Новини за недвижими имоти

Голямата разпродажба на имоти

Ако сте минавали по столичната "Раковски", сигурно сте забелязали една странна прозрачна сграда от стъкло и метал, която се намира между "Гурко" и "Иван Вазов", близо до НАТФИЗ. Това е информационният център на Министерството на отбраната (МО). Вътре е почти толкова прозрачно. В залата за пресконференции четири жени внимателно преглеждат документи. "Декларация за краен собственик... Данни от Търговския регистър... Офертата се приема." Действието се разиграва на всеки кръгъл час. Върви процедура по провеждане на търг с тайно наддаване за имоти на Министерството на отбраната. Имотите са в село Факия, Бургаско, офертите са три. На пръв поглед всичко изглежда в реда на нещата, дори леко скучно. Но когато говорим за едни от най-големите разпродажби на имоти, организирани ежегодно, прозрачността не винаги е водещ принцип.

От предвидените за продажба през годината 242 имота в 24 области (според обявения от МО график) до 12 декември на тръжни процедури са продадени 24 от тях. Което все пак е повишение спрямо 2015 г., когато успешно продадените са 18, посочиха пред "Капитал" от министерството. Но на фона на проведените 119 процедури е доста малко. Декември трябваше да е зает месец - от 12 декември до края на 2016 г. бяха планирани още 26 тръжни процедури.

Министерството често се оплаква, че няма кандидати за офертите. Част от причината може да е фактът, че понякога тези процедури се обявяват на дати като 28 декември. Друга част е, че министерството не търси особена публичност на тези продажби, въпреки че логиката на най-ниска обявена цена би изисквала максимална информираност, за да се съберат много оферти. Като анекдот се разказва историята, в която преди няколко години служители на министерството са търсили от рекламни агенции оферти за публикуване на обяви в регионални вестници с най-нисък тираж.

И третият фактор е, че логично някои имоти са доста по-продаваеми от други. Това позволява да се скрият няколко диаманта в общия куп камъни. Така например имот за 4 млн. лв. в близост до Дунав в Русе остана без купувач, а имотите край Факия бяха изкупени от фирми с руска собственост и на цени, близки до тръжните. Но терен, граничещ с Lighthouse Golf and Spa Resort в Балчик, за 2.95 евро на кв.м е същински коледен подарък за всеки инвеститор.

Според експерти, с които се свърза "Капитал", в списъка на МО има интересна тенденция - известна част от атрактивните обекти са обявени за необяснимо ниски цени, а неатрактивните са на близки до или малко над пазарните.

Крайбрежна промоция

Въпреки че пазарът в морските курорти върви надолу, особено след оттеглянето на руските купувачи, когато се продава терен на втора линия в Несебър на цена, по-подходяща за склад, това определено изглежда като промоция. В търга на министерството на 29 декември се предлагат два съседни терена на изхода на Несебър към Равда. Става дума за парче земя точно срещу "Сол Несебър Палас", а обявената цена е 24.66 евро на кв.м. Единият парцел е с площ 96.18 дка, застроен с 14 сгради, а другият е от 153.21 дка, застроен с една сграда (виж коментарите на експерти отстрани).

Интересен пример са и два терена в Балчик, където разликата в началната цена е сериозна. Първият, който се намира на ул. "Варненска" 1, е далеч от морето и според експертите не е подходящ за хотел. Има възможност да се използва за търговия от тип big box. В него има стара сграда – вероятно казарма. Цената от 103 евро на кв.м, на която е обявен, е очевидно твърде висока. Особено ако бъде сравнена с обявената от същото министерство цена на съседия парцел от 7188 кв.м - 15 евро на кв.м.

С доста по-ниска от пазарната стойност е и вече споменатият парцел, граничещ с Lighthouse Golf and Spa Resort. При него обективно ще има малко интерес, казват запознати с пазара. "Такива терени са изключително трудно ликвидни. Реализацията е свързана с много инвестиции и сериозен риск при ниска активност на купувачите по морето. Този имот е подходящ за land banking – паркираш малка част от наличните си пари (до 10 - 15%), чакаш районът да се развие в следващите 10 - 15 години и продаваш на части или развиваш на етапи", коментира един експерт. Но дори при тези условия началната цена, на която е обявен имотът, е твърде ниска.

Подозренията към военното министерство за морските имоти са оправдани. Преди година то продаде огромен парцел от 114 дка на входа на Несебър за 4.98 млн. лв. (43 лв. на кв.м) Месеци по-късно новият собственик продаде 50% от фирмата, чийто основен актив е имотът, за почти 13 млн. лв. В нея като съсобственици се оказват майката на създателката на OneCoin Ружа Игнатова и приятелката на Христофорос Аманатидис-Таки Боряна Шехтова.

Казусът "Младост 3"

Очевидно в тази посока са били подозренията и на независимия депутат Георги Кадиев. В началото на декември 2016 г. той обяви, че се готви продажбата на военен имот в "Младост 3" на доста занижена цена спрямо пазарната. Обявената цена за имота беше едва 38 евро на кв.м. "Тя е доста по-ниска от реалните пазарни нива", смята експертът Христо Асенов. "Теренът е на много добра локация в близост до метростанция, магазин Kaufland, до училища и детски градини. Продажните цени на крайния продукт са между 900 и 1000 евро на кв.м. В момента при сделки се постигат нива от около 200 – 250 евро в потенциална РЗП, което на кв.м е около 400 – 500 евро. Трябва обаче да се отчете спецификата на терена, тъй като част от него е с градоустройство за специални нужди. Тоест потенциалният купувач трябва да мине през процедура за промяна на градоустройството", смята експертът. Според него на цени от 30 - 35 евро на кв.м се продават индустриални терени в... Елин Пелин.

Според друг експерт от сектора, пожелал да остане неназован, на този имот е подходящо развитието на магазини и офиси, в краен случай апартхотел. Дори при най-стриктните ограничения за строителство според него цената би трябвало да е около 1.6 млн. евро - доста над обявената от 791 хил. лв.

Представители на МО в студиото на "Нова телевизия", както и впоследствие след запитване на "Капитал" обясниха, че тръжната цена е толкова ниска заради методология съгласно Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ППЗДС). Според него минималната тръжна стойност се определя според данъчната оценка на имота, завишена с 10% - подобна оценка не се извършва от МО, а от съответната общинска администрация. Това обаче е странна мотивация - законът поставя ценови минимум, но не и максимум. Така министерството може да реши да не се съобрази с нея, а да обяви имота за продажба на по-висока цена - по-близка до пазарната. Мотивът на експертите от министерството е, че на търг цената се вдига, но, както е видно от проведени вече процедури, това не е точно така.

В периода декември 2015 г. - юни 2016 г. са продадени цели три парцела, съседни на този в "Младост". Обявените цени за тях са съответно около 75, 25 и 27 евро на кв.м, а постигнатата тръжна цена - съответно 118, 186 и 108 евро на кв.м. Дори тези стойности обаче са доста по-ниски от прогнозните на експертите, с които "Капитал" се свърза. Купувачите са дружествата "Груп ТТ 2002", "Хермес комс" (в което съдружник е съдружникът и от "Уинслоу груп" Иван Мекушин) и "СМ груп - 12".

Заради скандала МС отмени решението за продажба и предостави имота от 11.5 дка на Столичната община, която пък да създаде парк, обекти за спорт, развлечения и социално-културни дейности.