Новини за недвижими имоти
Д. Ганев: Пазарът на имоти в момента е логичен и демонстрира зрялост
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg
Аз съм коментирал, че в такива кризи – както политически, така и икономически, особено ако са по-продължителни, имотите са един от много добрите инструменти за запазване на стойността на парите. Дългосрочно погледнато, имотът винаги е бил хубава инвестиция. В рамките на няколко години може да има някакви колебания в цената на един имот, но като цяло стойността на парите се запазва най-добре. В такива моменти сме били свидетели на покупки на имоти. Показателна беше кризата с хиперинфлацията.
В момента не можем да говорим за някакви крайности в политическия живот, въпреки всички проблеми. Не бих казал, че тази политическа криза се отразява на пазара като тази отпреди няколко месеца. Принципно обаче няма как да не се отрази.
От данните на Агенцията по вписванията се вижда, че има ръст на сделките от началото на годината, включително са се увеличили и учредените ипотеки. Доколко обаче този ръст се определя от жилищния пазар предвид, че има сериозно движение при пазара на земеделски земи?
Със сигурност в последните 3-4 години обемът на сделките със земеделски земи е по-голям в сравнение с обема на сделките с жилища. Ръстът от 23% на пръв поглед исторически погледнато е малко странен за първото тримесечие, тъй като обичайно то е най-слабо. Ако обаче тази тенденция се задържи и през следващите тримесечия, това ще покаже, че купувачите се отърсват от страха. Това, което в първите години от кризата спираше покупките на жилища, беше драстичният спад на цените на жилищата. Никой не иска да купи имот, който след година или две да може да се купи с отстъпка от 20% примерно. Но 2010, 2011 и 2012 г., особено последните две години, сме свидетели на стабилизация на цените, на много малки спадове, а това успокоява хората и може би увеличава и покупките.
Тук обаче искам да отбележа нещо, което вече съм коментирал – ръстът на продажбите в земеделския сектор неизменно води до ръст на покупките в жилищния сектор. Психологията на българина е когато придобие пари от продажбата на един имот, включително и на земя, да остави част от тази сума или цялата на децата си за придобиване на жилище в някой от големите градове. Така че една част от ръста на жилищния пазар ще произтича именно от увеличения брой сделки в земеделския сектор през последните 4 години.
Свидетели на това бяхме и преди години, когато в много селски райони, включително и в курортите, се продадоха много земи. Една голяма част от приходите от тези парцели влязоха в градовете под формата на инвестиции в жилища или търговски имоти. Това се повтаря и има логика в броя и ръста на сделките. Надявам се, че тази тенденция ще бъде продължителна.
Плавният спад на цените на жилищата продължава, но се виждат и опити за ръст на цените в определени райони. В какъв диапазон очаквате да се движат ценовите равнища през следващата година?
Спадът през 2009-2010 г. беше много рязък, особено в големите градове, където пазарът беше много активен. За две – три години в някои райони достигна дори 50-60%. Сега действително той е много малък, в някои райони почти нулев, а в други се забелязва как продавачите опитват малко по-високи нива.
Тогава, когато строителната активност е равна почти на нула, няма как в един момент да не се получи дефицит. Въпросът е в кой момент. През последните години почти не излизат нови обеми жилищно строителство, което също е логично, тъй като банките избягват да кредитират подобни проекти. И между другото в момента се наблюдава ръст точно на започнатото строителство на нови сгради, въпреки че има спад на издадените разрешителни за строеж.
На пазара има много клиенти, които не могат да намерят своето жилище въпреки голямото предлагане. Да, има голямо предлагане, но в много голяма степен то не отговаря на това, което сегашният клиент търси. Това, което се предлага, е било проектирано и изпълнявано в при други пазарни условия с различни нужди.
Със сигурност когато разглеждаме заедно всички тези параметри, те водят до логиката, която показват цифрите на Агенцията по вписванията. Усещането у участниците на пазара е, че той наистина се стабилизира. Не можем да кажем, че има някаква луда истерия за придобиване на собственост на всяка цена, но това показва зрялост на пазара. Хората придобиват жилища с цел най-вече удовлетворяване на свои нужди. Все още инвестиционното търсене с цел отдаване под наем не е толкова сериозно просто защото доходността в този сегмент не е толкова добра.
Какво се търси в момента и какво очаквате да се търси в средносрочен план?
Обичайно най-масовите клиенти – семействата, търсят жилище с две спални и това са жилищата, които трябва да бъдат в полезрението на инвеститорите. Другата по-малка група потенциални клиенти са пенсионерите, хората, които могат да се преместят от голямо жилище в по-малко. В този случай едната спалня е достатъчна. Много малко обаче са българските пенсионери, които правят такава стъпка, и това отново се дължи на психологията на българина, особено на това поколение хора. Те не са свикнали на такава динамика на живота и чисто емоционално не си позволяват да сменят жилището, в което са живели досега, с по-малко и с останалия доход да помогнат на децата си или да живеят по-достойно. Това не е нито страшен, нито сложен процес, страхът от неизвестността е това, което пречи на тези хора. Третата, но по-малобройна група клиенти, са несемейните млади хора, които също имат нужда от по-малко жилище.
Какви темпове на растеж на строителството в отделните сегменти на пазара можем да очакваме в краткосрочен и средносрочен план?
Съмнявам се, че ще има голям ръст, но оттук насетне той ще бъде устойчив. Няма как да станем свидетели на много големи проекти, защото първо кредиторите ги избягват по обективни причини, най-малкото защото и те имат доста собственост в момента заради проблемните кредити, която трябва да бъде реализирана. Вече сме свидетели обаче на новозапочнати по-малки сгради, около 1 000-1 500-2 000 кв. м, които се изграждат по-скоро със собствени средства на инвеститорите. Такива сгради ще се появяват все по-често.
Много хора от строителния бизнес са доволни от пазара в момента, защото той е много логичен. Да, жилищата не се продават толкова бързо, но понеже проектите са малки, те не са толкова рискови. Самите инвеститори могат да не бързат, да изчакат, защото ги реализират със собствени средства.
Единственото лошо нещо на този пазар в момента е хаосът, уникалният хаос от гледна точка на участниците на пазара и липсата на контрол. Проблемът се крие в нерегистрираните по Търговския закон лица, които участват на пазара.
В момента обаче това явно не е на дневен ред...
Но ще стане. Това вече е нетърпимо. Искаме да направим така, че да има ниво и да бъде защитен интересът на потребителите на тези услуги.
Така и не се осъществи очакваният бум на проблемни имоти на пазара. Каква очаквате да бъде активността на банките на жилищния пазар?
Те вече са доста по-активни. През последните 2-3 години повечето работят с агенции, активни са на пазара, предлагат собствеността, разговарят с клиентите, с длъжниците, дори преди да се е тръгнало към процедура по принудително отнемане. Все още обаче имотите на пазара, предлагани от банките, съдебните изпълнители и други институции и органи, не са голям процент спрямо общия пазар и едва ли са повече от 4-5%.
Другият въпрос е дали тези имоти биха били по-изгодни. Биха могли, но не е задължително. Преди да се придобие собственост от търг, клиентите е добре да имат информация какво се случва на пазара в същия район. Странно е схващането, че като не се яви участник на търга и цената пада с 20%. А дали като падне с 20% след това няма да се вдигне с 50% на следващия търг? Не може да се направи точна преценка дали това е най-добрата оферта.
Как се развива пазарът на ваканционни жилища по Черноморието? Основните купувачи остават руснаците, но това е нож с две остриета, защото поставя пазара в доста тежка зависимост. Наблюдава ли се промяна в поведението на руските купувачи заради тази своеобразна антибългарска кампания, която течеше в руски медии? България беше подредена и сред най-рисковите държави за руски инвестиции в имоти.
Да, имаше такъв случай, беше излязла статия в Комерсант. Тогава направих проучване кой е дал подобна информация и се оказа собственик на компания, която продава имоти в чужбина, но не в България. Има ясни финансови интереси точно в този случай. Иначе официалните данни показват, че България доскоро беше номер 1 в търсенията, а в момента сме в топ 5. Факт е, че руските граждани продължават да купуват. Действително има случаи на измами и проблеми, но с руски граждани, които са искали да избегнат посредника, консултанта. Избягвайки този разход, рисковете за тях се увеличават.
Наблюдава ли се интерес и на други купувачи, освен руснаците, които продължават да са основен двигател на сделките?
Има единични случаи, но те не са тенденция. От време на време купуват румънци, поляци, чехи, норвежци, израелци. Голямата част от клиентите обаче са рускоговорящи, да кажем – 95% от клиентите. Говорим за руснаци, латвийци, казахстанци, украинци, граждани на бившите съветски републики.
Тук можем да кажем и още нещо интересно – руските купувачи се насочват не толкова към чисто курортните райони, а и към градовете – Бургас, Варна, Поморие, Созопол. Това е свързано с профила на купувачите – те не купуват с цел препродажба и доход, а за живеене за някакъв по-продължителен период от време. Ако отидете по морето и зимата, и лятото, ще видите, че повечето руски граждани са жени и деца. Мъжете липсват, те работят и осигуряват на семейството си живот в по-добър климат.
Каква е Вашата прогноза за пазара през следващата една година?
Пазарът е добър, а това, което му липсва, са чуждестранните инвеститори, корпоративните клиенти. Има през последните една – две години спорадични инвестиции, особено в индустриалния сегмент. Все още България, след онзи бум, не е дестинация, която може да осигури добра доходност за чуждестранните инвеститори и фондовете. Надявам се, че през следващата година-две, ако макроикономическите параметри се подобряват ... Важно е, за да има ръст на цените и да се появят инвеститорите, населението да има добри доходи и безработицата да е ниска.
Другото, което липсва, е регламентацията, неяснотата кой участва на този пазар, по какъв начин, каква е неговата компетентност... Това влияе не само на потребителите, но и на фиска.
А що се отнася до пазара – очаквам да бъде по-стабилен, хората да са по-спокойни, очаквам плавно да се увеличава броят на сделките и да станем по-прогнозируеми за външните инвеститори. Очаквам също така скоро да се сформира работна група съвместно с Агенцията по вписванията и да поработим по структурирането на данните за пазара, за да сме наясно как се движат сделките във всеки сегмент и кой и как купува.
Имахте ли възможност от бранша да водите разговори с представители на правителството във връзка със законопроекта, който да попълни тази липса – на регламентация?
Не, не сме. В момента е почти безсмислено, няма я обективната възможност да продължим разговорите с Народното събрание, с министерствата. Такава е ситуацията. Когато видим обаче някаква стабилност, ще ги подновим. Този бранш не може да продължава да функционира по този начин. Потъпкват се интересите на потребителите и на „светлата“ част от гилдията, както и на фиска.