Новини за недвижими имоти
Ипотечните кредити - изгодна сделка или "голямото набутване"
Рубрика: Кредитиране Източник: ДневникСравнително нов фактор за родния пазар на недвижимости се оказа бързо
растящият интерес на чужденци към имоти, особено по курортите. Шефове на
компании за търговия с недвижимости, които са едни от най-печелившите във
веригата, дават за пример близката Македония, където въпреки сходния до
българския официален стандарт на живот апартаментите отдавна струват по 900
евро на кв.м. Те обаче премълчават, че в Македония пазарът се изкривява от
това, че отдавна има значителен внос на валута от работещи на Запад албанци
и македонци. В България за мнозина от тези, които отдавна искат да закупят
апартамент, е напълно ясно, че сегашните цени на имотите не са по джоба им.
А и няма да имат достатъчно време, за да спестят нужните пари за покупката
на примерно двустаен апартамент в столичния панелен квартал "Младост", който
ще им струва сега около 25 хил. евро. Тогава за тях един от спасителните
варианти остава тегленето на ипотечен банков заем. Банкери предупреждават,
че настоящата, както и следващата 2005 г. ще бъдат време на относително
спокойствие за имотния пазар след големия бум през миналата година. През
2006 г., когато броени седмици ще ни делят от членството в ЕС, обаче
експерти предричат отново цените да подскочат с между 50 и 100%. Ако това се
случи, то хипотетичният двустаен в "Младост" ще струва вече около 40-42 хил.
евро.
В такъв случай, когато банковият заем е единственият вариант за покупка на
апартамента, какво е той - изгодна сделка или поредното "голямо набутване"
със сериозни плащания над реално получената сума. В интерес на истината на
този въпрос е трудно да се отговори, тъй като не е лесно да се предвиди с
точност ситуацията нито на банковия пазар, нито на имотния. Като че ли
най-изгодният вариант е теглене на заем от чужбина, където може да се
намерят лихви между 3 и 6%. Това обаче не е по силите на всеки българин. У
нас на този етап се наблюдава засилена конкурентна борба между банките за
клиенти новодомци. Лихвите от 18-19% преди няколко години вече са под 9 на
сто. Прогнозите са те да достигнат и до 8% до края на тази година. Че на
банковия пазар ипотечните кредити са на мода, показват и данните на БНБ,
според които в периода март 2003 - март 2004 те са отбелязали ръст от 91%,
или са нараснали с 222 млн. лв. до 466 млн. лв. Техният относителен дял в
портфейла на банковата система остава все още твърде нисък по европейските
стандарти - едва 4.5%. В същото време в близки до нашата граница страни като
Хърватия например този процент е повече от 10. С тези 466 млн. лв. са били
закупени средно около 25 хиляди нови жилища. В бъдеще се очаква този процент
поне да се удвои, като процесът ще тече бавно, тъй като българите все още
разполагат със значителни средства, скрити "под юрганите". Според финансисти
тези невидими пари са в размер на около 5-10 млрд. лв. Но какво показват
сметките по покупката на ново жилище с кредит? Най-добрият вариант, преди да
се подпише договор за покупка на апартамент, е клиентът вече да е успял да
натрупа поне 20-25% от исканата от продавача цена. В посочения пример това
са около 6 хил. евро. Останалите 19 хил. евро могат да се осигурят с теглене
на банков заем. От кредитната институция изискват да се ипотекира в нейна
полза закупуваният имот или друг, който трябва да е на клиента или на негови
роднини до втора съребрена линия като баща или майка. Изисква се и
удостоверение от работодателя за получените доходи. В посочения пример, за
да отпусне на едно физическо лице банката 19 хил. евро за десет години, ще е
нужно то да докаже месечни постъпления от около хиляда лева. Схемата
изглежда малко по-облекчена при домакинствата - там се иска след месечното
издължаване към банката да остават по 60 до 100 лева на член на семейството
в зависимост от конкретните условия на кредитната институция.
При изрядна документация отговор от банката обикновено се получава в рамките
на няколко дни. Месечната вноска при този случай, при лихва от 8.88%
(каквато е при Булбанк например), е 466 лв. За десетте години, през които
изплащате кредита, общо ще върнете на банката още 19 хил. лв. при теглени 37
хил. лв. Така общата цена на апартамента от 25 хил. евро набъбва до около 35
хил. евро, или с около 40%. Отделно ще трябва всяка година да се плаща и
застраховка на имуществото, а при някои банки (които не осигуряват такава) и
застраховка "Живот". По този начин заедно с всички комисиони, които ще вземе
и банката, апартаментът ще се оскъпи още с максимум 3-4 хил. лв. за десетте
години. Така апартаментът ще излезе общо около 37 хил. евро, което все пак е
по-малко от прогнозираната цена от минимум 40 хил. евро след влизането ни в
ЕС. Но все пак гаранция, че тази цена ще бъде достигната, няма.
Клиентът освен банка кредитор трябва да избере и погасителен план и валута,
в която ще тегли средствата. Ако избере анюитетния план, ще плаща всеки
месец една и съща сума - 466 лв. Ако обаче предпочете класическия план, то
тогава всеки месец ще издължава на банката все по-малко пари. Така, ако
първия месец вноската е 582 лв., в последния тази сума ще е 310 лв.
Класическият план спестява на клиента около 2500 лв. в посочения пример
заради по-малкото лихви, но пък го натоварва в най-трудния период с
най-големите вноски. Повечето хора избират анюитетния план, тъй като през
първите години от покупката има най-много разходи - ремонти, покупки на
уреди и прочие. Освен това очакванията на българите са след влизането ни в
ЕС доходите да растат, което също отнема от предимствата на класическия
план. За предпочитана валута повечето експерти посочват еврото, тъй при него
лихвата е по-ниска от тази в лева. Доларът по-добре да се избягва, тъй като
много валутни специалисти очакват покачването му в следващите години, което,
ако се случи, допълнително ще оскъпи заема.
Условия за отпускане на ипотечни кредити
Банка ДСК
размер на кредита
до 80% от пазарната цена на имота
срок за погасяване
до 20 години
изисквания за дохода
след приспадане на месечната погасителна вноска да остават поне 60 лева на
член от семейството
обезпечение
ипотека готови имоти и на степен груб строеж
лихва
варира между 6.95% и 11.75% в зависимост от валутата и целите на кредита
ОББ
размер на кредита
до 200 хил. лв.
срок за погасяване
до 20 години
изисквания за дохода
вноската да е до 50% от месечния семеен доход
обезпечение
ипотека на имота
лихва
12.75 %
Пощенска банка
размер на кредита
до 80% от пазарната стойност монолитна конструкция и 60% при панел
срок за погасяване
до 20 години
изисквания за дохода
съотношението дълг/доходи не трябва да надвишава 50%
обезпечение
ипотека върху недвижимия имот
лихва
между 7.50% и 11.50% в зависимост от валутата и целите на кредита
Биохим
размер на кредита
до 75% от оценката на предложеното за ипотекиране жилище
срок за погасяване
до 20 години
изисквания за дохода
няма
обезпечение
първа поред ипотека в полза на банката върху недвижим имот
лихва
между 9.24% и 11.27% в зависимост от валутата и целите на кредита
Булбанк
размер на кредита
до 90% от договорената цена, но не повече от 75% от експертната оценка на
обезпечението
срок за погасяване
до 20 години
изисквания за дохода
съотношението дълг/доход варира съобразно нетния месечен доход на
домакинството
обезпечение
ипотека на имота
лихва
8.88%
Росексимбанк
размер на кредита
максимум до 90% от пазарната оценка
срок за погасяване
до 15 години
изисквания за дохода
след вноската да остават не по-малко от 1 МРЗ за пълнолетен член на
семейството
обезпечение
ипотека на имота
лихва
между 10% и 12.75% в зависимост от валутата и целите на кредита
ПИБ
размер на кредита
до 100 хил. евро
срок за погасяване
до 15 години
изисквания за дохода
няма
обезпечение
ипотека
лихва
0.958% на месечна база
СЖ Експресбанк
размер на кредита
до 80% от стойността на имота
срок за погасяване
до 20 години
изисквания за дохода
да се превежда работната заплата по сметка в банката
обезпечение
ипотека върху имота
лихва
варира между 9% и 11% в зависимост от валутата и целите на кредита
Хебросбанк
размер на кредита
100 хил. лева или равностойността им в евро и долари
срок за погасяване
до 25 години
изисквания за дохода
9.95% и 14.90% в зависимост от целите и валутата на кредита
обезпечение
ипотека върху имота
лихва
варира между 9% и 11% в зависимост от валутата и целите на кредита