Новини за недвижими имоти
Дълбоки истории
Рубрика: Инвестиции Източник: Капитал Причините за забавянето на строителството във всеки от случаите са различни. Ако обаче се вгледате по-внимателно в по-големите неосъществени обекти, ще видите, че точно там се е събрала обобщената картина на целия пазар на имоти в България. От еуфорията на лесните печалби и бързи продажби до летаргията от липсата на финансиране и трудните сделки. В изкопите може да се види как предприемачите в пика са купували прекалено скъпи терени и с години са ги окрупнявали, смятайки, че цените ще продължат да растат, и когато комплексите са готови, инвестицията ще си е струвала. Там се оглеждат и всички тромави бюрократични процедури по изваждане на разрешително за строеж и прекарване на необходимата инфраструктура. Спад в търсеното във всички сегменти на пазара и не на последно място предпазливост от страна на банките към финансирането на мегакомплекси.Ако се вгледате още по внимателно, пак там може да видите и бъдещото на пазара. В идните две-три години започването на нови проекти ще е по-скоро изключение, но част от недовършените ще имат голям шанс да се случат. Най-малкото защото в тях предприемачите вече са буквално закопали достатъчно средства, които да ги мотивират, ако не печалба, то поне вече вложеното да бъде извадено.
Затова и решихме да обобщим случващото се в сектора, като ви разкажем за предисторията и възможното развитие на три от най-знаковете (според нас) проекти, застинали във времето. Като например...
…Многофункционалното бъдеще на "Прошко пиво"
Тази история започва още през 1884 г., когато братята Прошек завършват изграждането на пивоварнатa си "Прошек". Масивната за тогавашните представи сграда се извисява самотна на хълма край Орлов мост. Когато през лятото на 2005 г. фабриката е напълно разрушена, теренът й от 6.5 дка, заключен между улиците "Шейново" и "Сан Стефано", се намира в идеалния център на вече порасналата София. Преди да се стигне до събарянето й обаче, повече от година се водят преговори с многобройните наследници на Прошек за продажбата й. Преговорите продължават дори и след събарянето на сградата и едва през 2007 г. е постигнато разбирателство с всички. Тогава и новият собственик "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" започва реалното строителство.
Идеята му е на нейно място да се изгради многофункционален център, чиято архитектура да напомня за някогашната пивоварна. Проектът включва три подземни нива, като първите две са предвидени за паркинг за около 500 автомобила. На третото трябва да се направи спортен център. Следват три етажа за магазини и кафенета и, разбира се, бирария. Нагоре са офиси, а на последните етажи са разположени близо 120 луксозни жилища.
Първоначалният график на инвеститорите е комплексът да бъде напълно готов в началото на 2009 г. Днес, в края й, на парцела се намира само внушителният изкоп с дълбочина от близо 19 метра. По този показател това е рекорд при строителството в България и логично е един от най-скъпите. Само за изкопните работи от "Уникредит Булбанк" им отпускат 5 млн. евро. А допълнително за терена са платени над 15 млн. евро.
По думите на изпълнителния директор на "Балканстрой" Николай Калоянов за завършването на строежа са нужни още близо 30 млн. евро. Компанията му е един от акционерите в дружеството "Сан Стефано пропърти дивелопмънт". В инвестицията участват също "Бараж комплект" и "Строй-цем".
Според източници на "Капитал" забавянето се дължи най-вече на близо 30% самоучастие, което трябва да подсигурят предприемачите, преди да им бъде отпуснато банково финансиране за довършването на сградата.
Калоянов признава, че строителството вече близо година е спряно, а като основна причина посочва необходимостта проектът да се преработи. Промените са в посока на увеличаване на жилищата в него за сметка на търговската част. Причината е, че продажбата на жилища ще може по-бързо да донесе свеж капитал, отколкото отдаването под наем на магазини в търговския център.
"Категорично не сме се отказали. След като приключи преработката на проекта, ще подновим строителството, като очаквам това да стане през следващата година", разясни предприемачът.
Ще го режем, няма да го режем
Няколкократното преработване на предназначението и най-вече на размера на комплексите, дори и след като строителството e започнало, не е рядкост, особено през последните три години. В масовия случай причините са, че парите за изграждането им не стигат или има съмнения от възвращаемостта на инвестицията в този й мащаб. Обикновено преработването се изразява в механично отрязване на част от него. Архитектите наричат тази практика осакатяване, предприемачите - оптимизация.
Подобна е историята на друг знаков за София изкоп. С тази разлика, че след като инвеститорите в него веднъж бяха отрязали офисната му част, в последния вариант тя отново е добавена. Той се намира близо до кръстовището на булевардите "България" и "Тодор Каблешков" и от него трябва да изникне търговски център с чиста отдаваема площ от 33 хил. кв.м и две офис кули с площ от 30 хил. кв.м.
Когато през 2006 г. инвеститорите в него, LSProperty и Salamanca Capital, обявиха намеренията за изграждането му, посочиха края на 2009 г. за срок, в който търговският център ще отвори врати за клиенти. Първата копка обаче беше направена чак през лятото на 2008 г., а към момента факт е само изкопът. Причините за забавянето му са много. Набавянето на необходимите разрешителни се проточва повече от планираното. Впоследствие макар и плахо икономическата криза започва да се усеща и в България. Така, от една страна, за да получат максимално изгоден кредит, и от друга - да минимализират финансовия си риск, инвеститорите започват да отдават площи в комплекса, преди да е направена първата копка. С развитието на кризата обаче това не се окозва толкова лесно, а същевременно подсигурените наематели стават задължително изискване за финансиращите институции, и то при условие, че предприемачите вече имат поне 30% от необходимата за строителството сума.
Макар и по-трудно и бавно, проектът привлича интереса на потенциалните си наематели. Най-вече заради факта, че е единственият търговски център в близост до едни от най-престижните жилищни райони, а същевременно има лесен достъп до центъра на столицата. Така, преди да започне изграждането, вече има подписани договори с ключови търговци, като например френската верига за бързооборотни стоки Carrefour. Впоследствие дори се намира купувач за офисната кула. След дълги преговори през 2008 г. инвеститорите сключват предварителен договор за продажбата й с гръцката "Пиреос банк". Договорената сума е близо 50 млн. евро. Към края на същата година обаче купувачът се отказва, дори с цената на значителна неустойка, която трябва да плати на продавача.
След провала на продажбата се налага да се предоговорят и условията с банката. В случая УниКредит Булбанк. Едно от решенията, които се обсъждат, е просто да не се изгражда офисната част, но все пак то се отхвърля. Въпреки дългите преговори трябва да се отбележи, че това е един от малкото случаи през последните две години на отпуснато проектно финансиране. В окончателния вариант на договора банката поставя и едно нетрадиционно условие. То се отнася до избора на строителна компания, който предстои да бъде направен. Фирмата, която ще бъде наета да изгради обекта, трябва да предостави банкова гаранция в размер на 25 млн. евро. Тази сума гарантира не само качеството на изграждането, а и че с нея ще бъде покрито евентуалното поскъпване. Тоест, ако строителната компания е казала, че обектът ще струва примерно 100 млн., всяко оскъпяване над тази сума независимо от причините ще бъде покрито от гаранцията. Затова и вече близо година не се намира изпълнител, като според източници на "Капитал" най-вероятно за изпълнител ще бъде избрана австрийската "Щрабаг", а изграждането ще бъде подновено още в първите месеци на годината. Вярваме, че ще го направят. Най-малкото защото в договорите с някои наематели има посочен срок на завършване - края на 2010 г , като наемодателят дължи неустойки при евентуално закъснение.
За никъде не бързаме
Притеснение от неустойки при неспазване на срока за завършване обаче нямат инвеститорите в друг мегапроект, на който също предстои да достигне кота нула - "Милениум център". Той се намира в съседство на НДК, по-точно в карето, което очертават бул "Витоша", бул. "Пенчо Славейков" и бул. "България". Там върху терен от 7 дка някога ще се появи комплекс с разгърната застроена площ от 135 хил. кв.м и височина от 112 м. Ще има от всичко по-много. Офиси, петзвезден хотел, търговски център и луксозни жилища. Инвеститор е строително инвестиционната компания НИКМИ.
Всъщност идея за строителство върху този терен има още от деветдесетте, когато Софийската община апортира правото на строеж върху терена в специално създаденото дружество "Милениум център" срещу 25% от акциите му. Останалите дялове в него тогава са на ОББ и Инвестиционен фонд "Развитие". През 2001 г. общината продаде на ОББ дела си, а година по-късно НИКМИ купи дружеството и се сдоби с единствения му актив - земята.
Именно заради това смесено дружество в Софийския градски съд е заведено едно от делата срещу бившия кмет Стефан Софиянски за ощетяване на общината.
Едва в началото на 2008 г. компанията започна строителството. По думите на изпълнителния директор на НИКМИ Николай Козанов, забавяне няма по простата причина че никога са нямали фиксирана дата, до която трябва да приключат.
"Не сме се ангажирали пред никого с конкретни срокове, за да се налага да бързаме. Работим, а - когато свършим", обясни Козанов. По думите му все пак по него е свършена много работа по подсилване на фундамента, която не е видима с просто око и е един от най-сложните и времеемки етапи от строителството. В краткосрочен план предстои около следващия Гергьовден да се излеят основите.
Няма и за какво да бързат. За разлика от останалите два случая теренът е купен на цена в пъти по ниска от пазарната й дори в момента и когато я калкулират в крайната цена на проекта, ще могат да си позволят да продават или на по-ниски нива, или с по-голяма печалба.
Всъщност и пазарът не им дава основание да бързат. Голяма част от предприемачите, които са го направили, в момента са собственици на необитаеми сгради, които не само че не носят приходи, а генерират разходи. Било то за охрана, данъци и не последно място по изплащане на лихвите по заемите, с които са били построени. Дали е по-добре да имаш необитаема сграда или само дълбок изкоп е трудно да се каже. Сигурно е обаче, че времето, в което изглеждаше, че само от дупките покрай софийските улици ще започнат да извират пари, е минало. Днес в локвите по дъната на изкопите се отразяват несбъднатите надежди, провалените планове, а и решителността на предприемачите да довършат проектите си.