Новини за недвижими имоти

Има ли смисъл да се инвестира в панелка

Когато се говори за покупка на имот, има поне три причини панелните жилища да не могат да бъдат изключвани от сметките. Първата е предлагането - близо 80% от жилищата в страната са в блокове от соц време, а новото строителство въпреки няколкото вълни на подем от деветдесетте години насам не успява да достави достатъчно апартаменти, за да задоволи желаещите. Второ е търсенето - този тип жилища са концентрирани в най-развитите икономически зони на страната - там, където има работа, транспорт, детски градини и училища. И трето, преувеличени са слухове за смъртта им - въпреки битуващите оценки за 40-50 години живот на панелите по света успешно ги подлагат на тотална реконструкция, която удължава експлоатацията им за още няколко поколения напред. Затова и ако изборът при решение за покупка опре между нова тухла и 40-годишен панел, икономически обоснованият отговор може и да не е толкова предварително предопределен, колкото естетическия.

Не всичко е сиво

Между 20% и 25% средно е разликата в цената на двата типа жилище в страната, показват данните на брокерите. В момента на най-динамичния имотен пазар, този в София, разликата в цените между панел и ново строителство, е около 300 евро на квадратен метър. В жк "Слатина" например, която е близък до центъра квартал, двустаен тухлен апартамент може да се намери за 900 - 1000 евро на квадрат, докато панелните жилища се предлагат между 600 и 800 евро на квадратен метър. Това означава, че ако търсенето е за жилище с площ от 70 квадрата, в единия случай са нужни 70 хил. евро, а в другият - 42 хил. евро, или разлика от 28 хил. евро в полза на панелката. Или пък дава възможност за покупка на с една стая по-голямо жилище за същата сума, което също може да е фактор. В случай че сделката се финансира с кредит, при лихви на ипотечните заеми от около 5%, за него е от голяма важност дали активът, който се придобива, има потенциала да поскъпва със същата стъпка. Идеята е, че в даден момент собственикът би могъл да си върне вложените пари без загуба. Това разсъждение е валидно дори и имотът да се придобива с цел живеене в него, а не отдаване под наем или препродажба.

От две десетилетия насам мантрата на имотния пазар е, че блоковете са изживяващи времето си постройки, които наближават своята експлоатационна смърт. Само че това така и не се случва - къде на кръпки, къде с по-голяма кооперативност от страна на съседите, къде с националната програма за безплатно саниране (по която засега има подписани договори за обновяване на 4% от панелките в страната), блоковете се обличат в топло и хидроизолации, подменят се инсталации и дори асансьорни клетки, така, че животът им да се удължи. Наличието на обществена инфраструктура е другият фактор за този странен феномен - покрай изграждането на метрото в София панелните апартаменти в близост до спирките му успешно се конкурират по цените с новото строителство, макар и тяхната годност на книга да намалява. Също така с подобряване на законодателството за етажната собственост вече по-успешно се разрешават конфликти със съседи - традиционен проблем за по-старите и големи панелни жилища, където обитателите са доста по-пъстри като възможности, възраст и интереси. В началото на тази година например мъж беше изгонен от апартамента му в Русе, защото не плащал сметките за входа.

Математика в блока

Обяснимо е строителите и брокерите да настояват, че тухлената постройка е най-добрият възможен избор, тъй като те имат интерес да посредничат при сделка с по-висока стойност заради комисиона. "Постоянно се спекулира с "живота" на панелните жилища, тъй като такива вече не се произвеждат и от реализирането им на пазара печелят единствено собствениците", смята Поля Христова от sdelkisimoti.bg. В същото време интерес към тях не липсва, като някои от посредниците декларират, че сделките с панелни жилища в момента отговарят на половината от общия брой сделки с апартаменти. "Очакванията за драстичен спад в цените на панелните жилища бяха прекомерни, вероятно в контекста на кризата от 2008 г. и предхождащите очаквания за бум в строителния бранш", коментира регионалният мениджър на Адрес Силяна Черкезова. Според нея заради значителния обем панелни жилища в София и в страната няма как да смятаме, че живущите в тях ще се преместят в нови сгради с такъв интензитет, че това да причини наистина значим спад в цените.

По време на финансовата криза кредитирането на панелни жилища бе първото, което бе спряно от страна на банките, припомня Поля Христова. Според нея от 2011 г. това вече не е така, но при нов трус във финансовия сектор панелните жилища със сигурност ще понижат цената си с по-голям процент, отколкото тухлените постройки. Точно обратното важи и при оживление на пазара – цените на панелките се повишават по-бързо, отколкото тези на тухлените и по-нови постройки. Прогнозата в по-дългосрочен план обаче си остава невъзможна и никой не може да каже дали предвещаваната смърт все пак няма да започне да настъпва след години, което да срине не просто цената, а цялата сграда.

Преценката на банките

Банките също не са от любителите на панелните жилища, ако се съди по условията им. Някои от тях искат ипотечният заем за закупуването на панелка да бъде изплатен, когато апартаментът е на максимум 55 – 60 години. Тоест, ако днес купувате апартамент в блок, строен през 1970 г., то кредитът трябва да бъде погасен най-късно до 14 години, което може да е значително неудобство. При по-дългото разсрочване кредитополучателят има възможност да плаща по-ниска месечна вноска.

Други финансови институции пък отпускат по-малък дял от сумата по сделката. Тоест вместо до 80% финансиране банката поставя максимум от 60%, така останалите 40% ще трябва да осигури клиентът. Брокери коментират, че самите банки предлагат недостигащото финансиране да се допълва с потребителски кредит, по който обаче лихвата е двойно по-висока от ипотечната. Това са основните две разлики, по които банките проявяват консервативност спрямо жилищата в соц блоковете, коментира Петър Илиев от "Кредитленд". Според него има и трета група банки, които не поставят такива допълнителни изисквания при финансиране на покупката на панелно жилище. Но и при трите групи банки лихвата по кредита се определя по рисковия профил на клиента, а не според жилището.

Още една тухла в стената

Освен размера на необходимата първоначална инвестиция в калкулацията за един имот влизат и разходите за ремонт, които според експерти са по-високи при панелните жилища, постоянните разноски за ток, които също са по-големи от тухлените апартаменти и не на последно място цената за обзавеждане. От друга страна, панелните жилища по-лесно се отдават под наем и по-бързо се продават. Колкото и да е парадоксално, пазарът на панелки се влияе положително и от лошото качество на новото строителство. За разлика от "артистичните апартаменти", както биват рекламирани от брокерите жилища без почти един прав ъгъл, соцдомовете са строени по стандарт с реални квадратури и стандартизирано разположение на помещенията. Задължително имат складови помещения (мазета), а в много квартали и доста предвидени паркоместа - нещо, което въпреки новите регулации на много места е заобиколено в името на по-гъстото застрояване.

В сметките влизат и други неща, които няма как да се измерят количествено, но могат да натежат при вземането на решение при покупката на имот, като сигурност, поддръжка и естетика на общите площи. А и прогнозата в по-дългосрочен план също граничи с хазарта и никой не може да каже дали предвещаваната смърт все пак няма да започне да настъпва след години, което да срине не просто цената, а и цялата сграда.

Панелните блокове
Плюсове:
- По-ниска цена
- Обособени паркоместа и зелени площи
- Реална квадратура на жилището, която не включва общите части
- Сравнително по-голямо отстояние от друг отсрещен блок
- Правоъгълни стаи
- По-ниски данъци

Минуси:
- Ниско енергийно ефективни
- Голям брой живеещи в един блок – размита отговорност за поддръжката му
- Занемарен вид
- Разходи за сградна инсталация на Топлофикация