори от 3% от всички ипотеки. А както и фиг. 10 изяснява, обемът на Alt-A също нараства много - почти със скоростта на растежа на жилищните заеми. За да преценим в перспектива настървението и лудостта, от които е обзет ипотечният пазар по това време, нека отчетем, че от 2003 до 2005 г. неуреденият ипотечен дълг нараства с 3.7 трилиона - сума, почти равна на тоталния ипотечен неизплатен дълг към 1990 г., възлизащ тогава на общо 3.8 трилиона. Само за три години страната акумулира дълг, почтиравен на този, който се е натрупвал в продължение на цели двеста години.