Новини за недвижими имоти
Имотният пазар изглежда напълно възстановен
Рубрика: Анализи Източник: Investor.bgПовече от година след началото на пандемията изглежда, че oще един важен за всяка икономика пазар - този на недвижимите имоти, се е възстановил напълно. И така, след силното начало на годината сделките с имоти у нас са продължили да растат бързо не само спрямо пандемичната 2020 г., но и спрямо 2019 г., която беше добра за имотния пазар у нас. Данни за второто тримесечие на Агенцията по вписванията от миналата седмица показаха двуцифрени ръстове (с около и над 50% спрямо същия период на 2020 г. и с между 20% и 30% спрямо 2019 г. ) в четирите най-големи града в България – София, Пловдив, Варна и Бургас. В цялата страна сделките преминават прага от 60 хил. през второто тримесечие за първи път от 2011 г. В София между април и юни са вписани близо 10 хил. трансакции, като броят им е най-големият от второто тримесечие на 2008 г., а в Пловдив и Бургас сделките достигнаха най-високото си ниво от началото на воденето на статистика през 2005 г.
Имотният пазар у нас е движен предимно от свързани с повишаване качество на живот мотиви, казва пред Investor.bg гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на ЕРА България. „България е сред трите страни в ЕС с най-пренаселени жилища, най-малък брой стаи и среден размер на жилищата. Всичко това заедно с ръста на доходите през последните десет години създава устойчиво и стабилно търсене на жилищни имоти“, допълва той.
Сред влияещите върху жилищния пазар фактори Младен Митов, мениджър „Пазарни анализи“ в Явлена, посочва и пандемията, която е стимулирала много от собствениците и наемателите на по-малки жилища да търсят по-големи имоти, в които да има пространство за всеки обитател. По думите му новото строителство, което е особено привлекателно за купувачите на собствен дом, също активизира пазара през последните три години и постепенно се превръща в доминиращ подсегмент на жилищния пазар.
Трудовата миграция към столицата и ръстът на доходите на населението също подкрепят пазара, казва Митов. „През последните десет години доходите на домакинствата нараснаха с около 100%, докато ръстът на цените на жилищата сумарно е около 70%. Нарастването на заплатите продължава и според нашите анализи е изпреварващо спрямо ръста на цените на жилищата“, допълва той.
От пролетта на тази година се наблюдава тенденция за завръщане на пазара и на инвеститорите в имоти за разлика от миналата година, когато домове са се купували основно за жилищни нужди, твърди пред Investor.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. „Инвеститорите бяха възприели позиция на изчакване, но сега все по-уверено се намесват на пазара и това води до превключване на скоростта и връщане почти изцяло на нивата преди пандемията“, отбелязва тя.
Какво се търси?
И през второто тримесечие се запазва интересът към готови за нанасяне жилища – обзаведени или след ремонт, казва Галин Гавраилов, регионален мениджър на Адрес Недвижими имоти в София. Купувачите, които търсят имот за живеене, обикновено се ориентират към тристайни апартаменти, а за инвестиция сделките са предимно с двустайни, сочат наблюденията му. „Запитванията за ново строителство са на стабилни нива благодарение на гъвкавите условия за изплащане. Сделките за имоти в строеж през второто тримесечие са около 20%-25%“, казва Гавраилов.
Пазарът „на зелено“ става все по-динамичен, като това важи особено за районите с повече новостроящи се обекти. По думите на Гавраилов южната част на София продължава да е гореща точка за строителство, като тук влизат не само Манастирски ливади, Кръстова вада и Витоша, но и кварталите още по-близо до планината като Драгалевци, Бояна и Симеоново.
Предпочитани са кварталите с добра инфраструктура и достъп до централната градска част, както и кварталите около София и София-област отново с бърз достъп до столицата. Предлагането на имоти обаче е недостатъчно и това води до напрежение на пазара и покачване на цените, отбелязва Мирослав Владимиров. „ Купувачите, които не разполагат с достатъчен бюджет, а се нуждаят от жилище веднага, продължават да закупуват апартаменти в панелни и ЕПК сгради. Тези, които имат възможност да изчакат, търсят качество и са склонни да поемат известен риск, се ориентират към закупуване на имоти в строеж“, допълва той.
„Все още е рано да говорим за нарастване на задлъжнялостта и увеличаване на продажбите заради финансови затруднения. Ако трябва да сравним ситуацията с 2008 г., очаквам сега хората в затруднение да предприемат превантивни действия срещу риска от задлъжняване по-рано, а не както тогава да реагират, едва когато вече е късно“, коментира Галин Гавраилов.
Докога ще растат цените?
Данните на Bulgarian Properties показват, че през второто тримесечие ръстът на цените на жилищата в София се е ускорил до 8% спрямо 3% през първите три месеца на годината. Сходни са наблюденията и на Адрес, които отчитат ръст от 7%-8% на цените на жилищата през второто тримесечие.
„Възходящият цикъл на пазара, който в някаква степен беше прекъснат от пандемията, се завърна. Почти няма сегмент от жилищния пазар, който да не се е възстановил. Изключение са краткосрочните наеми на имоти, предлагани в платформи като Airbnb. От март-април ръстът на цените се ускори и стана нормално да виждаме цени от 90 хил.-100 хил. евро за двустаен апартамент, което преди не беше така“, казва Полина Стойкова. Тя очаква тенденцията за ръст на цените на жилищата да се запази поне до края на 2023 г. „Какво ще стане след очакваното влизане на България в еврозоната през 2024 г. е трудно да се прогнозира“, отбелязва тя.
Младен Митов също очаква тенденцията за ръст на средната цена на жилищна площ в столицата да се запази заради преобладаващото търсене и намаляващото предлагане при старото строителство. „При новото строителство тя ще е подвластна на ръста на цените на строителните материали, труда и цените на терените, като нейният ефект ще се прояви през следващите периоди“, смята той.
Според Галин Гавраилов една от причините за повишаването на средната цена на жилищата в момента е готовността на купувачите да платят повече за готово или обновено жилище, в което могат да се нанесат веднага. „За да спестят време и усилия, клиентите са склонни да увеличат бюджета си, но не и за надценени имоти. Това дава отражение върху средната цена, на която се сключват сделките, но не бива да се приема като признак за поскъпване на имотите“, изтъква той.
Има случаи и на купувачи, които придобиват апартаменти в нови сгради на етап шпакловка и замазка, довършват ги и ги обзавеждат, след което ги препродават на по-висока цена. Така на пазара излиза по-скъпо жилище, което също вдига средните нива на цените, отбелязва Полина Стойкова.
Уместно ли е сравнението с 2008 г.?
Младен Митов е на мнение, че сравненията с периода на световната финансова криза прези 13 години не са уместни. "През 2008 г. трудовите възнаграждения бяха почти пет пъти по-ниски от сегашните, лихвите по кредитите бяха почти пет пъти по-високи и над световната икономика бе надвиснала икономическа криза в огромни размери. Докато сега, въпреки пандемията, наблюдаваме начало на възстановяване на икономиката както в ЕС, така и в България, което ще стимулира не само пазара на жилища, но и ще спомогне за възстановяване на останалите сегменти и сфери от пазара на имоти", очаква той.
Данните на „Адрес“ за средните цени в големите градове също показват, че въпреки покачването в средните стойности финансовата достъпност на жилищата се подобрява благодарение на ниските лихви и изпреварващия ръст на заплатите. За тристаен апартамент в София например, домакинство от двама работещи следва да отдели около 23% от общия си доход за вноска по кредита. Месечният разход за жилището е под препоръчителните 30% от общите доходи.
В Пловдив и другите големи градове картината е сходна. За двустайно жилище в Града под тепетата индивидуалният купувач трябва да предвиди 30% от месечната си заплата, за да изплаща ипотечния си кредит, което е по-малко от средния месечен наем в Пловдив - около 250-270 евро, сочат данните на „Адрес“.
Какво да очакваме?
Според брокерите на недвижими имоти към момента няма предпоставки за изменения на пазара - активността на купувачите сега е по-висока не само спрямо 2020 г., но и в сравнение с 2019 г., има признаци за възстановяване на някои сектори от икономиката, средната работна заплата расте в големите градове, а кредитите са на достъпни нива. „Докато ръстът на трудовите възнаграждения изпреварва този на цените на жилищата, причини за безпокойство няма, тъй като очевидно икономиката работи. Работещите генерират доходи, като част от тях влагат в покупка на собствено жилище“, казва Младен Митов.
Той вижда известен риск за стартиращите инвестиционни проекти в жилищни сгради, които ще могат да се реализират след две-три години. „Според наличните данни дотогава на пазара се очаква да излезе доста голям обем жилищни единици, а все пак престоят на имот при един купувач по наши наблюдения обхваща период от пет до десет и повече години. Насищането ще доведе до дисбаланс между търсене и предлагане“, казва Митов.
Според Галин Гавраилов поведението на продавачите ще определи развитието на пазара в краткосрочен и средносрочен план. Той съветва собствениците да определят внимателно офертната цена, тъй като купувачите в момента са добре запознати с условията, провеждат по-малко огледи преди да пристъпят към покупка и се интересуват предимно от нови обяви. „Имотите, престояли над шест месеца на пазара, се реализират много трудно. Подобни сделки обикновено се сключват след коментар в цената, докато при новите обяви купувачите по-рядко търсят отстъпки“, коментира Гавраилов.
Младен Митов предвижда запазване на динамиката при двата жилищни сегмента – къщи и апартаменти, до края на годината, а при подобряване и преодоляване на здравната криза – постепенно възстановяване в останалите нежилищни сегменти от имотния пазар и на пазара на наемите, който беше засегнат най-силно от пандемията.
Мирослав Владимиров очаква цените на жилищата през тази година да нараснат с между 3% и 5%, а сделките с имоти за цялата година да достигнат около 200 хил.
За повече актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube