Новини за недвижими имоти

Жилища на изток от фалита

Историята е тривиална: първо мащабен замисъл за комплекс с близо 440 жилища сред спортни съоръжения и паркова среда, после криза, а накрая - спряно финансиране и фалит на инвеститора. След два опита за продажба на проекта от трети път бе намерен купувач - дружеството "Юнион асетс", част от "Юнион груп", на основателите на едноименната бивша банка. След сделката, която приключи в края на миналата година, сега плановете са жилищният комплекс да бъде завършен - макар и в различен от първоначално планирания вид, с ново име и вероятно в по-малък обем. Перспективата е той да се върне на жилищния пазар, след като някогашните купувачи на апартаменти прекратиха договорите си и в момента част от тях са сред кредиторите.

Живот сред "градинките"

Замисълът за Winslow Gardens бе обявен от инвеститорите - Winslow Developments и RREEF – инвестиционното поделение на Deutsche Bank, през 2007 г. Няколко месеца по-късно започна и строителството. Проектът обещаваше много - приятен живот в добре устроен комплекс с нискоетажни блокове, спортни площадки и голяма паркова зона. Продажбите започнаха на зелено, като още в строеж инвеститорите се похвалиха с предварителни договори за над 60% от апартаментите, а цените се движеха около 1400-1500 евро/кв.м, в отделни случаи дори до 1700 евро/кв.м. Във форумите купувачите наричаха проекта "градинките", а рекламата му бяха чифт зелени пантофи.

По-нататък сюжетът се разви почти банално. Дойде кризата, финансирането спря, а с него и строителството и след кратък опит за подновяването му през 2011 г. Winslow Gardens тръгна към несъстоятелност. В средата на 2013 г. проектната компания "Лимекс сити" бе обявена във фалит и съдът реши имуществото й да бъде осребрено за покриване на задълженията. Основният кредитор бе финансиращата банка - Райфайзенбанк, с признати вземания от близо 45.8 млн. лв. Освен нея на опашката се наредиха и част от купувачите на имоти в комплекса, както и няколко компании с неплатени вземания.

Според запознати много хора, капарирали жилища в Winslow Gardens, още през 2011 г. са използвали възможността да прекратят договорите си и да си получат обратно парите. Около 20-30 души обаче фигурират в списъка на кредиторите с признати вземания в процедурата по несъстоятелност на "Лимекс сити". За тях шансовете да получат парите си са нищожни, тъй като основният актив на компанията вече е продаден. Вероятно заради високите цени, на които са купувани апартаментите преди години, и неяснотите около завършването на комплекса никой от бившите собственици не е пожелал подписаният от него предварителен договор да бъде признат за окончателен.

Продажбата

Първият опит за продажба на Winslow Gardens беше през март миналата година. Тогава синдикът Йордан Тодоров обяви търг за шест обособени части. Най-голямата включваше три блока от комплекса с общо 268 жилища със завършено строителство (сградите са с акт 15), започнатите сграда и СПА център от втория етап на проекта, както и земята под тях - общо 21 398 кв.м. Исканата цена беше 37 млн. лв. Според запознати интерес не е липсвал, но парите са били много за потенциалните купувачи. При следващата тръжна процедура цената падна до 29.6 млн. лв., но отново нямаше оферти.

Така в края на ноември се стигна до пряко договаряне при цена от 26 175 500 лв. и в началото на декември недостроените сгради и парцелът под тях бяха купени от "Юнион асетс". Срещу тази сума Райфайзенбанк е прехвърлила с цесия вземанията си от "Лимекс сити" на дружеството, което е част от "Юнион груп". Малко преди това, в края на октомври, банката е отпуснала кредит от 14.3 млн. евро на групата срещу особен залог върху три нейни дружества, включително "Юнион асетс".

От Райфайзенбанк потвърдиха за договорената цесия с "Юнион асетст", но отказаха други коментари по сделката за Winslow Gardens. Сега в качеството си на кредитор новият собственик на проекта теоретично може да получи приходи от продажбата на останалите пет обособени части от него. Всички те представляват незастроени терени с площ между 1300 и 2000 кв.м. На практика обаче до нови сделки трудно ще се стигне, тъй като районът на "Манастирски ливади-изток", където е разположен Winslow Gardens, няма регулация. За купувачите това означава липса на яснота откъде ще минават уличната мрежа и останалите елементи от инфраструктурата на района и в каква степен те ще засегнат имотите им.

Според запознати в подобна ситуация е и самата "Юнион асетс", тъй като свързването на жилищния комплекс с ВиК мрежата налага учредяването на сервитути през съседни парцели, а все още не е ясно колко ще струва това и колко време ще отнеме. До приключване на тези процедури от дружеството не коментират плановете си. По различни оценки купувачът на Winslow Gardens е в добра позиция, доколкото притежава почти завършения комплекс с наполовина по-малко задължения. По груби сметки цената, на която са придобити жилищата, търговските площи и подземните паркоместа, е малко над 300 евро/кв.м. Въпросът е какви ще са разходите за завършване на строителството, инфраструктурата и комуникациите, също и колко време ще отнеме продажбата на имотите в комплекса.

По оценка на столична агенция за имоти, за да се постигне печалба от Winslow Gardens при сегашния пазар, разходите до пълното му завършване не трябва да надвишават 500 евро/кв.м. Сметката е при продажни цени в тази част на "Манастирски ливади" в рамките на 700-750 евро/кв.м. В горницата над строителството трябва да се калкулират разходи за маркетинг, продажби, лихви, данъци плюс печалбата за инвеститора. Сходни продажни цени за района посочиха и от друга агенция, като се позоваха на проучване за потенциален купувач на Winslow Gardens миналата година. По оценка на брокерите новият инвеститор трябва внимателно да прецени и как да върне комплекса на пазара след дългата строителна пауза и при имиджа му на проблемен проект. В това отношение "Юнион груп" имат опит: един от интересните проекти на групата е бившият Mall Pleven, който свързана с нея компания купи през 2013 г. от частен съдебен изпълнител. Търговският център, който години наред стоеше завършен, но празен, отвори миналата пролет под името Panorama Mall с висока заетост.