Новини за недвижими имоти
Йeнс Тирфелдер: Санирането може да бъде един от двигателите на икономиката
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bgВ Ксела Тирфелдер е вече от 20 години. Кариерата си във фирмата започва през 1992 г. като регионален търговски мениджър в провинция Заксен, Германия. От 2004 г. ръководи бизнеса на Ксела в Русия и изграждането на първия завод за газобетон в страната. От 2008 г. до февруари 2010 г. е в управлението на КСЕЛА в Полша и отговаря за разширяването на дейността на фирмата в балтийските страни и Украйна. Същевременно ръководи и оперативната дейност на Ксела в Украйна.
В Ксела България Йенс Тирфелдер е от 2010 г.
Г-н Тирфелдер, какво се случва на пазара на строителни материали на фона на актуалните тенденции в строителството и възстановяването от кризата?
Към момента не се наблюдава ясен ръст по отношение на новото строителство. Отчита се по-скоро засилване на активността и увеличаване на продажбите на вече построените жилища. Това се потвърждава и от статистическите данни, но този процес не оказва никакво влияние върху производителите на строителни материали, тъй като тези обекти са вече изградени.
Преди известно време прочетох, че около 100 хил. новопострoени жилища са празни и се предлагат активно на пазара на недвижими имоти. Макар и това да е знак за раздвижване на пазара, този факт не влияе върху нас като производител на строителни материали. Освен това, през първите три месеца на годината е започнало строителството на само 1 600 нови жилища, а това не е много. Въпреки това, ние все още очакваме повишаване на дейностите, свързани с новото строителство.
Тенденциите, които забелязваме, са, че инвеститорите са предпазливи. В разговорите ми с архитекти, строители и колеги от бранша те също споделят подобно мнение. Изборите за Европейски парламент приключиха скоро и резултатите са известни. Много хора по-скоро изчакват как ще се развият процесите в бъдеще, тъй като в България голяма част от проектите се реализират чрез държавни поръчки.
Всъщност Европейската комисия ни спря пари и по програмата „Регионално развитие“ - една от двете програми, които финансират строителни дейности, освен „Околна среда“, а това има пряко отношение с обществените поръчки и изпълнението им ... Не бих искал обаче да коментирам в детайли политическата обстановка в България, защото съм тук от скоро, но считам, че този факт е от голямо значение.
Казвате, че инвеститорите са предпазливи. Ясно е, че това е заради политическата ситуация и пренареждането на политическата карта в Европа, тъй като това оказва влияние и върху икономиката. Има ли Вашият бранш подготвени различни сценарии за развитие в зависимост от подреждането на политическите сили на фона на резултатите от Европейските избори?
Ние сме зависими от тази ситуация, но се опитваме стратегията ни да бъде колкото се може по-независима. Имаме три посоки, които активно развиваме. Първата са обновлението, санирането и ремонтите. Това е пазар, който винаги ще съществува, но проблемът е, че клиентите са малки, ние не ги познаваме и директният контакт с тях е затруден. По тази причина непрекъснато усъвършенстваме маркетинговата си стратегия.
Другата ключова посока в нашата дейност е енергийната ефективност, особено при новото строителство. Продължаваме да развиваме нашите продукти, като намаляваме тяхната топлопроводимост, т. е. увеличаваме топлоизолационните им качества. Опитваме се да предложим иновативни и ефективни решения на нашите партньори – инвеститори, строителни фирми и други.
Третата основна посока, в която сме фокусирали вниманието си, е инвестиция в бъдещето. В момента предлагаме решения в областта на строителството на еднофамилни къщи чрез единствената по рода си програма в България - „Вашият дом“. Чрез нея даваме алтернатива за хора, които обмислят покупка на апартамент, но все пак биха предпочели спокойствието на живота в къща. Програмата включва прецизни проекти и строителство, стриктен контрол на подизпълнителите и фиксирана цена на крайния продукт. Клиентът е наясно какъв бюджет трябва да отдели още в началото на строителния процес, без да има неприятни изненади впоследствие.
Освен с производители, работим и с архитекти и други партньори, които изготвят проектите и след това изпълняват строителните работи. От наша гледна точка именно това липсва на българския пазар – предлагане на клиента на готов проект, с всички детайли, с известни производители на висококачествени материали, с осигурено качество на изпълнението и при ясно определена цена. С този проект бихме искали да покажем, че може да се строи изгодно и с качествени продукти.
От колко време осъществявате този проект и какъв е интересът към него до момента?
Започнахме преди около месец и половина. Досега имаме над 20 запитвания по тази програма и настоящите резултати ни карат да бъдем оптимисти. Търсим и партньори по отношение на продажбата на къщите в рамките на тази концепция. Водихме разговори с агенции за недвижими имоти и те са готови да си сътрудничим.
Как се справят производителите на строителни материали в България на фона на кризата и засилената конкуренция на продукти от други държави, които са и с по-ниски цени?
Ние решихме да инвестираме по време на кризата – в подобряване на качеството и в предлагането на нови продукти. Мога да кажа, че през последните 3-4 години обновихме с една трета продуктовия си асортимент. Смятаме, че шансовете на един производител да се справи с трудната икономическа ситуация се крият в разработването на нови, по-добри продукти.
Може би отстрани изглежда, че за международна компания като нашата това е по-лесно, отколкото за един местен производител. Така или иначе съм убеден, че е грешка да не се инвестира в тази насока, защото вносът може съществено да затрудни живота на българските предприемачи.
Грешка е също така по време на криза да се залага единствено на намаляване на цените. Представете си докъде бихме стигнали, ако те бъдат редуцирани непрекъснато на фона на производствените разходи, на разходите за заплати на служителите, разходите за енергия и други.
Ние инвестираме усилено и в образованието на нашите служители, защото за нас това е изключително важно. Подобни решения компаниите взимат сами за себе си и е въпрос на вътрешна политика. Винаги ще има някой, който ще произвежда по-евтино. Ако разчитаме обаче единствено на ценовата война, със сигурност накрая няма да бъдем победители, особено ако споделяме философията, че трябва да предлагаме висококачествени продукти.
Също така се опитваме да разширим и предлаганите от нас услуги. Правим обучения и тренинги за нашите партньори и целеви групи не само с цел да продадем нашите продукти, но и за да предизвикваме дискусии. Целта е да се позиционираме като партньор, който обсъжда идеи и предлага решения.
Един от най-големите проблеми не само за строителството, но и за икономиката като цяло, това е „сивият“ сектор. Какво е отражението му в бизнеса със строителни материали?
Според статистиките „сивата“ икономика в България е между 35 и 38%, т. е. повече от една трета. Предполагам обаче, че в строителството делът е по-голям и може би дори над 50% - укрива се ДДС, не се издават фактури и т. н. Естествено, това е проблем и влияе на нашите партньори, тъй като този, който злоупотребява по отношение на ДДС, е с 20% по-изгоден от конкурентите му. Опитваме се да се концентрираме върху сериозните партньори и да представяме интересни решения и продукти. Успехът на фирмите, които укриват ДДС и други подобни, е краткосрочен, тъй като в крайна сметка решението се взима от крайния потребител.
Доколко според Вас въвеждането на европейските изисквания за качество би ограничило сивия сектор? Част от тях бяха отложени за по-късен етап заради опасенията, че производителите в България не биха могли да им отговорят.
Намирам тези изисквания за правилни. Като член на ЕС нямаме друг избор и трябва да ги изпълним. Бихме могли да го отложим, но все някога ще трябва да ги реализираме. Те дават шанс да се повиши цялостното качество на строителството. Разбира се, това няма да е лесно за някои фирми, въпросът е какви стратегии имат, дали са ориентирани в краткосрочен или в дългосрочен аспект.
Ако целта на фирмата е да реализира краткосрочна печалба, което много често се случва, особено в Източна Европа и в частност в България, трябва да е ясно, че тази фирма няма да се задържи дълго. Според мен европейските цели към 2020 г. са подтик да се инвестира в повишаване на качеството на строителната продукция.
Нека си припомним и причината за протестите от миналата година – високите сметки за електроенергия. Какво можем да направим срещу това? Естествено, бихме могли да предложим правителството да понижи цените, но доколко това е оправдано и толкова лесно? Би било от полза, ако обитателите на жилищата си зададат въпроса за личния си принос по отношение намаляването на консумацията на енергия. Има различни възможности в тази насока, но това са неща, които един потребител трябва сам да реши за себе си.
Като цяло ми прави впечатление, че хората тук мислят краткосрочно. Ако са изправени пред избор и едното решение струва 10 лева на кв. м, а другото – 12 лева, по-скоро биха избрали по-евтиното. В същото време не отчитат, че ще живеят 20-30 години в жилището и ще имат двойно по-високи сметки за отопление в сравнение с разходите при по-скъпото решение за подобряване на енергийната ефективност. Това за мен лично е една мистерия. Не говорим за чувствително по-високи разходи по време на строителството, а за разлика от порядъка на 5%. Те се изплащат за кратък период от време – около 3-5 години.
Друг такъв казус е проектирането по системата Еврокод, за което се смята, че ще оскъпи новото строителство. Доколко това наистина е така? Отговорът не е еднозначен, но се движи в порядъка на 10-15-20%, а не 50-100%. Разбира се, в началото новите изисквания винаги генерират по-високи разходи, но апелирам към всички участници в строителния процес – нека тези разходи да ги разпределим през целия експлоатационен период на сградата.
Често установяваме, че инвеститорите тук се фокусират върху строителните разходи. Те обаче са само началото на жизнения цикъл на една сграда. Това е въпрос и към проектантите и архитектите, които изготвят проектите. Тяхната задача е не само да нарисуват на хартия една сграда, а да я проектират по такъв начин, че бъдещият собственик да се чувства добре в нея и по отношение на разходите, които тя генерира.
Участвал съм в много дискусии за това кой какви отговорности има в строителния процес. В България този въпрос е разрешен твърде опростено – инвеститорът казва какво да се прави. Естествено, той осигурява парите, но въпросът е и какви са интересите му и ако аз проектирам една сграда, без значение дали жилищна, или друга, аз съм отговорен не само за проекта сам по себе си, но и за разходите за енергия. Посоката, в която трябва да се развиваме тук, в България, е да излезем от съсредоточаването единствено върху строителните разходи. Те, разбира се, са много важни, но са само част от общите разходи. Ние бихме искали да допринесем за активизирането на тази дискусия, тъй като виждаме бъдещето си не само като производител на строителни материали, но и като доставчик на услуги.
Главният въпрос е кой участва всъщност в строителния процес и какви са неговите конкретни задължения? Има добри норми и закони в България – малко или много са актуализирани, но това, което в следващите години трябва да се подобри чувствително, е контролът на изпълнението. Частните инвеститори трябва да си зададат въпроса дали искат, когато строят през 2014 г., да имат продукт, който да отговаря на съвременните изисквания. Подобни въпроси трябва да си задават и купувачите. Освен всичко, доброто строителство не би трябвало да бъде толкова скъпо и съм готов да дискутирам с всеки, който има желание. Това, което се случи преди 2009 г., вече е отминало и няма да се повтори. Клиентите сега имат възможност да кажат какво точно искат и могат да го дефинират.
Как очаквате да се движи пазарът в краткосрочен, средносрочен и дългосрочен план?
Считам, че би бил краткосрочен успех за 2014 г., ако постигнем същия строителен обем като през 2013 г. - както в новото строителство, така и в ремонтните дейности. Наблюдавайки официалните статистики, строителната продукция от януари до април е под тази от предходната година и не виждам индикации, че в краткосрочен аспект ще се подобри чувствително.
В средносрочен аспект – от 2 до 4-5 години, виждам леко подобрение на годишна основа, особено в строителството на еднофамилни къщи. Считам, че има индикатори, че това ще се случи. Другото направление, в което присъстваме – промишлените сгради, зависи изключително от по-нататъшното развитие в икономиката. Ако вярваме на прогнозите, че брутният вътрешен продукт (БВП) ще се увеличава с около 2,5% годишно, това ще повлече след себе си и съответните инвестиции.
Определено не смятам, че ще преживеем отново онези времена от 2007-2008 г., когато имахме по 65 хил. разрешителни за строеж годишно в сравнение с едва 12 хил. през миналата година. Ако погледнем по-критично, много млади хора напускат България, особено такива, които са добре образовани. Ако не се намери начин те да бъдат привлечени да останат в страната, хората, които биха инвестирали в семейство, в дом, просто ще липсват.
Смятам, че санирането има огромен потенциал в дългосрочен план, имайки предвид състоянието на съществуващите сгради. Виждаме първите положителни стъпки в тази посока, но предстои много работа на всички участници на пазара. Това може да бъде и един от двигателите на икономиката в бъдеще, тъй като работите по санирането ще представляват по-значителна част от строителните дейности и всички трябва да се адаптираме към това.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Миглена Иванова