Imoti.net
Новини
Гръмналите ипотеки и пазарът на имоти
Рубрика: Актуално Източник: imoti.net В последните седмици актуален стана въпроса за ролята на кредитиращите институции на пазара за имоти. От една агенция за недвижимости дори обявиха, че от поведението на банките до голяма степен ще зависи развитието на пазара, в това число цените и евентуалния им спад. Иначе казано, ако те решат да пуснат повечето от проблемните си имоти на пазара, може да се стигне до пренасищане и съответно натиск върху цените. Нека поразсъждаваме дали това е така.Официално в края на декември 2009 година бе обявено, че така наречените „лоши” или необслужвани или проблемни кредити достигнаха 14%. Какво означава това в пари е трудно да се изчисли. Но преглед на публичните обяви на частните съдебни изпълнители за вида, цената и качествата на имотите, вече присъдени на кредитодателите показва интересни неща.
Например, най-евтините предложения за продажба на ипотекирани имоти са за земеделска земя. Тепърва предстои да бъде анализиран пазара на земя у нас след еуфорията от 2007-2008 година, но интересно е как финансовите институции са давали кредити срещу идеални части от парцели земеделска земя. И дали са анализирали възможността да се намерят купувачи на, да кажем 1/ 3 от нива от 5 декара.Ето и един конкретен пример – продава се чрез частен съдебен изпълнител 1/3 идеална част от лозе с обща площ 1.2 декара в землището на село в околностите на Стара Загора за 90 лева първоначална цена. Трудно някой ще купи подобно нещо, коментират хора ,свързани с процедурите, освен собствениците на съседни парцели, ако имат интерес да увеличат земята си. Независимо от цената, земята има стойност ако е достатъчно голям парцел и може да се ползва самостоятелно. Вторият въпрос е колко ли е получил срещу това парче лозе кредитополучателят? Едва ли ще е много, предвид първоначалната цена и стойността на ипотекираната земя. Подобно е и положението с идеални части от селски къщи – в едно село край Генерал Тошево например се продава 1/3 от двор със записана по документи в него полумасивна сграда, от която обаче съдебния изпълнител е открил само основите. Подобна продажба също няма шанс, независимо от ниската цена. Изводът от тези и много други подобни примери – на много места собственици на малки парцели или части от парцели са се възползвали от ситуацията и са взели пари срещу тях, вероятно отчитайки, че е трудно да ги продадат.
Най-скъпите имоти в списъците на частните съдебни изпълнители в началото на 2010 година пък са фабрики, хотели и магазини. Тук също възникват куп въпроси, на които отговорите не са много лицеприятни както за процеса на кредитиране у нас по време на бума на пазара за имоти, така и за съответните длъжностни лица в клоновете на кредитните институции. Кой например би дал 21 милиона лева за фабрика в индустриалната част на Бургас, заедно с построените и представете си в какво състояние намиращи се едно и двуетажни сгради? Независимо, че площта е над 7 декара. А за да се търси подобна сума при търга, отпуснатия кредит е бил значителен. На каква база е станало одобрението на кредит, как е била оценена фабриката – все въпроси, на които отговорът вероятно е банкова тайна.Трагично е положението от гледна точка реализация и за обекти по Черноморието, амбициозно започнати, но така и незавършени. Например дали ще намери купувач вилно селище в прочулата се с презастрояването си Бяла, ако 70-те отделни къщички са на груб строеж, а цената – повече от 1.5 милиона лева? И при условие, че за довършването на градежите са необходими поне още толкова средства. Подобни примери също има достатъчно.
Изводите от всичко това се налагат веднага. На първо място, значителна част от ипотекираните имоти, които стават собственост на кредитодателя, нямат шанс да се превърнат в хит на пазара и да определят цени и тенденции. Сред повече от 300 предложения, анализирани по този показател от брокери, на определението „интересни за потенциални купувачи” отговаряха едва 25. При това за да бъдат купени, те трябва да минат през тръжна процедура, а това може да вдигне цените и да ги направи неатрактивни. Вторият извод засяга тези, които са отпускали кредити срещу подобни обезпечения-вероятността имотите, станали тяхна собственост да си останат в активите им е голяма. Въпросът е какво ще правят, ако не могат да ги продадат? Могат да ги дадат за управление с договор, ако са завършени и годни за експлоатация. Могат да свалят драстично цената и да търсят на тази база купувачи, но със загуба от отпуснатия кредит.А могат и да ги оставят за по-добри времена, но пък за поддръжката и охраната им ще трябва да се отделят доста средства.
