Новини за недвижими имоти
Г. Максимова: Нека забравим за възстановяване на сделките с имоти “на зелено”
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Г-жо Максимова, с вас се запознахме по време на един семинар, на който се обсъждаха нещата, за които не се говори в сектора на имотите. За какво всъщност наистина не се говори?
Малко се говори за измамите на пазара, с които и ние брокерите се сблъскваме. За тях се пише малко в медиите и за съжаление тогава, когато вече са факт. Не се обяснява къде се крият опасностите от измама.
Това, което в момента се прави с регистъра Имоти Гард в известна степен може да помогне на собственици, които са в чужбина или по някаква причина не ползват имотите си. Това обаче в никакъв случай не е достатъчно условие и гаранция, че такива имоти ще бъдат запазени от измама. Има други по-надеждни начини за защита, които са свързани с държавните регистри.
- Къде се крият най-големите възможности за измама?
При документите. Имало е случаи на перфектно изглеждащи документи, но сме хващали такива, които не са автентични. Затова и при най-малко съмнение е необходимо да се проверява от първоизточника дали предоставените документи наистина съществуват или са фалшиви.
- Защо нотариусите не правят такива проверки?
Защото те работят по документи и се предполага, че след като един документ е дошъл при тях в оригинал, то той е автентичен. Те не проверяват нито в стара архива, нито в общините. Ние като професионални брокери извършваме и тази проверка за автентичност на документите, ако имаме някакви съмнения, тъй като сме заинтересовани нашият клиент да купи "чист" имот и в бъдеще да няма проблеми със собствеността.
Имахме случай с договор за продажба на общински имот, подписан от кмета и с печат. При проверка в общината се оказа, че такава продажба с такъв договор не съществува, защото там няма оригинал на документа. По същия начин сме хващали и фалшиви нотариални актове.
- Какъв е потенциалът на българския пазар на имоти след кризата?
Специално за София и за по-големите градове мога да кажа, че потенциалът на пазара е свързан с новите райони, които ще бъдат разработени и които в общия устройствен план имат строителен режим. За София това са районите на изток от Околовръстния път, които имат хубава панорама и не са на северен склон. В по-далечна перспектива такива райони с потенциал са южните склонове на Стара планина.
Потенциалът за разрастване на София е в тази посока и тези райони могат да предложат съвсем нов начин на обитаване, различен от прекомерно застроените и пренаселени райони на столицата.
- Това означава ли, че и за България в един момент ще стане валидна тенденцията за бягство от големия град и развиване на своеобразни предградия, съставени основно от еднофамилни жилища?
Думата „предградия“ на мен не ми звучи добре. По-скоро сателитни селища около София. При всички случаи тенденцията ще бъде такава. В подобни райони можем да постигнем по-добър начин на обитаване в екологична среда. Още повече, че в София вече почти няма къде да се строи.
- В тази връзка какви според Вас фактори и проблеми пренебрегнаха предприемачите в името на бързата и висока печалба по време на бума в сектора?
Предприемачът, гонейки високата печалба, в крайна сметка строи, защото има пазар. Въпросът е къде бяха регулиращите органи? Те са тези, които са дали възможност за това строителство. Преди влизане в сила на общия устройствен план на София през 2007 г. се правеха частични изменения на застроителните и регулационни планове, чрез които се допусна презастрояване на районите и резултатът е виден. След като през 2007 г. влезе в сила общият устройствен план на София смятам, че нещата се урегулираха, макар и малко късно.
Има и райони, в които общият устройствен план на София допусна по-голяма интензивност на застрояване, като Манастирски ливади например. Защо трябваше коефициентът на интензивност на застрояването там да е по-висок от този в други жилищни райони? Получи се презастрояване в един чисто нов район, който беше гола поляна.
- За какви проекти има „глад“ на българският пазар на имоти?
Напоследък се наблюдава тенденция пазарът да не може да предложи на купувача това, което той търси. Изчерпват се обектите, които са най-търсени. А какво се търси – от една страна това са евтините и малки панелни апартаменти, които се купуват от хора, които просто искат да се приютят някъде. Тези сделки са доста, защото хората нямат пари и се страхуват да взимат кредити, а поне за момента ги устройва вариантът да живеят в такова жилище. От друга страна хората с по-добри доходи и възможности за кредит търсят ново строителство с добро местоположение, инфраструктура и комуникации, а това пазарът все по-малко го предлага.
Сега е моментът строителите и предприемачите да започнат строителство на такива жилища, които ще се завършат след година и половина – две. Убедена съм, че тогава ще има активен пазар на недвижими имоти.
- Много фирми, които са построили някакви жилищни сгради, в момента действат според конюнктурата и масово „прекрояват“ и смаляват вече готовите апартаменти, за да могат да ги продадат. Доколко тази стратегия е правилна що се отнася до качеството на жилищата?
Функционалността при едно такова разделяне на жилищата действително се нарушава. За строителите обаче тази стратегия от финансова гледна точка е правилна, защото те трябва да продават, а в момента големите жилища доста трудно се продават, особено ако са скъпи. Разделяйки апартаментите шансовете за продажба се увеличават.
- Много експерти определят ръста на цените на имотите по времето на бума като хаотичен и несъобразен с основните ценообразуващи фактори: местоположението на обектите, оценката на доходите, които един имот е в състояние да генерира в обозримото бъдеще, и връзката между цената на имотите и производствените разходи. Какви са според вас справедливите цени на градските имоти с разрешение за ползване?
Цената е тази, на която се сключва сделката. Ако говорим за определяне на справедливата пазарна стойност по приходния метод, то един имот, ако бъде отдаден под наем, трябва да носи доходност нормална за пазара в момента. За съжаление тази доходност падна до 4-6% за апартаментите при условие, че преди стигаше и до 10%. Това означава, че сега един имот се изплаща от наема за повече от 20 години. Това е световна тенденция и при нас тя не е различна. Бихме могли да кажем, че справедливата стойност на едно средностатистическо двустайно жилище в София е 60 хил. евро, стига то да може да донесе на собственика си доход от наем в размер на 250 евро.
- Защо има разминаване при изчисляване на площите и цените на квадратен метър при ново и старо строителство?
Площта, посочена в нотариалния акт, е застроената площ, а площта в обявите за ново строителство, а в някои случаи и за други имоти, е натоварена с площта на идеалните части от общите части на сградата, а понякога и с площта на мазетата. Завишавайки по този начин площта много строители и брокери оферират по-ниска цена на квадратен метър, за да привлекат купувачи. Това не е коректно.
- Ще се сбъднат ли очакванията на групата от хора, която очаква 30-40% понижение в цените?
Тук можем да говорим за офертните цени. Движението надолу на цените, на които се сключват сделките, ще е много символично, ако изобщо има такова. Офертните цени обаче, които се виждат по обявите, в много случаи са завишени. За това сме виновни и ние брокерите, че понякога приемаме оферти с нереално високи офертни цени. Ако всички брокери кажат на продавача, че цената му е нереална и че няма да се ангажират с продажба, той ще отиде в няколко фирми и накрая ще стигне до извода, че трябва да си коригира офертата. Повечето брокери не го правят и по този начин вдигаме офертните цени и заблуждаваме хората, че могат да си продадат имота на по-висока цена. Имотите, на които офертните цени не са завишени, се продават по-бързо.
- Какво е времето, за което продавач на имот с нереално висока офертна цена осъзнава, че трябва да я коригира?
Зависи от човека и какви са причините за продажбата. От голямо значение е и ролята на брокера. Той е този, който трябва да обясни на продавача, че губи от това да държи имота на твърде висока офертна цена.
- В началото на миналата година управител на една от големите агенции за недвижими имоти прогнозира, че към края на 2011 г. в София може да се усети недостиг на нови, завършени жилища. Как бихте коментирали това твърдение?
Да, както казах и преди малко – това вече се вижда и ще се чувства все по-осезаемо. Проблемът тук са и банките и високите лихви. Строителите не могат да работят, защото за банките „строителство“ се превърна в мръсна дума и не се дават кредити, което доведе до липсата на оборотен капитал.
Убедена съм, че и след кризата продажбите „на зелено“, които бяха изключително популярни, няма да се възстановят. Това трябва да го забравим, никъде по света не се продава „на зелено“. Предприемачите трябва да имат, ако не разрешение за ползване на една сграда, то поне Акт 15, което означава, че те трябва да разполагат с капитал. Този капитал те могат да го намерят само чрез банкови кредити при нормални условия, а не заробващите условия на нашите банки.
- Какви качествени промени в сектора на имотите трябва да се случат, за да стане той „по-подреден“?
На пазара има всякакви брокери – добри професионалисти, слаби професионалисти и хора, които никога не трябва да се занимават с такава дейност. Брокерите не са хора, които работят само за комисионна, а специалисти, които трябва да са от полза на купувача или продавача при сделка. Ние трябва да предоставим качествена професионална услуга, за което да си получим договореното възнаграждение.
„Подреждането“ на пазара може да стане със саморегулиране на бранша. За това е необходим или закон за саморегулиращите се организации, какъвто има в Русия и в много европейски страни или закон за Камарата на брокерите за недвижими имоти, която е доброволна.
Тази година Националното сдружение Недвижими имоти чества 20 години от създаването си. За този период създадохме работеща комисия по професионална етика към сдружението, център за професионално обучение на брокери, започнахме да работим съгласно изискванията на Европейския стандарт за брокерите на недвижими имоти, приет през 2010 г. за български стандарт.
Брокерите освен това трябва да имат сключена застраховка „Професионална отговорност“, така че застрахователят да покрива нанесени щети по вина на брокера. Нещата вече никак не са сложни, въпросът е да се "облекат" в съответната законова рамка.
- Как виждате ролята на държавата в регулирането на пазара? Ваши колеги са склонни да дават като пример Франция, където държавата много силно се намесва на пазара на имоти.
Аз мисля, че бъдещето не е да очакваме държавата да ни регулира, а ние да можем на базата на закон за дейността на брокерите да се саморегулираме. Трябва обаче да имаме нормативната уредба. Във Франция законът е от 1970 г. и е силно рестриктивен, но и той до голяма степен е променен съобразно новите изисквания на Европейския съюз за намаляване на държавните регулации.
По-скоро пример е Русия, която не е в Европейския съюз. Там действа закон за саморегулиращите се организации и такива има даже и в далечния Сибир. Тези организации сами си правят стандарти и работят изключително добре.
- Каква очаквате да бъде 2012 г. за пазара на имоти?
Много се надявам годината да е по-добра, защото има признаци за подобрение. Първото, което се забелязва, е че много хора, които отлагаха покупките в очакване цените да падат, вече сключват сделки. Това са хора, които са имали някакви пари кеш и са разчитали да допълнят сумата с банков кредит. Второ, банките намаляват лихвите и трето – има доста пари на депозити. Тези пари трябва да се „завъртят“ по някакъв начин.
- Депозитите обаче са концентрирани основно в една малка част от населението...
И тази част от населението изчакваше. Най-трудното е да уцелиш момента за покупка на имот. Лично моето мнение е, че е време да се купува, тъй като цените повече няма да падат.